땅집고

지난달 1년간 교제한 일반인 남성과 비공개로 ‘깜짝 결혼식’을 올린 배우 최지우(본명 최미향·43). 

그는 1994년 MBC 공채 탤런트로 데뷔해 영화 ‘올가미’, ‘인정사정 볼 것 없다’, 드라마 ‘겨울연가’, ‘천국의 계단’ 등에 출연한 스타 배우입니다. 드라마 겨울연가를 통해 일본에서는 ‘지우히메(공주)’라는 애칭까지 얻을 정도로 높은 인기를 누리기도 했습니다.

그는 높은 인기만큼이나 좋은 입지에 꺠끗한 건물 두 채를 매입하는데요. 둘 다 새로 지은 건물이었습니다. 오래된 건물을 사서 리모델링하거나 신축하면 더 큰 시세차익을 볼 수도 있는데 왜 그는 완성된 건물만 매입한 걸까요. 

최씨는 2006년과 2013년에 서울시 강남구 청담동과 역삼동에 있는 신축건물을 각각 54억원과 43억3000만원에 매입합니다.

청담동 건물은 대지면적 332.3㎡, 연면적 913.62㎡, 지하 1층~지상 5층 규모로 2001년 준공됐습니다. 매입 당시 준공 5년이 안 돼 안과 밖이 깔끔하고 럭셔리한 분위기였습니다. 역삼동 건물은 대지면적 296.4㎡, 연면적 831.03㎡, 지하 1층~지하 5층 규모로 그는 2012년 7월 준공된 신축 건물을 이듬해 매입합니다.

최씨의 투자는 세 가지로 이해할 수 있습니다. 첫째, 시세차익보다는 임대수익에 초점을 맞췄다. 둘째, 건물 이미지와 소유자 이미지를 일치시키려고 했다. 셋째, 신축에 따른 명도·건축업자 선정 등에 따른 리스크를 없애려고 했다는 것입니다.

빌딩을 살때 투자자들은 임대수익과 시세차익, 두가지를 기대합니다. 하지만 둘 다 갖춘 매물은 시장에 잘 나오지 않죠. 그렇기 때문에 투자하기 전 어느 쪽에 무게 중심을 둘 지 정하고 접근하는 것이 좋습니다.

결론부터 말하면 최지우씨는 시세차익보다 임대수익 쪽에 비중을 두고 새 건물들을 매입한 걸로 보입니다.

완성된 건물들은 관리가 수월하지만 새로 지었기 때문에 가격이 비싼 경우가 많습니다. 건물을 두 번 사는데 모두 신축 건물만 산다는 건 큰 시세차익보다 꾸준한 임대수익을 노리고 샀을 공산이 크죠.

그가 이 건물들을 사게 된 건 건물 이미지와 외관도 한몫했습니다. 청담동 건물은 외관이 통유리에 노출콘크리트이며 빈티지한 느낌을 살리기 위해 부식 철재 외벽을 부착했습니다. 건물이 최씨의 세련된 이미지를 해치지 않죠. 입점 업종도 고급 레스토랑, 이자카야처럼 상대적으로 가격대가 비쌉니다. 역삼동 건물 역시 통유리창으로 돼있어 촌스럽지않습니다.

연예인들은 건물을 구할 때 취향이나 개성을 고려하죠. 배우 고소영씨는 신축 건물을 예쁘게 지어 건축상을 받기도 했습니다. 배우 전지현씨도 요구수익률을 낮추면서까지 예쁜 건물을 구하기도 했습니다. 이런 건물은 소유자의 이미지도 좋게 만듭니다.

최씨는 이른바 ‘신축 리스크’도 피하려고 했을 가능성이 높습니다. 낡은 건물을 매입해 리모델링하거나 신축하려면 기존 임차인을 내보내야 하는 문제가 생깁니다. 건물 가치가 올라 임대수익은 물론 시세차익도 얻을 수 있지만 명도 비용이 발생하고 소송까지 가면 공사가 장기간 지연될 수도 있습니다. 특히 유명 연예인이라면 이미지 때문에 명도 문제에서 자유롭기는 더욱 힘들죠.

업계에는 “신축하면 10년은 늙는다”라는 말도 있는데요. 시공업자를 잘못 만나 터무니없는 추가 공사비를 내야 하거나 중간에 시공사가 부도나 공사기간이 늦춰지는 등 신축에는 많은 변수가 존재합니다.

부동산 경기 호황 덕분에 신축 건물만 매입한 최씨도 시세차익을 꽤 거뒀습니다. 2006년 54억원에 사들인 청담동 건물은 현재 시세 110억원 정도로 추산되고, 2013년 43억3000만원에 매입한 역삼동 건물 역시 현재 시세는 55억원 정도로 예상됩니다.

역삼동 건물은 전 주인이 낡은 건물을 2011년 25억5000만원에 매입해 이미 시세 차익을 남기고 팔았는데도 최씨가 매입 이후 시세차익을 더 낸 것이죠. 만약 그가 신축을 선택했다면 더 큰 이익을 봤을지도 모릅니다. 현재 이 건물은 보증금 2억원에 월세는 관리비 포함 1900만원 정도로 예상됩니다.

정리하면 최지우씨는 더 많은 시세차익보다 수월한 건물관리와 안정적인 임대사업을 위해 완성된 건물을 매입합니다. 오래된 건물을 매입해 새로 짓거나 리모델링하는 것은 더 큰 시세차익을 볼 수 있지만 건축업자 선정이나 명도 등에 신경을 써야 하는 리스크가 생긴다는 것을 염두에 둬야합니다.

글=김윤수 빌사남 대표