땅집고

최근 개봉한 영화 ‘지금, 만나러 갑니다’와 드라마 ‘밥 잘 사주는 예쁜 누나’ 주인공인 배우 손예진씨가 요즘 한껏 주가를 올리고 있습니다. 그는 대한민국 모든 남성의 원조 첫사랑이라고 해도 과언이 아닐 만큼, 오랫동안 아름다운 외모 못지 않게 훌륭한 연기력으로 팬들의 사랑을 받고 있습니다. 

신은 불공평하다는 이야기가 있죠. 그는 외모와 연기력 뿐만 아니라 부동산 투자 실력까지 뛰어나다는 사실을 알고 계신지요. 최근 빌딩 투자 성공 사례를 소개해 드리겠습니다. 

손예진씨는 2015년 3월 서울 마포구 서교동 일대에 2필지의 토지와 건물을 93억 5000만원에 매입했습니다. 대출을 65억원 정도 받았던 것으로 알려져 있습니다. 한 필지는 대지면적 284㎡(약86평), 또 다른 필지는 대지면적 211.6㎡(64평) 규모로 두 필지 합쳐서 약 150평 입니다.

그로부터 3년이 지난 올 2월 손씨는 이 건물을 135억원에 개인 투자자에게 매각했습니다. 시세 차익만 41억5000만원입니다. 그는 어떻게 불과 3년만에 40억원 넘는 차익을 만들 수 있었을까요. 

당시 해당 필지에는 2개의 건축물이 있었습니다. 각각 지상 2층 규모의 낡은 건물이었죠. 건물 가치는 사실상 없는 순수 토지 가치로만 시세가 형성된 땅이라고 봐야 합니다. 그런데 이 건물에는 홍대 상권에서 유명 맛집으로 꼽히는 마포만두 본점이 입점해 있었죠. 홍대를 자주찾는 20~30대들에겐 아주 익숙한 건물입니다. 

손씨의 빌딩은 입지만 보면 최고였죠. 뭐하나 빠질게 없었습니다. 건물 바로 앞에는 마포에서 가장 큰 2·6호선 환승역인 합정역이 있습니다. 대로변과 이면도로를 모두 접한 ‘양면도로+코너’ 건물입니다. 이 건물 뒤로는 마포의 대표적 고급 주상복합 아파트인 메세나폴리스가 있습니다. 건물 위치가 좋은 만큼 매입가격이 저렴하지는 않았습니다. 게다가 이 건물과 토지에는 결정적으로 큰 단점이 있었습니다.

바로 해당 2개 필지가 ‘획지선’으로 묶여 있는 땅이라는 점입니다. 획지선에 포함된 토지는 필지별로 단독 개발 행위가 불가능합니다. 치명적인 약점이죠. 당시 마포구청 측에서는 해당 2개 필지를 포함해 맞붙어 있던 추가 2개 필지를 함께 건축하지 않으면 인허가를 받을 수 없도록 한 지구단위계획이 있었습니다.

다시 말해 손씨는 옆 필지 소유주와 협의해 공동개발 하지 않는다면 지금상태 그대로 적은 임대료를 유지하면서 장기 보유하는 것 외에는 방법이 없었습니다. 그러나 손씨가 건물을 매입한 같은 해 8월 6일 서울시가 ‘합정재정비촉진계획 변경’ 고시를 합니다.

획지선으로 같이 묶여있던 필지들이 위 사진과 같이 획지선 분리가 되었습니다. 이 고시를 통해 손씨 땅은 단독으로 신축이 가능하게 됐습니다. 엄청난 호재인 셈이죠. 단순한 계획 변경이 아닙니다. 단독 개발이 가능한 땅과 그렇지 않은 땅의 가치는 하늘과 땅 차이입니다. 부동산 투자에 있어서 개발 행위가 불가능하다는 것은 치명적 약점입니다. 다양한 개발 잠재력을 보유한 땅은 미래 가치가 더 높고 지가 상승과 시세 차익도 커지게 됩니다.

더구나 손씨 땅은 용적률을 최대 800%까지 받을 수 있는 일반상업지역이었습니다. 건물 신축 시 투자자들이 가장 선호하는 용도지역이죠. 건물을 가장 높게, 많이 올릴 수 있는 땅이어서 그만큼 가치도 높은 것이죠.

빌딩에 투자할 때는 크게 3가지를 반드시 체크해야 합니다. 첫째 입지 조건, 둘째 수익률, 셋째 주변 지역 호재입니다. 물론 3가지 모두 만족시킬만한 빌딩을 찾는 건 거의 불가능합니다. 앞서 말씀드린 손씨 사례에서는 ‘수익률’은 포기하고 ‘입지 조건’과 ‘호재’를 선택한 것으로 볼 수 있습니다.

실제로 빌딩 투자 상담을 해보면 3가지 포인트 중 최소한 하나는 포기해야 하는 경우가 많습니다. 하지만 하나를 포기한다고 해서 투자가치가 없는 것은 아닙니다. 모든 것을 만족할 수 없다면 무엇을 포기해야 가장 기회비용이 적은 지를 냉정하게 분석해야겠지요. 그리고 버릴 것은 버리고, 나머지 요건이 충분하다면 투자를 실행에 옮겨야 합니다. 손씨의 경우가 바로 그런 경우입니다.

글=윤석진 빌딩드림 차장