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리얼캐스트

미분양에 대한 오해와 진실

-동탄2 현장이 주는 시그널

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수천만원의 웃돈이 붙으며 분양 시장을
견인하고 있는 동탄2신도시의 위용이
 서서히 드러나고 있습니다. 

동탄 입성을 위한 수요층의 발걸음도
바빠지고 있는데요.

지난해 1만 4천여 세대의 입주에
이어 올 초에도 2개 단지에서 총 1,302세대가
 집들이를 마쳤습니다.

더불어 쇼핑센터, 도로 등 기반시설도
속속 조성되며 경기 남부권 대표 
자족도시로서 입지를 다지는 모습입니다. 

예정돼 있던 분양물량도 이달을
시작으로 본격화됩니다. 

상반기에만 6천여 가구에 달하는 
분양 물량이 대기 중입니다. 
하지만 우려의 목소리도 짙습니다.
‘미분양 무덤’이 재연되는 것이
아니냐는 것이 그것입니다.  

실제 대출규제, 금리인상 등의 여파에

 겨울 비수기까지 겹쳐 지난해 말부터

불어 닥친 분양 한파를 동탄2신도시도

 피할 수는 없었습니다. 


일례로 지난해 11~12월 공급됐던

7개 ​단지 가운데

 Δ자이파밀리에 Δ신안 인스빌 리베라 3•4차

Δ3차 푸르지오 등 4개 단지가

청약 마감에 실패했습니다. 


특히 신안 인스빌 리베라 3•4차는

분양 승인이 취소됐는데요. 

수도권 사업장이 흥행실패로 아파트 분양을

 취소한 것은 2011년 인천 송도국제도시

 '웰카운티 5단지' 이후 5년만입니다.  

이에 적재된 미분양이 소화되기도 전에

신규 분양이 쏟아져 자칫 ‘미분양 불똥’이

기존 입주자는 물론 실수요층에게

튈지도 모른다는 우려를 갖는 것이죠.  

이미 다수의 언론은 동탄2신도시 
올해 분양을 앞두고 벌써부터
‘미분양 악몽 재현’으로 일축하고 있습니다.

하지만 동탄2신도시 미분양은 인근
부동산까지  타격을 가하는 여타 지역
미분양과는  사뭇 성격이 다르다는 것이
현장의 목소리입니다.    
 
“미분양 여파요? 현장 분위기를
모르고 하는 소리죠. 
동탄역 인근을 중심으로 형성된
분양권 프리미엄은 흔들림 없어요.
1년으로 제한된 분양권 전매제한기간도
한두 단지씩 풀리기 시작하며 시장에
물량이 일시적으로 쏟아지니
주춤한 건 사실이에요. 

하지만 입주가 동시에 집중되는  여타의
택지지구에서도 이런 상황은 
늘 존재해 왔어요.  전체적인 침체라고
단정짓는 것이  더 이상한거죠.”
(동탄2신도시 D공인중개업소 관계자)

신안종합건설의 ‘인스빌 리베라 3,4차’의
분양 승인 취소 사례에 대해서도
할말이 많다고 했습니다.   

“올 1월 입주자 모집 승인이 취소됐어요.
980가구 모집에 2가구만 계약했으니
업체 입장에서는 분양 승인 취소가
최선의 선택이었던 셈이죠. 
하지만 이 단지는 분양 초기부터
동탄에서도 외곽에 있어서, 
관심도가 떨어졌어요. 

인스빌 리베라 사례를 동탄 지역 전체로
확대 해석하기 어려운 이유인 것이죠.”
(동탄2신도시 D공인중개업소 관계자)

실제 이 단지의 미분양 사태는
‘불 보듯 뻔했다’는 것이 다수 관계자들의
한결 같은 목소리입니다. 
익명을 요구한 분양 관계자의 말을
들어보겠습니다. 
 
“인스빌 리베라의 분양 실패는
고분양가와 동떨어진 입지,
이 두 가지 요소가 결합된 결과라
할 수 있어요. 우선 동탄2신도시에서도
가장 끝자락에 있고 단지 앞 도로도
협소해 동탄2신도시를 관통하는
동탄대로 접근에도 차량으로 5분
이상 걸려요. KTX 동탄역도 차로 10분
가량 소요되고요.”
“여기에 분양가가 동탄2신도시
내 평균 분양가와 비슷하게 책정되면서
소비자로부터 철저하게 외면
받게 된거죠. 인스빌 리베라의 평균
분양가는 3.3㎡당 약 1,031만원으로
지난해 동탄2의 평균 분양가인
약 1,084만원보다 조금 낮았는데요.
입지적 여건을 상쇄할 만큼의
가격 메리트도 없었던 거죠.”

동탄2신도시 미분양 아파트에
대한 진실은 이뿐만이 아닙니다. 
“공공분양주택은 분양 실적이
사실 크게 좋지 못해요. 
무주택자에 한해 공급되고
재당첨 금지, 소득제한 등으로
신청 자격 자체가 까다롭기 때문이죠. 

공공분양인 ‘금호어 울림레이크’나
‘자이파밀리에’의 분양성적이 
동탄2 전역의 청약경쟁률을 떨어트린
이유인 것이죠. 

'금호어울림레이크'의 경우 무주택자
계약이 끝나고 남은 물량은 조건 없이
일반 수요자들에게 공급됐는데요. 

모델하우스에 2천여 명이 넘게 몰리며
모두 팔려나갔습니다. 
단순한 통계만으로 평가할 수 없는
동탄 부동산 시장의 진실을 단적으로
 방증한 셈입니다.”
(동탄2 청계동 H부동산 관계자)  

이에 동탄 미분양이 기존 동탄2신도시
부동산 가격은 물론 향후 신규 분양에
끼치는 영향도 미비할 것이라고 일축했는데요.

실제 리얼캐스트 조사에 따르면
잠시 주춤하던 분양권 가격이 2월 설 연휴
 이후 빠르게 회복한 것으로 나타났습니다. 
대표적인 사례가 올해 1월 집들이를 시작한
‘반도유보라아이비파크’ 분양권 가격동향입니다.

이 단지의 전용 84㎡의 경우 지난해
10월 최고 4억4,871만원까지 거래됐습니다.

이후 가격이 주춤하며 타격을 입는 듯했으나
급매물 소진과 함께 거래가도 재차 상승하고
매물도 급격히 줄어든 상황입니다.

때문에 현장이 주는 시그널에도  주목할
필요가 있다는 것이 전문가들의 조언입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장의
의견 들어보겠습니다. 

“일부 고분양가 및 입지에서 경쟁력을 갖지
못하는 단지가 미분양이 생기는 것이고
그것을 전체로 놓고 보는 것은 잘못된 정보라고
감히 말씀드릴 수 있습니다. 
동탄2신도시의 현장 상황을 잘 보시는 안목을
기르는 것이 중요합니다.”

진실은 프리미엄이 붙어있는 단지에서
보면 될 것이라는 말도 덧붙였는데요.
실제 입주(예정) 단지의 프리미엄을
조사한 결과 동탄2신도시 부동산 시장에
대한 진실 3가지가 눈에 들어왔습니다.

첫째, 입지 프리미엄입니다. 
동탄2신도시에서 가장 높은 프리미엄을
형성하고 있는 단지는 KTX동탄역이
도보 5~10분 이내로 가까운 시범단지
내 ‘동탄역 더샵센트럴시티’와 
‘동탄역 한화꿈에그린프레스티지’로 
분양가 대비 최고 1억7,000만원까지
프리미엄이 형성된 것으로 나타났습니다.

반면 KTX동탄역과 거리가 있는 ‘모아미래도’는
6,800만원 가량 형성됐고요. 
시범단지 내에서도 역세권과 비역세권의
 프리미엄이 약 1억원 가량 차이를 보인 셈이죠. 
“동탄2신도시의 가장 큰 장점은 
'직주근접, 자족도시'라는 점인데요. 
때문에 교통 및 생활인프라가 갖춰진 입지에
대한 선호도가 월등하게 높습니다.
삼성전자 반도체를 비롯해 비즈니스·산업단지가
밀집돼 있고 생활인프라가 구축된 시범단지
일대 북동탄이 실수요층에게 선호가
높은 이유인 것이죠. 
더불어 서울 광화문, 종로, 여의도, 강남, 잠실 등
업무지구로 출퇴근할 수 있는 KTX동탄역
일대가 인기를 보이는 이유이기도 하고요.”
(부동산인포 권일 팀장)

둘째, 가격입니다. 
동탄2신도시는 2,397만4,500㎡(약 725만2000평)
부지에 조성되는 대규모 신도시입니다.
광역 비즈니스콤플렉스, 워터프런트콤플렉스,
동탄 테크노밸리 등 6개 권역으로 나눠서
조성될 예정으로 기존 동탄1신도시와 
합쳐진다면 분당의 1.8배, 분당과 판교가
합쳐진 면적보다 1.2배 넓은 크기를
자랑하고 있습니다. 

즉 모든 단지가 실수요층의 선호도가
높은 곳에 입지할 수만은 없다는 얘기입니다.
입지 조건이 충족되지 않는 단지의 경우
이를 상쇄시키는 장점이 있어야 하는데
그게 바로 가격 메리트라는 말이죠.   
남동탄은 녹지가 풍부한 반면 교통과 
편의시설은 북동탄보다 아직 열악합니다.
때문에 분양가도 북동탄 대비 3.3㎡당
150~200만원 정도 낮게 책정됩니다.
실제 남동탄에서 관심을 모으는 단지는
올 12월 입주 예정인 A66블록​ LH휴먼시아인데요.
3.3㎡당 887만원대 분양가에
현재 3,500만~4,000만원의
웃돈이 얹혀 있습니다.

셋째, 브랜드입니다. 
그동안 중견업체 중심으로 분양이 이뤄졌던
만큼 브랜드 아파트에 대한 소비자의
갈증이 컸는데요. 

앞서 2012년 8월 1차 동시분양부터 작년까지
동탄2신도시에 공급된 10대 건설사 물량은
7개 단지, 7,468가구뿐으로 상당한 희소성을
인정받고 있습니다. 

이런 탓에 기존 브랜드 아파트에는 적잖은
프리미엄이 붙었는데요. 
작년 9월 입주한 포스코건설
‘동탄역 더샵센트럴시티(전용면적 84㎡)’는
분양가 3억6,800만원에 1억7,000만원 가량
웃돈이 붙었습니다. 
한화건설 ‘동탄역 한화꿈에그린프레스티지’도
마찬가지고요.

공급과잉 논란에 할인분양, 분양 취소까지.
로또에서 애물단지로 전락했던 동탄2신도시.
미분양 물량을 통해 극명하게 갈리는
시장 분위기를 통해 부동산 시장을 읽는
냉철한 안목의 필요성을 다시 한 번 입증된
셈이 아닐까 싶습니다. 

더불어 동탄2의 향후 분양 물량에 대해
현장이 주는 시그널을 적용할 수 있다는 점은
매우 가치 있는 점이고요. 

동탄2신도시는 주택 11만 5,000호,
인구 28만 6,000명을 수용할 수 있게
계획돼 있습니다. 

2015년 14,388세대, 2016년 10,187세대 등
2년간 약 24,575세대가 입주(계획)하며
올 연말까지 예정된 분양물량도 적지 않습니다. 

19일 부동산인포에 따르면 포스코건설이
A36블록에 ‘더샵센트럴시티2차’를 현대건설이
‘힐스테이트 동탄’을 계획하고 있습니다. 
중견사인 한신공영도 ‘한신휴플러스’를
예정하고  있습니다.

특히 올해는 동탄에서 입지를 굳건히 다지던
중견사는 물론 대형사의 대거 출격에 기대감이
높은데요.  3년째 동탄2에서 영업 중인
K부동산의  말을 들어보시죠. 
“포스코건설을 비롯해 GS•현대•자이 등
대형사의 브랜드 아파트 분양을 앞두고
현장에서는 ‘기대충만’입니다. 

미분양이 대거 양산됐던 지난 2013년 3차
동시분양에서 포스코건설이 브랜드 프리미엄을
기대하는 수요층의 호응에 힘입어 분양흥행을
기록했기 때문인데요. 

불확실성으로 침체된 부동산 시장에 동탄의
분양 성적이 전국 부동산 시장에 활력을
불어넣는 구원투수로서의 능력을 발휘할 수
있을지 기대되는 바입니다.” 

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