혹~하기 쉬운 분양시장 '말말말'
조회수 2016. 4. 5. 15:46 수정
고객들의 판단을 흐리게 하는 말들 베스트
“견본주택 오픈 3일간 3만명 다녀가”
그다지 좋은 입지가 아닌 곳도 1만명 이상
다녀갔다는 말들도 어렵지 않게
들을 수 있습니다.
분양현장에서 사람수를 세기 위해
체크기를 사용하는 경우는 매우 드뭅니다.
대부분 일정 시간 대충 세어보고
견본주택 개방 시간을 곱하거나
입구에서 입장객을 세어보고
역시 개방시간을 고려해
총 방문객을 추산합니다.
1만명, 2만명 숫자에 집착하지
마시고 “많이 왔네” 정도만
생각하시길. 방문객이 모두
청약하는 것은 아니니까요.
“마침 중간층에 계약 가능한 게 있습니다”
이런 마케팅 전화를 받을 때 있습니다.
결국 미분양을 파는 건데
회사보유분이라고 포장하죠.
회사보유분이라고 해도
미분양은 미분양입니다.
원 계약자가 사정이 있어 포기한 경우도
회사보유분이라고 합니다.
물론 모든 미분양이
하자투성이는 아닙니다.
상황에 따라 발생하는 경우도 있고
미분양원인이 해결되면 미운 오리에서
백조가 될 수도 있습니다.
요즘 세상에 누가 “마감임박”이란
말을 그대로 믿나 라고 반문하지만
그래도 이 말을 들으면 조바심이
생기는 건 어쩔 수 없습니다.
입지, 가격, 상품 등의 장점을
고르게 갖췄으면 조기에
계약이 완료됩니다.
단점이 많다면 계약 완료까지
장시간이 걸리죠.
이런 말을 들을수록 좀더
꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
말 그대로 평균 분양가는 좋은 층과
나쁜 층들의 분양가 합의 평균입니다.
나쁜 층의 분양가만 낮춰도
평균 분양가를 낮출 수 있습니다.
즉 중간층 이상 좋은 층은 주변
시세보다 비싸도 나쁜 층의
분양가를 낮추면
평균 분양가가 낮아집니다.
어느 누가 나쁜 층을
분양 받길 원할 까요.
구나 로열층 당첨을 원합니다.
평균 분양가에 연연하지 마시길~
지하철, 전철 등의 노선은
부동산의 가치를 높이는
중요 요인 중 하나 입니다.
수도권 분양시장의 경우
자주 강조되는 말이 ‘강남’이나
‘서울도심’ 등에 ‘00분대’에
갈수 있다는 말이죠.
‘강남까지 전철 20분대’라고 하면
‘20분~29분59초’ 안으로
갈 수 있다는 말입니다.
다만 이러한 시간의 경우
출발역에서 도착역까지 전철로
움직인 시간만을 말하는 겁니다.
출발역까지 이동하는 시간, 중간에
환승 할 경우 환승시간은 제외된 거죠
그리고 출퇴근시간이 아닌 평일
다른 시간대 인 경우도 많죠.
과장광고 논란을 피하기 위해
깨알 같은 글씨로 ‘평일
출퇴근 시간 기준, 환승시간 포함’
이라는 단서를 달기도 합니다.
지하철역과의 거리는
부동산 가격에 끼치는
영향력이 큽니다.
일반적으로 보통 성인 걸음을
기준으로 따지기 때문에 보폭,
걸어가는 속도 등에 따라
실제 시간은 달라집니다.
건설사들은 자신 있게 말할 수 있는
거리일 때 ‘00분 거리’라고
하지만 다소 애매한 경우 ‘가깝다’,
‘이용하기 쉽다’ 등으로
에둘러 말하기도 합니다.
결국 직접 걸어보는 것이 정답입니다.
참고로 대단지 아파트의 경우
동의 위치에 따라서도 역까지
시간이 달라질 수 있습니다.
오피스텔, 상가, 오피스 같은
수익형 부동산 분양할 때
자주 들을 수 있는 말입니다.
분양 관계자들로 어느 정도
상황을 감안해 말하지만
이 수준은 정상적으로 임대될 때
기준으로 공실 리스크가 반영이
안된 수익률인 경우가 많습니다.
주변에 경쟁 상품이 들어오거나
수요 유입이 적어 공실이 발생하면
기대 수익률을 기록할 수 없습니다.
수익형 부동산의 수익률은 보수적인
관점에서도 따져보고
계약을 결정하셔야 합니다.
‘1억원에 3채’ 물론 계약할 수 있습니다.
대출을 받아서 말이죠.
관계자의 말 그대로 3채 계약해서 입주할 때
임대 놓고, 월세 받아 이자 갚고 나면
수익률이 발생합니다.
하지만 3채 중 1채라도 공실이 생긴다면?
잘 살고 있던 세입자가 계약이
만료돼 퇴거했는데 다른
세입자가 들어오지 않는다면?
당연히 수입은 줄고 이자는 그대로
나가기 때문에 수익률도 낮아집니다.
‘1억에 3채 보유’에만 집착하고
공실에 대한 리스크를 간과해선 안됩니다.
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