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요즘 소형아파트가 대세지 말입니다

국민주택규모도 바뀌어야 하나, 실속형 60㎡ 이하가 갑이네

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전용면적 60㎡이하의 소형아파트를 찾는 수요가 
급증하면서 그 가치도 덩달아 치솟고 있습니다. 
저금리 기조가 장기화되고 전세 대신 월세로 
전환하고자 하는 임대업자들이 늘고 있는데다 
1~2인 가구의 급증으로 실거주용으로도 
관리비용  부담되는 큰집보다는 
작은 집을 더 선호해서죠. 
실거주는 물론 임대와 투자까지, 
일석삼조의 효과를 지녔다는 평입니다.


사실 인구구조의 변화만 봐도 
이러한 움직임은  당연해 보입니다. 
통계청에 따르면 2000년 15.5%에 그쳤던 
국내 1인 가구의 비율은 2010년 들어 
23.9%로 급증했습니다. 



그리고 2013년에는 25%를 넘어서면서 전통적인 
4인 가구의 비율을 앞질렀고 지난해에는 
전체 가구의 26.5%에 달하는 500만 가구를 
넘어선 것으로 추정됩니다. 
오는 2025년에는 685만2,000가구, 
2035년에는 763만 가구(34.3%)까지 
늘어날 전망입니다. 
비중이 커지니 주택규모도 이에 맞춰 
변화하고 있는 거죠.

실제로 국토교통부에 따르면 
소형아파트의 거래량은 매년 증가추세입니다. 
최근 1년간(‘15.3~’16.2월) 전국에서 거래된 
전용 60㎡이하의 소형아파트 거래량은 
총 44만3,727건으로 전년도 동기간보다 8.2%나 
늘었고 전체 아파트 거래량(119만3,132건) 중 
37.2%를 차지하고 있습니다. 

5년 전보다는 무려 32.5% 상승한 수준으로 
전체 아파트 거래량에서 차지하는 비중도 
절반에서 조금 못 미치는 40% 가까이 
육박하고 있습니다. 
특히 인구밀집도가 높은 
수도권은 그 현상이 더 심합니다. 
서울을 비롯 인천, 경기를 포함한 수도권 내 
최근 1년간 소형아파트 거래량은 전국 거래량의 
42.7%를 차지하는 18만9,408건으로 
전년도 동기간(16만4,635건)보다 무려 
15.05% 증가했습니다.

가격상승세도 거셉니다. 
부동산114에 따르면 최근 1년간 전국 단위 
전용 60㎡이하 아파트값은 평균 6.2% 올랐습니다. 
이는 같은 기간 전체 매매 평균이 4.3%, 
전용 60~85㎡이하가 4.5%, 전용 85㎡초과가 
2.9% 상승하는데 그친 데 비하면 
월등히 높은 수치이며, 3월 현재 시점의 1㎡당 
평균가격도 260만원으로 전용 60~85㎡이하의 
중소형(290만원)이나 85㎡초과(343만원)의 
중대형과 비교해도 격차가 크지 않습니다. 
소형아파트 선호도가 높은 서울의 경우는 
 격차가 더욱 좁혀지며, 강남권 등 일부에선 
이미 중대형아파트 가격을 넘어섰습니다.

분양가 상승률이나 청약경쟁률도 
마찬가지 모습입니다. 
주택도시보증공사가 지난달 말 기준으로 
전국 민간아파트의 규모별 평균분양가를 
분석한 결과 전용 60㎡이하의 평균분양가는 
1㎡당 279만6,000원으로 
60~85㎡(273만7,000원)보다 비쌌습니다. 



특히 서울의 경우는 전용 60㎡이하가 
643만8,000원으로 60~85㎡(603만9000원)보다 
월등히 높았고, 85~102㎡(651만3000원), 
102㎡초과(645만8000원)와도 엇비슷한 
가격수준을 보였습니다. 



청약성적에서도 소형은 단연 돋보입니다. 
일례로 올 들어 공급된 
범어동효성해링턴플레이스(115.55대 1), 
신반포자이(107.48대 1), 
래미안구의파크스위트(20.77대 1), 
힐스테이트녹번(39.81대 1) 등에서 최고 청약률을 
보인 주택형은 모두 59㎡형이었습니다.

그런데 왜 소형아파트가 이리도 인기인 걸까요? 
그 이유는 



첫째, 저금리 시대 투자용으로 적당하니까 
둘째, 환금성이 좋은데 시세차익까지 
         챙길 수 있으니까 
셋째, 수요공급의 불균형으로 가격이 오르더라도 
         실용적이니까 
                         
                등으로 요약할 수 있습니다.

실제 소형아파트는 월세입자를 
구하는 것이 쉽습니다. 
전용률이 오피스텔(50% 내외)보다 월등한 
평균 80%인데다 단지 내 커뮤니티시설을 
이용할 수 있다는 점, 2베이, 3베이, 4베이까지 
설계상의 진화 등의 요인으로 실거주로도 
손색 없고 월세를 놓으면 통상 3~5% 정도의 
수익률을 올릴 수 있습니다. 
관리사무실이 있어 시설 관리도 편하고요. 
수요가 많은 만큼 팔기도 수월합니다. 
가격도 계속 상승곡선을 타고 있어 시세차익도 
기대할 수 있죠. 



이같이 탄탄한 실속을 챙길 수 있다는 게 
소형아파트가 인기를 끌고 있는 이유입니다.

이처럼 소형아파트를 찾는 수요가 늘고 
주택형의 대세로 떠오르자 40여 년 넘게 한번도 
바뀐 적 없는 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)를 
전용 59㎡ 같은 소형으로 줄여야 하는 거 
아니냐는 의견도 제기되고 있습니다. 
또 굳이 면적 기준까지 들이밀지 않고 
보다 탄력적이고 유연한 기준이 마련되어야 
한다는 의견도 나오고 있고요. 

도대체 국민주택이 뭐길래 
이러쿵저러쿵 말이 많은 걸까요? 



국민주택은 국민주택기금으로부터 자금을 
지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로 
주거전용면적이 1호당 또는 
1세대당 85㎡이하인  주택을 말합니다. 
85㎡를 기준으로 그 이하 주택을 거래하거나 
보유할 때 정부가 세금도 깎아주고 
대출금리도 낮춰줍니다.
 서민 주거안정을 위해 여러 면에서 
우대를 해주는 겁니다.

국민주택규모가 전용 85㎡
(25.7평, 공급면적 32~34평)이하로 정해진 것은 
박정희 전 대통령이 집권하던 1972년 
‘주택건설촉진법’에서입니다. 
왜 하필 85㎡가 기준이 됐는지는 
명확지 않습니다. 



다만 입법 당시 국민 한 사람당 주거공간이 
5평 정도는 돼야 한다는 판단에 따라 
가구당 5명(당시 평균 가구원수)을 기준으로 
25평으로 정했다는 설이 설득력 있는 
정설이 되고 있습니다. 
이외 일본 국민주택 기준을 따랐다는 얘기도 있고 
박정희 전 대통령의 신당동 집이 
85㎡였기 때문이라는 설도 있습니다. 

주택시장 환경이 급변하고 있음에도 불구하고 
명확지 않은 규모가 기준 잣대가 되고 있기에 
국민주택규모에 대한 재정립이 
요구되고 있는 거죠. 



그도 그럴 것이 정설 중 하나로 꼽히는 한 사람당 
적정 주거공간인 5평을 대입해도 최근의 
인구구조와 맞지 않는 게 사실입니다. 
실제로 통계청에 따르면 가구당 인구수가 급격히 
줄고 있다는 것은 확인됩니다. 
국민주택규모가 지정된 이듬해인 1973년만 해도 
평균 5.09명에 달하는 가구당 인구수는 
1980년엔 4.78명, 1992년 3.24명, 
그리고 2010년에는 2.78명으로 절반 가까이 
줄었고 지난해 2.45명까지 감소했습니다. 
또 지난 2006년부터 발코니 확장도 합법화됐죠. 



현재 나와있는 59㎡형의 경우도 발코니를 
확장하게 되면, 쓸 수 있는 면적이 30평대까지 
넓어지는 경우도 있어 현재 평균 가족이 쓰기에도 
부족함이 없다는 것입니다. 
이러니 국민주택규모를 줄여서, 정부 기금이나 
부가세 면제 같은 혜택을 소형주택에 집중하자는 
의견이 계속 나오고 있는 거죠.    

게다가 건설사에서도 이 기준에 맞춰 
전용 84㎡, 85㎡ 등의 국민주택규모 주택형을 
공격적으로 늘리다 보니 요즘은 이 주택형의 
미분양이 늘어 찬밥신세가 되고 있습니다. 



1, 2인 가구의 증가, 가구당 인구수 감소 등으로 
주택의 소형화가 대세라는 점은 누구나 
인지하고 있지만 하루아침에 기준치로 삼은 
전용 85㎡라는 잣대를 바꾸기는 
쉽지 않을 것으로 보입니다. 



세금, 대출금리 등 각종 제도가 모두 기준으로 
오랜 기간 자리잡은 전용 85㎡에 맞춰져 있어서 
변경 시에 따른 혼란이나 수반되는 
문제들이 많기 때문입니다. 
그렇다 하더라도 소형아파트를 찾는 수요는 
품귀현상까지 빚으며 좀처럼 줄어들 기미는 
보이지 않고 오히려 계속 확장될 기세이니 
‘모 아니면 도’ 같은 모호한 낡은 잣대를 들이밀기 
보다는 확 바뀐 시장환경에 따른 보다 
합리적인 제도장치가 필요할 듯싶네요. 

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