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역전세난 본격화.. 2008년 잠실대란에서 해법 찾아라

조회수 2017. 1. 16. 13:35 수정
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요즘 지역 주민들의 정보교류 카페에서는
하루에도 몇 차례씩 전셋집 보러 오는
사람들이 없어 고민이라는 집주인과
전세세입자 글이 올라오고 있습니다.
신규아파트를 분양 받은 수분양자들도
고민이 만만치 않은데요.
세를 놓아 잔금을 충당하려 했던 계획이
역전세난으로 틀어지면서 자칫 입주날짜 안에
잔금을 치르지 못해 연체이자를 지불해야 하는
일촉즉발의 상황에 처한 경우가 늘어서입니다.
금전적·정신적 피해를 입지 않기 위해
전세세입자가 계약 해지 통보를 내용증명으로
하는 것이 유행을 타고 있다고 하니
씁쓸하기까지 합니다.

역전세난이란 아파트, 오피스텔 등의
공급이 단기간 대량으로 쏟아져 수요자보다
공급물량이 초과하게 되고, 자연스레
전세가가 하락하게 되는 현상을 일컫습니다.
전셋값 하락, 급매물 증가, 매매가 하락 순으로
상황이 전개되는 경우가 많아 역전세난이
발생하게 되면 부동산 시장이 큰 타격을
받게 됩니다.
그렇다면 역전세난이 초래하게 된 이유는
무엇일까요?
업계에 따르면 향후 2년간 쏟아지는
입주물량은 분당, 평촌, 일산 등 1기신도시가
조성된 1990년대 초반 이후 최대 물량인
80만~81만여 가구라고 합니다.
지난 2~3년 전부터 본격화된
부동산 호황이 공급과잉이라는 부메랑이
되어 돌아온 것이죠.

역전세난이 벌어지게 되면
현재 전세를 사는 세입자, 집주인, 향후 새집을
마련해야 하는 전세 수요자의 희비가
엇갈리게 됩니다.
우선 대출이 많고 자금이 부족한 집주인은
역전세난이 발생하게 되면 유리한 점이
없습니다.
세입자를 구하기 어려워 값을 내려
계약할 경우 전세보증금을 돌려주기 위해
대출을 받아야 하거나 최악의 경우
급매로 처분해야 하는 상황에 처할 수 있어
손해가 불가피합니다.
전세 만기를 앞둔 기존 세입자도
불리하기는 마찬가지입니다.
집주인이 전세 만료 때 맞춰 전세보증금을
돌려줄 수 있을까 전전긍긍해야 하기
때문입니다.
반면, 새집 계약을 하려는 전세 수요자는
싼값에 전셋집을 마련할 수 있는 절호의
찬스를 잡을 수 있습니다.

그렇다면 역전세난 스스로
대비할 수는 없을까요?
과거는 현재의 거울이라고 했습니다.
우리나라 부동산사에 길이 남은 암흑기로
대규모 전세대란이 펼쳐졌던 2008년으로
거슬러올라가 해답을 찾아볼까요?
2008년 침체의 씨앗은 2006년부터
뿌려지기 시작했습니다.
최고 2074대1, 1순위 20만 명 청약.
분양사에 남을만한 대기록 수립한 판교의
청약광풍은 전국의 집값을 달궜고 급기야
정부는 재건축 후분양제, 분양가상한제
확대시행이라는 강력한 규제로 정책 기조를
전환하게 됩니다.
분양가상한제는 시장 안정이란
취지와 달리 일정요건을 갖추면 적용을
피할 수 있는 여지를 두는 미숙한 행정 탓에
고분양가 아파트를 대량 양산하게 됐습니다.
재건축 후분양제는 건축연한이
비슷한 강남권의 잠실, 반포 등 재건축단지의
입주물량이 동시에 시장에 쏟아져 나오는
부작용을 초래고, 세계적인 금융위기까지
겹치면서 2008년 역전세난이 본격화됩니다.

강북에 살던 이모씨. 입주물량이 몰려
강북 만큼 저렴하게 새아파트 전셋집을
구할 수 있다는 선배 얘기를 듣고 잠실에
전셋집을 마련했습니다.
2만~3만 가구의 입주물량이 단기간에
한꺼번에 쏟아지면서 세입자를 구하기
어려워지자 집주인들이 잔금 연체라도
피해볼 심산으로 전셋값을 전용 84㎡ 기준
2억5,000만원까지 내렸기 때문입니다.
싼값에 새아파트 전세를 살수 있다는 소식에
잠실행을 선택하는 수요자가 늘어 직장인들
사이에서는 요즘 한창 열기가 뜨거운
‘제주 살아보기 열풍’ 못지 않게 회사원들
사이에서 ‘잠실 전세 살아보기’가
유행했을 정도입니다.

시장 침체기, 입주폭탄으로 초래됐던
역전세난은 2010년 종말을 고하게 됩니다.
2008년부터 본격화된 시장 침체로
입주물량이 급감하기 시작했고, 시장 침체로
주택 매수 대신 전세로 눌러앉았던
보금자리 당첨 등을 꿈꾸는 전세 선호현상이
심화됐기 때문입니다.
남아돌던 입주물량도 새주인을 찾게 되고
세입자 우위의 전세시장은 종말을 고하고
다시 집주인 우위의 시장이 도래하게 됩니다.
헐값에 전셋집을 마련했던 전세수요자들은
2배, 3배 오른 전셋값을 감당하지 못해
다른 지역으로 이사하는 사례가 빈번해졌습니다.
잠실 리센츠의 한 주부는
“아이들 친구 사귀기가 무섭게 전학 가는
학생들이 많다”고
한탄했을 정도입니다.

잠실 역전세난 2년 후인 2010년 전세난이
본격화됐다는 점을 자세히 짚고 넘어 갈
필요가 있습니다.
2006년까지 이어진 분양시장 호황으로
주머니가 두둑해진 주택업계는 더욱 더 값을
올리고 공급을 늘리게 됩니다.
고분양가와 가계 부채 문제가 도를
넘어서게 되고 결국 정책기조는
시장 부양→규제로
전환하게 됩니다.
시장은 급속도로 얼어붙게 되고
활황기에 쏟아진 공급물량은 2008년
입주폭탄으로 작용하고 실물경기 위기까지
겹치면서 곳곳에서 역전세난이 벌어집니다.
즉, 역전세난에서 전세난으로 시장이
전환하는데 약 2년 여의 시간이 걸렸다는 것을
확인할 수 있습니다.
올해도 2~3년 전부터 본격화된 분양시장
호황 탓에 공급물량 증가와 가격 상승이
심화되고 1,300조에 이르는 가계부채 문제가
나라 경제를 휘청거리게 되자 정부가
지난 해 11.3대책을 발표합니다.
시장이 급속도로 냉각되고 있는 가운데
올해와 내년 유례를 찾아보기 어려운 입주물량이
쏟아진다고 합니다.
2007년~2008년 시장상황과
놀랍도록 닮지 않았나요?

시장의 흐름은 피할 수 없지만
내 집을 마련할 때 조금만 주의하면
최악의 상황은 피할 수 있습니다.
우선 전셋집을 구하거나 매매를 할 때는
무리한 대출보다 자기 자금 비율을 높여
계약하는 지혜가 필요합니다.
공통적으로 공급과잉지역, 비인기지역은
피하고 실거주자와 투자자를 두루 끌어
모을 수 있는 인기지역 위주로
골라야 합니다.

일정 기간을 두고 전세난과 역전세난을
반복하는 부동산시장. 해법은 무엇일까요?
전문가들은 역전세난과 전세난을
우려하는 수요자들에게 무엇보다도
이솝 우화의 ‘개미와 배짱이’ 이야기를
교훈 삼을 것을 조언합니다.
집주인은 종자돈을 꾸준히 모아 전세를
월세로 전환해두고 대출 비율을 낮출 경우
역전세난이나 시장 침체기가 와도
걱정을 줄일 수 있습니다.
세입자도 역전세난에 싼값에 전셋집을
구했더라도 계약 만기 때 전셋값이 오를 것을
대비해 자금을 꾸준히 모은다면 전세난민
신세를 면할 수 있습니다.
분에 넘치는 비싼 집을 피하고 꾸준히
종자돈을 모아 만일에 대비하는 것.
바로 전세난과 역전세난을 동시에
피할 수 있는 비결입니다.

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