부자들의 짠테크, 양도세 '0'원의 비밀을 아시나요

조회수 2017. 1. 10. 15:55 수정

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부자들의 짠테크 시작됐다

# 제 2의 인생을 설계 중인

안정권(가명) 씨는 올해 전용 84㎡

오피스텔 2채를 구입, 장기주택임대사업자로

등록했습니다.

저성장의 늪에서 언제 빠져 나올지 모르는

상황에 양도세를 한 푼도 안 내는 것이

오히려 가장 훌륭한 재테크가 될 거란

계산이 나왔기 때문입니다.

# 정년퇴직을 앞두고 있는

김준공(가명) 씨는 이달 중 분양하는

‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 전용 30㎡

오피스텔을 분양 받기로 했습니다.

이후 주택임대사업자로 등록, 4.6%에

달하는 오피스텔 취득세 면제 혜택을

받을 예정입니다.

더불어 연 2%대로 이용 가능한

주택기금대출을 최대한 활용해 레버리지

효과도 극대화할 방침입니다.

재태크 판 새로 짜는 고수들, '세테크'가 답

부자들이 재테크 판을

새로 짜고 있습니다.

저성장, 불확실한 금융정책 등의

여파에 단 1%라도 높은 수익률을

챙길 수 있는 방법으로 갈아타는 것이

그것입니다.

대표적인 것이 주택임대사업자 등록을

통한 절세 전략입니다.

임대소득 노출되면 건강보험료 등이 껑충?

임대사업은 소득세, 건강보험료 증가 등

세금문제가 뒤따릅니다.

일반 상가임대 등과는 달리 (부가가치세)

면세사업으로 분류, 사업자등록을

반드시 해야 하는 것이 아닌 만큼

사업자등록을 안하고 주택임대사업을

하는 경우가 다반사죠.

효과적인 세테크, 기대 이상이 될 수 있어

하지만 최근 주택임대사업자로

등록하는 이가 늘고 있는데요.

세테크를 통한 절세 전략이

기대 이상이기 때문입니다.

혜택을 정리하기에 앞서

사업자 구분을 우선적으로

알아야 합니다.

일반주택임대사업자는 8년 이상

장기임대를 하겠다고 신고하는

준공공임대주택사업자와 4년 이상으로

임대기간을 신고하는 단기임대주택사업자가

있습니다.

이 중 최근 고수들이 선택하는 것은

8년 이상 장기임대,

즉 준공공임대주택사업자입니다.

양도세 100% 감면의 메리트

장기임대주택사업자의 가장 큰 강점은

양도세 혜택입니다.

올해까지 매입한 전용 85㎡ 이하

오피스텔 등을 10년 이상 보유 후에

양도하면 양도소득세를

한 푼도 안 낼 수 있죠.

“단기간에 큰 시세 차익을 얻기가 쉽지 않은 요즘입니다. 너나 할 것 없이 장기전으로 가야 한다고 한 목소리로 말하고 있죠. 그런 의미에서 고정적인 임대수익을 얻다가 이후 양도세 면제 혜택으로 시세차익을 온전히 가져간다면 수익률은 기대 이상이 될 수 있습니다. 최대 40%의 혜택이 주어지는 단기임대와 비교하면 엄청난 혜택이라 할 수 있죠.”(부동산 전문가 J씨)

더불어 주택임대사업자는

취득 및 보유세 혜택도 있는데요.

전용 60㎡ 이하의 주택 등에 대한

취득세와 전용 40㎡ 이하의 주택 등에

대한 재산세는 단기와 장기임대 모두

100% 면제해 줍니다.

4.6%의 취득세율이 적용되는

오피스텔의 경우 100% 취득세 면제는

수익률을 끌어올리는 큰 혜택이라 할 수 있죠.

종합부동산세 역시 주택임대사업자는

여러 주택을 합산해서 과세하지

않는 혜택이 있습니다.

2~4%대 대출금리, 레버리지 극대화도 매력적

이 외에 2~4%대의 기금대출을 이용해

레버리지를 극대화할 수 있는 것도

주택임대사업자의 강점입니다.

일례로 매매가 2억원인 전용 60㎡ 이하

주택을 매입, 장기임대주택으로 등록 후

최대한도인 8,000만원의 대출을 받는다면

시중 은행(대출이자 연 3.5%로 가정)에서

동일한 금액을 대출 받는 것에 비해

년간 120만원의 이자비용을

절감할 수 있습니다.

올해부터 대출규제 등으로 원리금을 함께

갚아나가야 하는데 주택기금대출을 이용하면

이 부담에서 좀더 자유로울 수 있고요.

이달 중 분양하는

‘성복역 롯데캐슬 골드타운’

전용 30㎡ 오피스텔 계약을 앞두고 있는

김 씨의 사례로 주택임대사업자의

세제 혜택을 따져볼까요?

우선 오피스텔을 구입하면

분양가 혹은 매매가의 4.6%의 취득세를

납부해야 합니다.

이는 일반 아파트 취득세(1.1%)의

4배가 넘는 수치이죠.

김 씨가 주택임대사업자로 등록하면

이 부담을 덜 수 있습니다.

전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은

취득세가 100% 면제되기 때문이죠.

다만 취득세액이 200만원 이상이면

감면율이 100%에서 85%로 줄어듭니다.

이 오피스텔을 장기임대주택으로 등록하고

10년 이상 유지 후 매매한다면 양도세를

한 푼도 안 낼 수 있습니다.

“단지는 신분당선 성복역과 직접 연결되는 초역세권에 지난해 높은 경쟁률로 청약마감된 '성복역 롯데캐슬 골드타운' 아파트와 단지를 같이하고 있습니다. 공실 없이 꾸준히 임대수익을 창출한 후 시세차익까지 거머쥔다면 더할 나위 없는 투자 상품이 될 수 있습니다.”(부동산 전문가 L씨)

사업소득 7,200만원 이하, 근로소득자 유리