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리얼캐스트

방향키 잃은 부동산시장 ‘72의 법칙’에서 해답 찾아라

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한파가 이어지고 있습니다.

요즘 부동산 시장 얘기입니다. 11.3 대책과

미국발 금리인상 등 연이은 악재가

이어지며 청약경쟁률은 급락하고 집값은

하락 조짐을 보이고 있습니다.

한국건설산업연구원을 비롯해

주요 연구기관들도 부정적인 전망을

쏟아내고 있는데요.


이런 시기에 부동산 투자전략은

어떻게 세워야 할까요?

전문가들은 부동산 시장이 냉각 국면으로

접어들고 있는 만큼 공격적인 투자를

지양하고 침체기에 맞춘 투자로 방향을

전환할 것을 주문합니다.

“대표적인 것이 '72의 법칙'을 바탕으로 소형아파트, 오피스텔 등을 통한 ‘제2의 월급통장 만들기’입니다. 매달 안정적인 임대수익에 기초를 둔 이 투자법은 안정적이고 계획적인 투자가 가능하기에 '심리'가 큰 작용을 하는 부동산 투자에서 흔들림없이 꾸준히 재산을 증식할 수 있는 투자법이라 할 수 있습니다."(부동산 전문가 H씨)

실제 ‘72의 법칙’에 다른 제2의

월급통장 만들기를 계획한다면 좀더

체계적인 투자를 실현할 수 있는데요.


부동산뿐만 아니라 증권, 금융에서도

통용되는 ‘72의 법칙’이란 ‘72’라는 숫자를

수익률로 나눠 원금의 2배가 되는 개략적인

시점을 구하는 것입니다.

예를 들어 수익률 9%의 상품에

투자한다면 8년 후(72÷9)에는 원금의 2배가

된다는 것입니다.


한국감정원에서 발표한 오피스텔 수익률은

5.1%이니 72의 법칙으로 계산하면 원금의

2배가 되는 시점은 14.11년(72÷5.1)이 되는 거죠. 


이를 근거로 계획적인 투자를 해

나간다는 것이 '72의 법칙'에 따른 제2의

월급통장 만들기입니다.

일례로 회사원 김모 씨(44세)는

2008년 총 8,800만원(부대비용 포함)의

역세권 오피스텔(전용 42㎡) 한 채를

매입했습니다.


매달 투자금의 6%에 해당하는

65만원의 월세를 받을 경우 ‘72의 법칙’으로

환산하면 약 12년 후면 투자 원금에 해당하는

수익을 낼 수 있다는 계산에서였습니다.  

 

8여 년(100개월)이 지난 현재 김 씨의 계산은

거의 맞아 떨어지고 있습니다.


 현재까지 누적 월세는 총 6,500만원. 


매월 월세를 적금(월복리 1.5% 이율)한 결과

원리금은 약 6,900만원에 달하죠. 


더욱이 이 오피스텔의 현재 시세는

약 1억 8,000만원으로 시세 차익과

그 동안의 월세 수익을 통한 이익을 합산하면

총 1억5,100만원의 수익이 발생했음을

알 수 있습니다.

물론 지금은 김씨의 성공 투자 사례처럼

장밋빛을 꿈꿀 수만은 없습니다.


수익률이 높을수록 원금 회수 기간이

줄어드는, 다시 말하자면 기간 이익을

강조한 '72의 법칙'이 요즈음처럼

저금리, 저성장 시대에는 억측이 될 수도

있어섭입니다.


부동산 급등으로 인한 큰 시세차익을

노리는 것도 무리이고요.


하지만 분명한 사실은 앞서 언급한 바와 같이

'제2의 월급통장'을 확보하는 투자법

즉, 체계적이고 안정적인 수익 창출이

지금 같은 정세 속에서는 가장 확실한

투자법이라는 것입니다.

이런 의미에서 수익형 부동산의

'꽃'이라 일컫는 오피스텔을 

눈여겨봐야 할 것입니다.


특히 불황기에도 안정적인 수익 창출이

가능한 역세권 오피스텔을 주목해야 하죠. 


풍부한 유동 인구로 공실 위험이 낮고,

특히 주거형 오피스텔은 주거비용이

치솟는 요즈음 같은 상황에 아파트에 비해

소자본으로 주거문제를 해결할 수 있어

폭넓은 수요층 확보가 가능해서입니다.


이달 중 분양하는

‘성복역 롯데캐슬 골드타운 오피스텔’을 

주목해야 하는 이유입니다.

전용 30~84㎡ 총 375실 규모로 

오피스텔 지하 1층에서 신분당선 성복역이

직접 연결, 기존 역세권 단지에서는 

볼 수 없는 차별화된 프리미엄을 

온전히 누릴 수 있습니다. 


더불어 단지 내 롯데마트, 롯데시네마, 

쇼핑몰 등도 함께 들어설 예정으로

'성복역 롯데캐슬 골드타운 오피스텔'은

주거와 쇼핑, 문화생활을 한꺼번에

누릴 수 있는 오피스텔입니다.


오피스텔 외에 다가구 주택도

안정적인 임대수익 창출이

가능한 상품입니다.


특히 대학가나 지하철역 주변

다가구 주택은 황금알을 낳는 거위로

비유되며 월세 수익은 물론 시세 차익까지

거머쥐는 경우가 많습니다.

최고!

일례로 서울 마포구에

시세 4억 3,000만원인 다가구 주택

(대지 62.8㎡/ 연면적 109㎡)은 집 주인이

거주하면서 현재 임대보증금 6,000만원에

월 차임 45만원에 세가 맞춰져 있습니다.


서울 도심 한복판에서 3억7,000만원

(시세-임대보증금)에 내 집에 살며 매달

 고정적으로 45만원의

임대수익을 올릴 수 있는 상품은 흔하지 않죠.

부분임대(가구분리)형 아파트 역시

수익형 부동산의 '핵'으로 대두되고 있습니다. 


부분임대형 평면은 아파트 일부 세대에

현관과 부엌, 화장실, 방 등을 따로 두어

세입자에게 임대할 수 있도록 한 평면입니다.


임대수익을 챙기려는 중장년층은

물론 자녀 육아 등을 이유로 부모와 

재결합하려는 리터루족(return+kangaroo) 

사이에서 큰 인기를 누리고 있습니다.

실제 부분임대형 아파트는 분양시장부터

그 인기가 입증되고 있는데요. 

뿌듯

지난해 12월 분양한 ‘사당 롯데캐슬 골든포레’ 는

부분임대형 구조를 선보인 결과 평균 9.5대1의

청약경쟁률을 기록하며 1순위 청약 마감했습니다.


앞서 지난해 7월 흑석뉴타운의 

‘아크로리버하임’도

부분임대형으로 설계된 전용 84㎡ C형이

85.5대1의 높은 청약경쟁률로

마감됐습니다.

세계적인 물리학자 아인슈타인은 

‘복리는 인류의 가장 위대한 발명,

세계 8대 불가사의다’ 라고 말했습니다.


워렌 버핏은 연 평균 수익률 25%를 

35년간 꾸준하게 유지하며 이를 복리로

활용한 덕분에 2016년 포브스 선정

총 자산 649억 달러에 빛나는

세계 3위 갑부가 될 수 있었습니다.

최고!

결국 '부'를 쌓는 지름길은

안정적인 수익 창출에 기반을 둔

꾸준함이라는 것을 알 수 있습니다. 


매달 꼬박꼬박 통장에 찍히는 

부동산 임대수익처럼 말이죠. 침체기일수록

빛을 발하는 ‘제2의 월급통장 만들기’, 

불황에도 흔들림없는 상품을 선별해

정유년에는 꼭 실현해

보는 것이 어떨까요?

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