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2017 부동산시장 분기점 되나, 위기의 시그널을 바라보는 동상이몽

안정론자 VS 하락론자

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경제에서 가격을 결정하는 두 가지 축은
수요와 공급입니다.

먼저 공급은 부동산 114에 따르면
2015~2016년 2년간 전국에서
약 97만 가구가 신규 분양되었습니다.

일반적으로 분양 후 입주까지
2년에서 2년 6개월이 걸리는 만큼
이들 분양물량은 내년부터
입주가 시작될 전망입니다.
 
추산되는 입주물량은 2017년 37만 가구,
2018년 39만 가구로 총 76만 가구에 달하죠.

이 수치에는 실거주자와 함께
투자자들도 대거 포함되어 있습니다.

만약 입주를 시작으로 매물들이
시장에 대거 등장하게 된다면
집값은 하락하게 되고, 주변 집값들도
하락세를 면치 못해 부동산시장 전반이
침체될 것이라는 예측이 나오게 되는 것이죠.

반론도 존재합니다.

주택시장이 장기간 공급 가뭄에
시달렸기 때문입니다.

2011년부터 2016년까지 연평균 입주물량은
약 23만 가구였는데요.

2000년부터 2010년의 평균 입주물량이
약 32만 가구였던 것에 비하면
적은 공급이었습니다.
 
32만 가구를 평균으로 두고
누적공급이 평균 수준으로 도달하게 되려면
약 6만 세대가 많은 38만 세대 수준으로
6년간 이어져야 합니다.

때문에 2017년 예상 37만 가구가
입주에 들어가도 시장에서 소화하는데
무리가 없을 것입니다.

앞으로의 공급 역시 건설사들이
자체적으로 분양물량을 조절하면서
해소될 것이라 전망하고 있습니다.

가계부채도 2017년 집값 하락을 예견하는
중요한 근거 중 하나입니다.

국제결제은행(BIS)에 따르면
한국의 국내총생산(GDP) 대비
가계부채비율은 90%입니다.

미국의 서브프라임 모기지 사태가
벌어졌을 때 미국 GDP 대비 가계부채비율이
97%였으니 이와 비슷한 전망을
내놓는 이유가 있는 셈이죠.
 
또한 1300조원을 돌파한
전체 가계의 대출 총량에서
주택담보대출은 684조원으로
절반 이상을 차지하고 있습니다.

이마저도 매달 5000억씩 증가하고 있죠.

현재 주택담보대출 금리는 상승하고 있어
대출은 가계의 부담과 더불어
주택구매력을 하락시킬 요소로
자리하고 있습니다.

하지만 다른 시각도 있습니다.

이 시각은 우선 금리인상의 폭이
큰 폭으로 빠르게 오르지 못할 것이라는
예측으로 시작합니다.

최근 10년간
이자비용부담이 가장 컸던 시기는
2012년 2분기로 전체가계대출에서 나타난
이자비용은 22조원 수준이었습니다.

2012년 2분기 수준처럼 시장에
과도한 충격을 주려면 기준금리 2%가
한 번에 증가해야 하죠.
 
현재 전 세계가 여전히 저금리 기조로
경제를 유지하고 있는 상황이라
급격한 금리인상은 이뤄질 수 없고,
금리의 소폭 상승은 오히려 부동산시장에
영향이 미미하다는 관측이 나오는 이유입니다.

오히려 기준금리 인상이
경제회복의 시그널로 작용해
부동산시장이 다시 꿈틀거릴 수도 있다는
분석도 나오고 있죠.

부동산시장에서의 수요는
크게 실수요와 투자수요로 나눌 수 있는데요.

먼저 실수요로부터는
집이 없는 사람들이 집을 살 수 있는 힘,
즉 주택구입여력을 확인해야 합니다.

돈을 벌어들이고 유지할 수 있는
소득, 고용 등이 주택구입여력을 알 수 있는
대표적인 지표죠.

한국은행이 분기별로 발표하는
가계의 실질소득은 2015년 3/4분기부터
마이너스를 기록하고 있습니다.
소득과 직결되는 임금 역시 정체되고 있는데요.

기획재정부와 노동고용부는
작년 실질임금 증가율을 2.7%로 발표했습니다.

올해 역시도 가계 소득 상승이
미미할 것이라는 예측이 대부분이죠.

여기에 목돈을
한 번에 마련할 수 있는 대출 역시
총체적 상환능력 평가시스템(DSR) 도입으로
어려울 전망입니다.

여기에 실수요를 알아볼 수 있는
또 하나의 지표인 KB국민은행이 매월 발표하는
주택구매력지수가 있습니다.

중간정도의 소득을 가진 가구가
대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입할 때,
대출을 갚아나갈 수 있는 능력을
수치로 나타낸 것으로
100을 기준으로 두고 있죠.
 
올해 9월 기준 주택구매력지수는
124.6으로 6월 조사한 수치보다
0.6포인트 상승했습니다.

아직 기준점보다 높은 수준에 머물고 있지만
2015년 상반기를 기점으로 하락하는 추세며
12월의 결과는 이보다 더 떨어질 것으로
예상하고 있습니다.

결국 장기적으로 주택구매력은
점차 낮아지는 기조로 들어섰다는
분석이 지배적입니다.

부족한 주택구매력에도 불구하고
실수요는 여전하다는 입장도 있습니다.

바로 인구측면에서
수요를 예측했기 때문인데요.

대표적으로 가구 분화를 꼽을 수가 있습니다.

통계청에 따르면
2015년 인구주택총조사 기준 1인 가구는
약 520만으로 전체 가구 수의
27.2%를 차지하고 있습니다.
 
이런 가구 분화 추세는 앞으로 지속될 예정이라
이들이 살아갈 집들은 꾸준히 필요한 것이죠.

더군다나 인구 1000명당 주택수는
320명이라 미국, 영국, 일본 등과 같은
주요국들에 비해 낮은 수준입니다.

집을 필요로 하는 실수요자가
계속 나올 수 있는 근거입니다.

실수요가 아닌 투자수요를 알아보기 위해서는
가격을 따져봐야 합니다.

부동산 114의 자료에 따르면
2016년 1월 1일부터 현재까지
전국의 주택매매가격 변동률은 3.98%인데요.

수도권의 변동률은 5.02%인 반면,
지방 5대 광역시는 3.06%,
지방은 -0.24%를 기록했습니다.
 
결국 가격상승세는
수도권이 움직였다고 할 수 있겠죠.

수도권 중에서도 가격상승을 주도하는 것은
재건축입니다.

아파트 매매가격 변동률 분포 중
가장 큰 변동률은 강남 4구를 비롯한
양천구, 과천시가 주도했습니다.

주로 재건축 예정단지들이
들어서 있는 지역들이죠.

하지만 최근 수도권 재건축시장은
거래량이 줄며 가격도 소폭 하락하는
조정국면에 들어가 있습니다.

하지만 내년 말부터 유예돼왔던
초과이익환수제가 종료해
재건축 예정 단지들은 내년 말까지
재건축 추진을 밀어붙일 것으로 전망됩니다. 
재건축 및 재개발은 투자수요와 동시에
실수요도 낳게 되는데요.

기존 재건축에 살던 사람들은
어디론가 이주해 살아야만 하는
이주수요가 발생하는 것이죠.

게다가 9.1 부동산대책으로
재건축 연한이 단축되면서 2021년까지
서울 25만, 전국 108만 세대가
재건축 추진이 가능할 것으로
내다보고 있습니다.

아직도 재건축에는
많은 걸림돌들이 자리잡고 있습니다.

11.3 대책과 더불어
서울 재건축 초고층 개발에 제한이 걸리면서
주요 재건축 단지들의 가격 하락이
시작된 것입니다.

서울시가 조례로 층수를 제한하면서
재건축 대표단지들이 들어선
강남구 압구정과 대치, 송파구 잠실 등에서는
재건축 추진에 난항을 겪고 있습니다.
부동산 114에 따르면 지난 11.3 대책 이후
서울 재건축 아파트 가격은 5주째
하락을 거듭하고 있는데요.

수도권 재건축 역시도 타격을 받고 있는 현재,
2017년의 부동산 시장을
긍정적으로 바라볼 수만은 없습니다.

최근 발표된 11.3 부동산대책으로 인해
분양권 거래량은 물론이고
주택거래량도 주춤하고 있다는 보도들이
잇따르고 있는데요.

청약 순위의 기준을 강화하면서
투기수요와 가수요를 차단한 덕분입니다.

여기에 8.25 가계부채 관리방안의
후속대책이 등장하며 잔금대출과 같이
신규 분양에 따르는 대출조건도 강화했습니다. 
분양시장은 ‘샌드위치 정책’으로 인해
점차 열기가 식어가고 있으며
앞으로 시행될 재건축 단지에도
여파를 미치고 있습니다.

앞으로 정부의 부동산시장 규제가 계속된다면
부동산시장의 상승을 이끈 유동성은
사라질 수도 있습니다.

오히려 수요가 사라져 완벽한 침체기를
한동안 겪을 수도 있는 셈이죠.

하지만 앞으로의 부동산시장을
긍정적으로 바라보는 이들에게
정책 강화는 부동산 상승세를
막지 못할 것이라는 입장입니다 

대표적인 예가 참여정부 때 시행된
5.23 부동산 정책이었죠.

11.3 대책만큼 강도 높은 규제에도 불구하고
2008년 이전까지 부동산가격은
오름세를 잃지 않았기 때문입니다.
 
오히려 정부가 정책으로 과열된
부동산 투기를 잡아 앞으로 벌어질 수 있는
더 큰 하락세를 미리 잡았다는 의견도 나옵니다.

국제통화기금 IMF는 10월
올해 한국의 경제성장률을 2.7%로 전망했는데요.

부동산시장이 없었다면
경제성장률은 마이너스로 돌아설 것이라는
분석도 있습니다.

때문에 정부 정책은 부동산 및 주거 안정과
꾸준한 부동산시장 성장에
초점을 맞출 것입니다.

이와 같은 부동산 수요공급동향에
안정론 혹은 상승론자들은
부동산이 여전히 수요자들의
안전자산이 될 것이라고 예측합니다.

물론 주택가격은 비싸지만
전국 주택가격의 상승세는
국내총생산(GDP) 상승률과 비슷한
흐름으로 흘러간다고 바라보고 있습니다.

때문에 지금의 주택가격은 적정한 수준이죠.
또한 이들은 여전한 저금리 기조와
매매가의 70% 이상을 기록하는 전세가에
실수요자들의 수요심리 역시 아직
꺼지지 않았다고 말합니다.

부동산시장에 남아있는 유동성도
투자심리를 자극하기에
개인의 주택구매력과는 상관없이
주택시장은 안정적일 것이라 주장하고 있죠.

반대로 하락론자들은
내년 주택시장에 대해 조심스러운 반응입니다.

주택가격이 지속적으로 상승해
시장에 피로감이 남아있으며
수도권 재건축마저 흔들린다면
시장후퇴가 이뤄질 수 있다는 전망도
나오고 있기 때문이죠.

또한 부동산시장에는
예상 악재들도 남아있습니다. 
바로 미국 트럼프 대통령 당선으로 인한
대미 수출부진과 부실기업들을 대상으로 한
구조조정인데요.

부동산시장의 하락세와 함께 겹치게 된다면
부동산 시장 자체는 물론이고
국가경제에도 큰 영향을 끼칠 수 있습니다.

여러분은 어떤 이론에 더 끌리시나요?

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