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리얼캐스트

대책 발표 후 시장 급랭...내년 부동산 빙하기 오나?

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과도한 단기 투자수요에 의한

시장 과열이 심화되자 정부가

급기야 11.3 대책 카드를 꺼내 들고

시장 진화에 나섰습니다.


대책 발표 한달 여가 흐른 가운데

강남 4구의 집값 상승률이 한달 새

반 토막이 났고 청약경쟁률도

곤두박질쳤습니다.


설상가상으로 미국발 금리인상 공포가

현실로 다가오면서 ‘2017년 부동산 위기론’이

힘을 얻고 있는데요…

리얼캐스트는 대책 발표 후 시장 변화를

점검해보고 현 시장상황이 부동산 위기의

전조인지 대책 발표에 따른 숨 고르기인지를

진단해보고 달라진 시장상황에 맞춘

내집마련 전략에 대해 소개해보도록

하겠습니다.

올해는 강남 등 서울 일부 지역의

아파트값이 전고점을 돌파했고,

3.3㎡당 4000만원이 넘는 반포 아파트가

1순위 청약접수결과 300대1을 넘어섰습니다.


2006년 당시 불었던 부동산 광풍이

재연되는 게 아니냐는 우려가 높아졌고,

정부는 11.3 시장안정화 대책 발표로

화답했습니다.

과도한 투기수요 유입으로

시장 질서가 어지러워지고 공급과잉에

중도금 대출 강화까지 겹치면서

2008년부터 수년간 이어졌던

부동산시장 극침체기가 다시 도래할 수 있다는

점에서 정부가 그 심각성을 깨달았기

때문입니다.

대책 발표 후 주택청약시장 분위기도

확연히 달라졌는데요.


단기 차익을 노린 투기수요가 차단되면서

떳다방이 종적을 감췄고 신규아파트

청약경쟁률이 눈에 띠게 낮아졌습니다.

서울에서는 1순위 미달되는 단지를

찾아보기 어려웠지만 대책 발표 후

가격 경쟁력이 떨어지거나 입지가 덜한 단지의

경우 미달사태가 빚어지고 있습니다.


5년간 재당첨 제한 조치가 부담으로

작용하면서 청약자들이 신중 청약에 나서고 있고,

단기차익을 노린 묻지마 수요자 대거

이탈하는 등 청약 거품이 급속도로

제거되고 있습니다.

11.3대책 내용이 대부분 분양시장을

정조준 했지만 강도가 예상을 뛰어넘으면서

기존 매매시장도 된서리를 맞았습니다.


고분양가 아파트가 주변 집값을 견인하고

다시 분양가를 끌어올리는 악순환이 계속되다

대책 발표 후 분양시장이 꽁꽁 묶이자

서울 아파트값은 2014년 이후 2년 만에

하락세로 전환했습니다.


강남 4구의 재건축아파트값은 폭락이라고

표현해도 될 수준의 하락세를 

이어가고 있습니다.

깜짝!

대책 전만 해도 내놓기만 하면 집주인이

부르는 가격에 족족 팔렸던 강남권 재건축아파트도

제값을 받으려는 매도자와 값이

더 떨어질 것이라는 매수자사이의 간극이

생기면서 호가가 1억원 이상 벌어졌습니다. 


열악해진 시장상황에 맞춰 주택업계가

분양가를 내릴것이란 우려에 분양권 거래도

사실상 중단되다시피 했습니다.

해외 시장의 수주 가뭄에

저가 수주에 따른 손실을 겪고 있는

주택 건설업계에 설상 가상으로

규제 쓰나미가 몰아치면서 내년 주택건설업이

고비를 맞을 것이란 우려가 커지고 있습니다.

증권업계에도 국내 주택건설시장이

불황형 저성장 국면에 접어든데다

작년과 올해 해외수주전에서 고전을

면치 못하고 있는 점, 내수시장도

11.3대책으로 한파가 예상돼 비관론에

힘을 실어주고 있습니다.


규제 쓰나미로 잔뜩 먹구름이 낀

부동산 시장이 어떻게 전개될지 귀추고

주목되고 있습니다.

말 많고 탈 많은 선거전을 치르고

미국 대통령이 되신 이분은 조만간

금리인상 시한폭탄을 터트리실 예정입니다.


미국발 금리인상은 세계 경제에

미치는 파급 효과가 큰데요.


돈에 매겨진 값으로 불리는 ‘금리’,

경제 전반의 활력을 떨어뜨릴 수 있고

가뜩이나 턱 밑까지 차오른 가계부채 문자를

심화시킬 수 있습니다.

반비례관계에 있는 부동산 시장의

침체를 심화시킬 수 있어 강도와

인상 시기를 두고 국내 부동산시장이

촉각을 곤두세우고 있습니다.


자국 이기주의를 앞세운 경제·재정·무역 정책도

우리나라 부동산시장에는

유리할 것이 없다는 평가입니다.

정부가 '8.25 가계부채 관리방안 후속조치‘로

내년부터 새아파트 잔금대출에

여신심사 가이드라인을 적용하겠다고

발표했습니다.


1300조원을 넘어선 가계부채문제가

심각한 상황에 이르렀기 때문입니다.


통상 건설사들은 아파트를 분양할 때

계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%,

잔금은 30%로 나눠서 받는데

통상 분양가의 60%는 중도금을 대출받아

내왔고 나머지 잔금은 담보대출로

전환해왔습니다.

하지만 정부가 가계부채 대책 일환으로

집단대출 심사를 강화하면서 중도금

집단대출 지연 또는 금리 상승에 따른

계약자 부담이 커졌습니다.


설상가상으로 잔금대출을 추가로

규제하는 방안이 나오면서 중도금 대출에서

잔금 대출로 전환할 때도 소득 증빙을 위한

자료를 제출해야 합니다.


이 때문에 내년에는 내집 마련의 문턱이

더욱 높아져 주택수요자들의 이탈이

불가피해질 전망입니다.

최순실 국정농단으로 혼란에 휩싸인

국내 정치상황도 대표적인 기타 악재로

꼽을 수 있고요.


내년과 내후년의 입주물량도 2000년 이후

최대물량이 대기중 이어서 2006년 부동산

광풍이 끝나고 찾아왔던 부동산 빙하기가

다시 도래하는 것 아니냐는 우려의

목소리가 높아지고 있습니다.

올해 부동산시장 2006년 부동산 시장과는

얼마나 닮아있을까요?


올해 말 많고 탈 많았던 부동산시장.

부동산 폭락기를 앞둔 폭풍의 눈이었을까요?

2006년 최고 2074대1, 1순위 20만명 청약.

 분양사에 남을만한 대기록 수립한 판교의

청약광풍은 부동산 열기를 띄우는 견인차가

역할을 하게 됩니다.


판교 분양 호황을 틈타 은평뉴타운

3.3㎡당 1500만원대 등 분양가가 뛰면서

주변 집값도 덩달아 오르기 시작해 정부는

급기야 서울 강남3구, 목동, 용인, 분당, 평촌 등의

지역을 집값 거품이 낀 ‘버블세븐지역’으로

지목하게 됩니다.

민망

좀처럼 열기가 가라앉자 분양가상한제

확대시행카드를 꺼내드는데 이 제도는

시장 안정이란 취지와 달리 일정요건을

갖추면 적용을 피할 수 있는 여지를 두는

미숙행정탓에 고분양가 아파트를 대량

양산하게 되고,

이는 고스란히 미분양으로 쌓여

2008년 부동산 극침체기의 이유가 됩니다.

2006년은 서울집값은

한해 동안 32.36% , 전국 평균 26%

상승하게 됩니다.


전세가율이 서울 평균 32.35%,

강남3구는 20%를 기록할 때이니

집 한채를 사는데 자금 부담이 얼마나

컸을 지 상상이 가시죠?


반면 올해는 강남재건축 활기로

강남을 중심으로 한 국지적 상승이 이어졌습니다.


거래건수가 2006년의 2/3에 불과하고

상승률도 3.98%에 불과하지만 체감 상승률이

높았던 이유입니다.

부끄러움

3.3㎡당 4000만원이 넘는 강남 아파트

청약경쟁률이 300대1까지 치솟고,

규제 이후에도 강남권 인기단지 청약경쟁이

치열양상을 보이는 등 분양열기가

꺾이지 않고 있습니다. 


전세가율도 2006년의 두배 가까운

68.7%로 집값을 떠받치고 있어

하방 위험이 덜합니다.


종합적면 올해가 2006년보다는

탄탄한 기초체력을 지녔다고 할 수 있습니다.

침체, 하락을 전망하는 이들은

대내외 정세 불안과 경기침체, 금리인상 불안 등

거시시장이 하강국면에 접어든데다

국내 부동산 시장도 11.3대책 발표에

이어 내년 중도금 대출강화, 공급 과잉 등의 

이유로 내년 시장을 어둡게 봅니다.

하지만, 반대 주장 역시 있습니다.


이들은 11.3 대책 발표 후 부동산 시장이

규제에 빠른 속도로 적응해가고 있고

부동산시장이 실수요 위주로 재편돼

안정성이 높아진데다,

전세가율이 턱없이 낮아 외부 충격에

취약했던 2006년과 달리 투자 부담이

덜해 폭락 수준의 침체는 오지

않는다고 합니다.

연이은 대책 발표 후 시장 여파가 

아직까지 극명하게 나타나지 않아

주의가 필요한 만큼 시장 추이를 지켜보며

매입시기를 결정하는 지혜가 필요합니다.


이왕이면 시세 이하로 인기가 담보단 곳에

투자해야 하고, 대출 비율을 30% 이상 

높이지 않는 등 위기에 대비해야 합니다.


분양시장의 경우 재당첨 제한 및

1순위 청약자격 강화로 아파트 청약 기회가

더욱 소중해진데다 중도금 대출 강화가

예상되는 만큼 소득증빙이 가능한지 여부를

살피고 실거주를 고려해 청약에 나서는

지혜가 필요합니다.

부적격 위험이 높아진 만큼 아파트투유에서

당첨사실조회를 해보고 청약가점 등을 매길 때

증빙서류를 떼어 더욱 주의해서 청약에

임하셔야 하고, 청약통장이

필요 없는 내집마련 신청 등의 방법으로

내집 마련 기회를 노려보는 것도 방법입니다.


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