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리얼캐스트

주담대 강화, 멀어지는 내 집 마련!

연내 막바지 물량을 노리는 이유

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올해가 가기 전 건설사들은

분양을 서두르는 모양입니다. 


11.3 부동산 대책의 여파가 채

가시기도 전에 금융권의 강력한 규제가

발표되면서 분양시장에서 수요 이탈이

점쳐지기 때문인데요.


건설사들이 내년에 계획돼 있던

분양 일정을 올해로 앞당길 가능성이

상당히 커지면서 내년 분양 물량은

현저히 줄어들 것으로 예상됩니다.

부동산 업계에서 ‘사실상 밀어내기 물량은

올해가 끝’이라는 얘기가 공공연하게

돌고 있는 이유입니다.


한 대형 건설사 관계자는 언론과의

인터뷰에서

“내년 주택시장의 불확실성이 점차

커지면서 규제가 현실화되기 전, 열기가

조금이나마 남아있을 때 공급하자는

움직임을 보이고 있다”고

말했습니다.

정부는 11.3 부동산대책을 통해

청약시장이 과열됐던 서울•경기•부산•세종 등

일부 지역을 '조정대상지역'으로

선정했습니다.


그래서 이들 지역에서는 전매 제한 기간이

연장되고 1순위 청약제한에 재당첨 규제가

강화되면서 청약시장 문턱이 한껏 높아졌죠.

하지만 이는 단기 차익을 노리던 투기수요가

사라지면서 실수요자 입장에서는 청약 당첨

기회가 높아졌다고도 풀이할 수 있습니다.


다만 내년에 건설사의 몸 사리기로

공급 부족이 나타날 것으로 예상되는 만큼

그 동안 가수요에 밀려 내 집 마련에

실패했던 수요자들에게는 올 12월이

분양 흥행 지역에서 내 집 마련에 나설 수 있는

‘마지막 기회’가 될 것으로 보입니다.

내년 1월 1일부터 시행되는

대출 규제도 올해 남은 분양 물량에

적극적으로 뛰어들게 하는 이유인데요.


내년 1월 1일 분양 분부터

신규분양 아파트 집단대출 이후 계약자의

잔금대출에 원리금 분할상환 원칙이

적용됩니다. 

내년 1월 1일부터 분양공고한 사업장에

당첨된 분양자는 2~3년 뒤 잔금대출을

받을 때 강화된 여신심사 가이드라인을

적용 받아야 한다는 거죠. 


11.3 부동산 대책으로 가수요가 사라지면서

청약 당첨기회가 넓어진 반면 갈수록

주택담보대출 문턱이 높아지면서 실수요자들의

내 집 마련 금융비용 부담도 늘어날 것으로

보입니다.


때문에 올해 연내 분양하는

물량을 노려봐야 합니다.

그러면 어느 지역을 노려야 할까요?


정부의 부동산 대책과 금융규제로

건설사들이 몸을 사리면서 앞으로

조정대상지역에서의 분양 물량은 현저히

줄어들 것으로 예상되는데요.


당첨 기회도 더 줄어든다는 얘기입니다.


따라서 11.3 부동산 대책에서

‘조정대상지역’으로 선정된

서울•경기•부산•세종 등을

노려야 합니다.

 특히 부동산 양극화가 심각한 상황에서

이들 지역이 수요자들의 관심을 끈 데는

그럴만한 이유가 있는 법입니다.


실제로 11.3 부동산 대책 이후 처음으로

분양에 나선 서울 주요 단지들이 규제에도

불구하고 대부분 1순위 마감을 보이며

여전한 인기를 보인 것이 이의 반증입니다.

‘썩어도 준치’라는 거죠.

부동산의 가격을 형성하고 움직이게

하는 것은 ‘수요’ 입니다.


분양가가 저렴하고 상품이 좋다고 해도

수요가 없으면 제대로 된

가격을 받을 수 없습니다.


규제를 피해 비인기 지역으로 갈 경우

나중에 집을 사줄 사람이 없을 수 있습니다.


나중에 수요가 없어 집값이 오르지

않을 수 있다는 것. 

또한 갈 곳을 잃은 투기성 자금들도

인기 분양 지역에 머물 가능성이 높기

때문에 인기 지역의 수요는 비 지역보다

탄탄할 수밖에 없습니다. 


그리고 오히려 정부의 대출규제로 

수요위축에 따른 공급이 줄어들면

인기지역의 경우 중장기적으로

집값 상승 가능성도

높습니다.


부동산 전문가도 그렇게 얘기합니다. 

한 부동산 관계자의 말을 들어보시죠.

“일각에서는 11.3 부동산 대책이 피해간 곳을 노려야 한다고 말하는데요. 하지만 규제가 없는 지역은 그 동안 가격이 안 오른 거고 다 그럴 만한 이유가 있는 법입니다. 오히려 이미 검증을 마친 분양 인기 지역을 노려야 하는 이유입니다.”

더욱이 인기지역에서 나오는 마지막

분양단지는 단연 ‘Last 프리미엄’으로

희소성이 높습니다.


인기 지역의 경우 이미 이전 단지의

흥행으로 수요자들 사이에서 입지적 장점은

널리 인식되어 있고, 이 지역에 입성하려는

수요와 이전 분양단지 청약에 실패한 수요 등

대기수요 또한 만만치 않게 형성되어 있습니다.


아울러 11.3대책 영향으로 건설사가 

분양 인기 지역 아파트 분양 물량을 줄이는 만큼

12월 분양 흥행 지역의 마지막 분양 물량을

노리는 대기수요 또한 많을 것으로 보입니다. 

실제 인기지역 내에서 마지막으로

분양되는 단지의 경우 수요자들의 관심이

남다른데요.


11.3대책 이후 분양에 나선 호반건설의

'시흥 목감 호반베르디움 5차’는 주춤한

부동산시장 분위기에서도 1순위에

총 854가구(특별공급 제외) 모집에 4,418명이

몰려 평균 5.17대 1의 경쟁률을

기록했습니다.


광명생활권을 누릴 수 있어 가성비

높은 지역으로

주목을 받는 시흥 목감지구에서 마지막

민간분양단지로 큰 주목을 받았다는 평입니다.

11.3대책 이전인 지난 8월 수도권

인기택지지구인 미사강변도시의 마지막

민간분양 단지로 화제를 모았던

'미사강변도시 제일풍경채'(560가구, 특별공급제외)도

1순위에만 4만6,000여명의 청약자가

몰리기도 했었는데요.


평균 82.4대 1로 1순위에서 마감돼

미사강변도시 역대 최고 청약경쟁률을

나타냈습니다.

그 동안 분양 흥행 지역에서

내 집 마련에 실패했던 실수요자라면

올해가 가기 전이 마지막 찬스인데요.


그래서일까요?


분양 흥행 지역 올해 마지막 분양 단지에 

이목이 쏠리고 있습니다.


우선 세종시에서는 세종시 2생활권

마지막 분양단지이자 올해 세종시 마지막

분양단지인 ‘세종 e편한세상 푸르지오’가

분양을 앞두고 있습니다.


대림산업과 대우건설이 민간참여

공공분양 방식으로 2-1생활권 M5블록에

짓는 이 아파트는 전용 59, 84㎡, 총 15개동,

전체 1,258세대 규모의 중소형 대단지

아파트로 조성됩니다.



중앙행정기관과 중심상업지구가

밀접할 뿐만 아니라, BRT(간선급행버스)

정류정과도 접근이 용이하고 초, 중, 고교

(2018년 예정)를 모두 도보로 통학할 수 있

뛰어난 교육환경을 갖췄습니다. 


서울시에서는 올해 마지막 분양 물량인

삼성물산의 ‘래미안 신반포 리오센트’가

지난 2일 분양에 나섰는데요.


이 아파트는 서초구 잠원동 52번지 일대에

위치하며 지하 3층~지상 32층, 6개 동, 

전용 49~132㎡ 총 475가구로 구성됩니다. 

올해 최고 청약경쟁률이 나온

부산시 동래구(명륜자이, 1순위 평균 535.3.5대 1)

에서도 연내 마지막 분양물량이 공급됩니다.


명장1구역을 재개발한 이 단지는

지하 3층~지상 29층, 17개동, 총 1,384가구

규모며 이 중 전용면적 59~84㎡, 832가구를

일반공급할 예정입니다.


울산 송정지구에서는 ㈜한라가 B8블록에서

‘울산 송정 한라비발디 캠퍼스’를

12월 마지막으로 분양할 예정입니다. 

올해 분양시장도 막바지로

치닫고 있습니다.


내년부터 금융 규제도 강화될 방침이라

실수요자들에게는 올 12월이 내 집 마련에

나설 수 있는 적기로 비춰지는데요.


그 동안 묵혀뒀던 지역 실수요자들의

청약 통장이 대거 나올 것으로 보입니다.


다만 대출 규제 강화로 자금력이 부족한

실수요자라면 좀 더 시장 상황을 지켜보고

뛰어드는 것이 좋을 듯 합니다.

만족

또한 12월부터 거주지역에 따라

청약 접수일이 달라지는 등 청약자격이

바뀐 만큼 청약자격에 대해 상담을 받아 볼

필요가 있습니다.


마지막으로 부동산 전문가의

의견 들어보시죠.

“최근 11.3부동산 대책으로 청약접수에 신중한 자세가 요구되는 만큼 이미 검증 받은 입지에서 나오는 마지막 분양단지가 수요자들의 집중적인 관심을 받을 것입니다. 다만 가수요의 이탈로 청약률이 예전보다 줄어 들 것은 기정사실인데요. 하지만 오히려 실수요자 당첨으로 인해 계약률은 높을 것으로 예상됩니다.”

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