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몸집 큰 고가주택, 양도세 절약하는 비법

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고가주택은 실거래가
9억 원 이상의 주택을 의미합니다.

여기서 주택의 기준은 주택뿐만 아니라
주택에 딸린 토지와 건물도 포함하고 있습니다.

단독주택을 생각했을 때,
집 앞 마당과 텃밭 그리고 창고까지
전부 주택이 되는 거죠.
눈여겨봐야 할 점은 3층 이하,
19세대 이하가 거주하는 다가구주택도
단독주택으로 추산한다는 점입니다.

때문에 꼭 집 한 채가 9억 원을 넘지 않아도
고가주택이 될 수가 있습니다.

부동산 거래를 통해 상대에게
입주권이나 분양권 등 부동산을 양도할 때
과세되는 양도소득세는 간편하게 줄여
양도세라고도 말합니다.

이렇게 이름이 양도세다보니
주택 거래만 하면 양도세를
내야하는 것 아닌가하고 생각할 수도 있을 텐데요. 
하지만 양도세는
해당 부동산의 취득일로부터 양도일까지
보유기간 동안 발생된 이익,
즉 양도차익에 과세하는 세금입니다.

양도차익은 양도할 때의 가격에서
취득당시 가격, 취득세, 등록세,
그리고 중개수수료 등을 빼고 계산합니다.

이렇게 산출한 양도차익에서
공제를 제하면 세율을 적용할 수 있는
과세표준이 나오게 되는 것이죠.

하지만 일반적인 양도세와 달리
고가주택의 양도세는
별도의 계산방법이 존재합니다.

먼저 1가구 1주택에 대해서 살펴봅시다.

고가주택은
양도차익에 비과세 양도차익을 뺀
나머지를 과세 대상 양도차익으로 삼습니다.
 
과세 대상 양도차익을 구하는 공식은
아래와 같은데요.

주목해야 할 부분은 고가주택 기준인
9억 원을 뺀다는 것입니다.

괄호, 곱하기 및 나누기 순서로 계산하는
사칙연산을 기억해주세요.

양도차익 × (양도가액 - 9억) / 양도가액
= 과세 대상 양도차익

과세 대상 양도차익을 구하게 되면
해당 요건을 따져 공제를 적용할 수 있습니다.

먼저 가능한 공제는 장기보유 특별공제입니다.

1세대 1주택에만 해당하는 이 제도는
보유기간 3년을 시작으로 최저한도는 24%,
10년을 최대로 80%를 최고한도로 두고 있습니다. 
장기보유 특별공제는
고가주택에도 적용되기 때문에
고가주택을 소유하고 있는 가구라면
절세에 아주 유리한 제도라고 할 수 있습니다.

또한 추가적으로 기본공제를 받을 수 있는데요.

이는 연간 1회에 한해서
250만원을 공제받을 수 있습니다.

공제가 끝나면 과세표준금액이 나오게 되고
일반적인 양도세처럼 액수에 따라
5개 구간별로 6~38%까지
누진세율을 적용 받게 됩니다.

사례를 들어 살펴볼까요?

10년 전 청담동의 10억 원의 주택을 산
리얼이는 어제 새로운 주인에게
15억 원에 양도하게 되었습니다.
 
리얼이는 직접 양도세를 계산했는데요.

국세청이 2014년도부터 적용하는
누진세율 구간에 따라
리얼이가 내야할 양도세는
454만 5000원으로 나왔습니다.

(주택을 구매할 때의
구체적인 필요경비는 생략했습니다.)

지금까지 1가구 1주택의 경우를 살펴봤는데요.

1가구 2주택 이상 보유자는
조세법이 규정하는 어떠한 감세혜택도
누릴 수 없습니다.

때문에 합법적인 방법을 이용해서
절세를 노려야 합니다.

가장 쉬운 방법은 고가 주택이 아닌
다른 주택을 먼저 처분하는 것입니다.

일반적인 양도세가 과세되겠지만
고가주택이 비과세 혜택을
누릴 수 있는 요건을 충족할 수 있습니다.
 
하지만 고가 주택이 아닌
다른 주택의 처분이 힘들게 된다면
임대주택으로 등록한 뒤
고가주택 비과세를 노리는 방법도 있습니다.

두 가지 모두 여의치 않다면
가까운 가족에게 고가주택 외 주택을
증여하면 고가주택 처분 시
기존보다 세금을 아낄 수 있습니다.

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