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까다로워지는 정부의 대출규제, 집단대출 꼼꼼하게 알려 주마

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최근 부동산 뉴스에서
자주 등장하는 단어가 있습니다.

바로 가계부채인데요.

한국은행이 발표한 통계자료에 따르면
올해 6월 말 기준 가계대출 액수는
1257조 3000억 원입니다.

작년 1분기 보다 159조나 증가한 수치죠.
이런 추세라면 머지않아 가계대출은
1300조원이 넘을 것이라는 예측도
자연스레 나오고 있습니다.

정부를 비롯한 경제전문가들은
이렇게 급증한 가계대출의 원인으로
집단대출을 이야기하고 있습니다.

집단대출은
새로 분양되는 아파트를 사고자
고민했었던 분들이라면 한번쯤은
생각해보셨을 겁니다.

집단대출은
신규 분양 아파트 입주 예정자가
은행에서 단체로 받는 대출입니다.
쉽게 말해서
공동구매를 통해 물건을 싸게 사듯이.
공동으로 비슷한 조건에서 대출을 받아
대출을 편리하게 받게끔 하는 것이죠.

구체적으로는
중도금을 내기 위해 받는 ‘중도금 대출’과
잔금을 내기 위해 받는 ‘잔금 대출’로
나눌 수 있습니다.

집단대출의 대표적인 특징은
간편하게 대출을 받을 수 있다는 것입니다.

먼저 중도금 대출은
주택도시보증공사(HUG) 또는 건설사 등이
대출 보증을 해주기 때문에
분양가의 60%까지 대출을 받을 수 있습니다.
개인이 아닌 기업의 보증으로 인해
개별 대출심사가 없고
종부채상환비율인 DTI가 적용되지 않는 것도
장점입니다.

집이 완공되고 입주할 때
중도금 대출은 잔금 대출로 전환되는데요.

이 때는 집을 담보로
한도는 집값의 70%까지 받을 수 있습니다.

만기일도 5년부터 30년까지 길기 때문에
장기간 동안 대출을 할 수 있습니다.

이렇게 아파트 분양에서 집단대출은
여윳돈이 많지 않는 서민들이
새집을 장만하기 위한 수단이었습니다.

하지만 쉽게 대출을 받을 수 있는 환경은
자칫 분양시장의 과열과 함께
분양으로 시세차익을 얻으려는
‘묻지마 청약’ 처럼 의도치 않는 결과를
낳게 되었습니다.
실수요자들에게는
원래 가격보다 비싼 가격에
집을 사야 하는 일들이 발생하게 되는 거죠.

집이 필요한 사람들을 위한 정책이
이를 악용하는 몇몇 때문에
본 취지를 살리지 못하게 된 셈입니다. 

가계부채는 물론이고
국지적으로 과열된 부동산 시장과
주택담보대출의 증가는
정부가 규제라는 칼을
뽑을 이유를 만들었습니다.

실제 작년 신규 주택담보대출 규모는
200조원이었고
6대 은행의 집단대출 잔액 역시
지난 1월부터 8월까지 증가해
105조를 돌파했습니다.
때문에 정부는
최근 발표한 '8·25 가계부채 대책‘과 더불어
부동산 규제를 강화할 방침입니다.

먼저 이달 10월부터 시행되는
중도금 대출에 대한 보증기관 보증 비율이
100%에서 90%로 낮아집니다. 

여기에 정부가
은행들의 집단대출 심사 강화를 종용하면서
신규 분양 아파트 중도금 대출은
까다롭게 변하거나 거절당하는 사례가
생겨나고 있습니다.

6대 은행들의 주택담보대출 금리도
올해 7월 2.69%를 기점으로
점차 올라가고 있죠.
이로 인해 한국토지주택공사(LH)는
마땅한 은행을 구하지 못해
이달 분양공고를 낸 4개 단지 4000여 가구에
‘중도금 대출 불가’라는 입장을
내세우기도 했습니다.

추가적으로 보금자리론과 적격대출 같은
서민용 대출도 자격요건을 강화하거나
올해 중단될 계획도 세우고 있는 실정입니다.

이렇듯 가계부채와 과열된 분양시장이라는
두 마리 토끼를 잡기 위한
정부의 집단대출 규제.
하지만 동전의 양면처럼
부작용도 우려되고 있습니다.

강남권과 같은 일부 투기지역을
잠재우기 위한 정책이 오히려
실수요자들의 눈을 돌려
강북 또는 수도권 아파트 가격을
높이게 된 것이죠.
이를 한 쪽을 누르면
다른 쪽이 부풀어 오르는
‘풍선 효과’라고 합니다.

정부의 각종 규제가 열기를 잠재우기보다
집값을 더욱 뛰게 만들어
대출을 더 필요하게끔 만드는 꼴입니다.

때문에 서민들은 이자가 높은
2,3 금융권으로 향하게 돼
가계부채를 더욱 심각하게 만들
우려가 있습니다.

분양을 넘어 부동산 시장에서
정부의 대출규제는
호재일 수도, 악재일 수도 있습니다. 
부동산 전문가들은
“이 시기에 무리하게 빚을 내 집을 사거나
투자에 나서는 것은 굉장히 위험한 행동”이라고
지적하면서 실수요자들에게는
현재의 자산상황과 상환계획을
철저히 따져 주택매입에 나서야 한다고
강조하고 있습니다.

까다로워진 정부의 대출규제만큼
신경 써야 할 부분이 많아져 버린 것이죠.

권일 부동산인포 리서치팀장은
앞으로의 분양시장에서 이렇게 조언합니다.
“그간 규제 대상에서 빠졌던 집단대출이 규제가 되는 만큼, 신규 분양에 있어 준공 이후 추가 발전 가능성이나 미래가치의 유무 등의 장점들을 잘 따져보고 청약을 결정하는 것이 좋습니다.”

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