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집값 과열은 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 탓?

다시 도마 위에 오른 초과이익환수제 & 분양가상한제

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사상 처음으로 강남 3구(강남구•서초구•송파구)
재건축 아파트의 3.3㎡당 평균가격이
4,000만원을 넘어섰습니다.

부동산114에 따르면
지난 10월 7일 기준 강남 3구의
재건축 아파트값은 3.3㎡당 4,012만원을
기록해 역대 최고치를 기록했던
2006년 3,635만원을 넘어섰는데요.
뿌듯
강남 3구 외에도 대부분의
강남권 재건축 단지 시세가 2006년의
전고점을 넘어서며 역대 최고가 행진을
이어가고 있습니다.

재건축 시장 분양가 상승으로
전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양 가격도
2009년 이후 7년 만에 다시 1,000만원을
돌파했습니다.

부동산114에 따르면 올 7월 기준
전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양 가격은
1,018만원이었습니다.
서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가도
2008년(2,171만원) 이후 최고치인
2,158만원으로 나타났고요.

훈풍을 넘어서 과열 양상을 보이자
지난 9월 26일 열린 국정감사에서
재건축 초과이익환수제와 분양가상한제가
언급됐는데요.

과열된 분양시장을 잡아줄 구원투수라는
입장과 오랜만에 분 훈풍에 찬물을
끼얹을 규제라는 상반된 입장이 존재합니다.

재건축 초과이익환수제가
다시 주목 받고 있는 이유는
현재 재건축 광풍의 원인으로
지목되고 있기 때문인데요.

재건축 초과이익환수제는
재건축사업에서 발생되는 초과이익을
환수하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을
도모하기 위한 목적을 가집니다.
재건축 초과이익환수제 도입 당시인
2006년에는 재건축시장 투기 등의
영향으로 주택가격이 비정상적으로 상승하여
주택시장 안정대책이 필요했죠.

하지만 2009년 금융위기 이후에는
오히려 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이
더 많았고 이런 이유로 2013년 유예가 시작돼
2017년 말까지 한 차례 연장된 상태로
2018년 부활을 앞두고 있죠.

유예 연장이 되지 않으면
2018년 1월 1일부터 초과이익환수제가
적용되는데요.

그렇기 때문에 일각에서는
재건축 재개발의 과열을 막기 위해 시행된
초과이익환수제도가 오히려 재건축을
부추기고 있다고 주장하고 있습니다.
재건축을 추진 중인 단지로선
개발이익 환수를 피하려면 2017년 말까지는
관리 처분을 신청해야 하기 때문에
재건축 단지가 시기를 앞당기고 있다는 뜻이죠.

통상 재건축 사업이 인허가 절차마다
3~6개월씩 걸리는 점을 감안하면
올 하반기 중에는 사업시행인가를
마쳐야 하는 셈입니다.

재건축 단지 조합들은
초과이익환수제의 유예 혜택을 받기 위해
재건축 추진에 박차를 가하고 있는데요.

재건축 물량이 한꺼번에 몰리면서
시장이 과열되고 있어 초과이익환수제
완전 폐지를 주장하기도 합니다.
오케이!
또한 제도 시행 이후 실제로 재건축 부담금이
부과된 사업장이 단 4곳에 불과할 정도로
제도의 실효성에 의문을 갖기도 하고
이미 양도소득세로 세금을 징수하고 있어
이중 과세 논란도 있습니다. 

이처럼 논란의 되고 있는
재건축 초과이익환수제의 부담금 산정은
어떻게 이뤄지는 것일까요?

조금 복잡하지만 기본적으로
개별 조합원당 평균 초과이익이 3,000만원을
넘을 경우 이익 규모에 따라 구간별 10~50%의
누진방식으로 개발부담금을 내는 방식입니다.
한국자산신탁이 분석한 자료에 따르면
초과이익환수제가 적용되면 조합원당
초과이익이 1억5,000만원인 경우 4,000만원씩
부담금을 납부해야 하고 초과이익이 가구당
2억원으로 높아지면 가구당 부담금은
6,500만원이 될 것으로 예상됩니다.

재건축 초과이익환수제와 함께
재개발 광풍의 주범으로 거론되고 있는
또 다른 것도 있습니다.

바로 분양가상한제인데요.

분양가상한제란 집값 안정화 조치의
하나로 말 그대로 분양가의 상한가격을
정하는 제도입니다.
집값 상승이 분양가 자율화 때문이라고 보고
택지비와 건축비에 적정 이윤을 더하는
분양가 책정 방식을 법으로 규정한 것입니다.

분양가상한제는 1989년 처음 실시됐다가
1999년 분양가 전면 자율화로 사라졌습니다.

하지만 2007년 노무현 정부 시절
부동산 투기 열풍으로 다시 부활했다가
8년만인 2015년 4월에 폐지됐죠.

현재는 공공택지에만 분양가상한제를 적용하고
민간택지에는 원칙적으로 적용하지 않되
탄력적으로 적용하고 있습니다.

분양가상한제가 적용되던 시절
분양가 상승을 억제해 무주택 수요자에게
저렴한 값에 내 집 마련의 기회를 부여한다는
긍정적 효과가 있었는데요.

반면에 이 제도로 인해 장기적으로
재고 주택시장을 위축시키고
장기적으로 주택 품질 하락, 양적 공급을
축소해 결과적으로 임대료와 가격 상승을
유발하는 부작용을 발생시킨다는 지적도 있었죠.
분양가상한제를 통해 인위적으로
가격을 제한함에 따라 원가절감 요인으로
작용해 주택의 품질은 저하되고 사업성이 없는
사업장의 경우 분양을 미루거나 포기해
주택공급을 줄여 장기적으로 주택가격을
상승시키는 요인으로 작용할 것이란 얘기입니다.

분양가상한제의 사실상 폐지 당시
재개발•재건축 등 정비사업이 최대 수혜처로
주목 받았었는데요.
분양가 상한선이 사라지면서
일반분양가 인상으로 사업성이 크게
개선될 수 있다는 이유에서죠.

한 재개발조합 관계자의 말을 들어보시죠.
“사업 규모가 큰 대단지라면 분양가를 3.3㎡당 10만원만 올려도 사업성에 많은 차이가 나죠. 사실상 분양가상한제를 적용 받지 않게 되면서 향후 조합원들의 분담금이 감소하기 때문에 정비사업 활성화되고 있는 겁니다.”​

분양가 상한제가 시행되지 않는 동안에는
인근 아파트 시세에 비해 분양가가
상대적으로 높겠죠.

건설사가 분양가 상승으로
 인한 이익을 가져간다고 볼 수 있겠는데요.

분양가 상한제로 그 이익이 당첨자에게
넘어갔다고 할 수 있습니다.

분양가가 싼 만큼 당첨자가 이익을 보는 것으로
볼 수 있으니깐요.
이런 이익을 누리려는 청약자들이
몰림에 따라 청약시장은 과열되고 당첨자들은
아무런 노력도 없이 이익을 보게 되므로
투기를 조장할 가능성이 생긴 것입니다.

그래서 전매제한이라는 제도가 생겨났는데요.

하지만 이 전매제한 역시 서울ㆍ수도권
민간택지 아파트의 분양권 전매제한 기간이
1년에서 6개월로 단축되면서 재개발 재건축 열풍에
도움을 주고 있는 것입니다.

최근 서울 강남의 재건축 아파트값이
우려스러운 수준까지 치솟고 있어
주택시장을 불안케 하고 있는데요.

전문가들은 저금리시대에
재건축 초과이익환수제나, 분양가상한제 등
부동산 규제완화가 맞물리면서 갈 곳 없는
유동자금이 재건축 단지로 급속히
몰린 것으로 보고 있습니다.
부동산 전문가 들은 과열되고 있는
재건축 시장을 안정시키기 위해서라도
폐지한 분양가상한제를 부활시키거나
전매제한 강화, 2017년까지 유예된
재건축 초과이익환수제 조기 재시행 등의
카드를 정부가 꺼낼 수 있을 것으로 보고 있어
신중한 접근이 필요하다고 경고하고 있습니다.

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