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건설사가 숨기는 평당 분양가의 진실!

아파트 분양 '호갱'되지 않는 법

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길거리에 걸려 있는
‘평당 600만원대 아파트 분양 중’이라는
현수막을 본 적이 있나요?
뿌듯
저렴한 분양가에
혹하는 마음이 생긴다면
당신은 건설사의 ‘호갱’이 될
여지가 다분합니다.

‘마감 임박’ 소리에
자신도 모르게 홈쇼핑 전화번호를
누르고 있는 자신을 봤다는 소리 들어보셨죠?

‘마감 임박’이라는 네 글자에 숨겨진 힘이죠.

아파트 분양시장에서도
‘마감임박’에 버금가는
‘착한 분양가’ 마케팅이 있습니다.
‘인근 시세 대비 평당 100만원 저렴한 분양가’,
지금 이 분양가는 시간이 지나면
만나볼 수 없다는 강한 압박의 뜻이 있는데요

이런 말만 곧이곧대로 듣고
내 일생 가장 큰 돈을 주고 사는
물건 일 수 있는 아파트를 샀다가는
나중에 땅을 치고 후회할 수 있습니다.

똑똑한 소비자는 우유 하나를 사더라도
1㎖당 가격을 비교해 보고 사는데요.

하물며 ‘억’소리 나는
아파트를 산다고 하면 필시 3.3㎡당 가격을
비교해 봐야 할 것입니다.

하지만 평당 분양가에는
숨은 진실이 있습니다.
우쭐!
바로 평균의 덫입니다.

같은 단지 내 아파트라도
통상 중소형 평형은 분양가가
평균보다 높고 대형은 낮고
층수와 향, 동, 타입 등에 따라
분양가에 차이가 있죠.

하지만 건설사는 전체 평균으로
평당 분양가를 책정해
분양가를 낮아 보이게끔 하죠.

또한 건설사들이 내세우는
인근 시세 대비 저렴한 분양가에 대해서도
면밀히 살펴봐야 합니다.

건설사들은 가격차이를
크게 부각하기 위해서
주변에서 가장 비싼 아파트와
비교를 하곤 하니까요.
또한 기 분양한 아파트의 시세는
실거래가가 아닌 집주인이
팔기 위해 부르는 가격,
‘호가’가 끼어 있다는 사실도 알아야 합니다.

무엇보다 호갱으로 전락하지 않기 위해서는
건설사가 제시하는 분양가가
분양면적을 기준으로
책정된다는 사실을 알아야 합니다.

분양면적은 전용면적에 공급면적을 합친,
즉 공급면적을 말하는 겁니다.

예를 들어 평당 분양가가
2,000만원인 아파트가 있다고 하면요.

이 아파트의 전용면적 84㎡의 분양가는
3.3㎡=1평이니깐 84㎡÷3.3=25평으로
5억이 되야 하죠.
하지만 건설사가 제시하는 분양가는
분양면적을 기준으로 하기 때문에
실제 이 아파트의 전용면적 84㎡의
분양가는 34평으로 계산해
6억8,000만원이 나온다는 계산입니다.

전용면적을 기준으로 계산하면
3.3㎡당 분양가는 2,700만원으로
훨씬 더 비싸지죠.

건설사들은 분양 광고는
전용면적으로 하면서
분양가는 분양면적 기준으로 표시해
평당 분양가를 낮춰 보이게끔
소비자를 현혹하는 것이죠.

이러한 숨겨진 진실은 모른 채
꼼수 마케팅에 혹해
건설사에서 일방적으로 제시하는
평당 분양가만 보고 청약해선 곤란하겠죠.

이런 이유로 아파트를 구매할 때
분양면적보단 전용면적을 기준으로
아파트 분양가를 비교하는 것이 유리한데요.

가격을 전용면적으로 따져보면
실제 사용 면적당 가격을
확실히 알 수 있습니다.
여기에 더해 똑똑한 소비자라면
전용률도 고려해야 하는데요.

전용률이란 아파트 분양면적에서
전용면적이 차지하는 비율입니다.

같은 34평형 아파트라도
집이 좁아 보일 때가 있는데
전용면적이 상대적으로 적고,
공용면적이 상대적으로
넓기 때문에 그런 것입니다.

그럼 평당분양가를 직접 계산해 볼까요?

평수 계산에 기본적인 기준은
1㎡=0.3025평이며
1평=3.305㎡이란 사실입니다.

1㎡은 0.3025평이기 때문에
평수는 ㎡X0.3025(대략 0.3)를 하면 됩니다.

예를 들어 전용면적 85㎡은
85X 0.3025= 25.7평인 셈이죠.
흔히 우리는 85㎡은
34평으로 알고 있는 것과 다르죠.

또는 전용면적을 3.305(대략 3.3㎡)으로
나누어도 됩니다.

평당분양가 계산은
분양가를 평수를
나누기 해주시면 되는데요.

면적별 분양가는 ‘입주자 모집공고’에
자세히 나와있으니 참고하면 되겠죠.

여기서 팁을 드리자면
분양가에 서비스면적은
제외된다는 사실입니다.

분양 공고문에는 없지만
집을 알아볼 때 꼭 고려해야 할 게
서비스면적인데요.
동일한 전용면적이라도
서비스면적이 더해지면서
실제 사용면적이 늘어나는데
이 서비스면적은 말 그대로 서비스,
‘공짜’입니다.

분양가에 포함이 되지 않죠.

같은 가격에 더 넓은 공간을
사용할 수 있으니 훨씬 유리하겠죠?

따라서 모델하우스에서 상담을 받을 때
서비스면적을 꼭 물어봐야 합니다.

분양가 상한제 폐지 이후
평당 분양가의 상승세는 뚜렷하죠.

분양가 상한제 폐지론자들의
주된 근거는 ‘똑똑한 소비자’였습니다.

똑똑한 소비자들이
고분양가 아파트에 등을 돌리면
자연스레 시장논리에 따라 분양시장은
돌아갈 것이란 주장이었습니다.

하지만 철저한 공급자 위주의
우리나라 분양시장에서
분양가 상한제 폐지 이후 건설사들은
분양가를 높여 ‘무차별’ 공급에 나서면서
서민들만 등골이 빠지게 생겼는데요.
매우 감동
 건설사들이 분양가 산정 기준에 대해
공개하지 않기 때문에
소비자 입장에서는 지나치게
높은 분양가의 아파트를
경쟁적으로 분양 받거나,
심지어 프리미엄을 주고
분양권을 구입했다가는 자칫
낭패를 볼 수 있습니다.

마지막으로 한국건설산업연구원 관계자의
조언 들어보시죠.
“건설사들이 소비자들이 모르는 분양가 책정방식을 내세우면 소비자들은 혹할 수밖에 없습니다. 현재로서는 소비자들의 똑똑한 판단이 가장 중요한데요. 수요자들은 이 같은 선전에 현혹되지 않기 위해 분양공고를 꼼꼼히 읽어보고 평균 분양가가 아닌 면적별, 타입별로 분양가를 따져도 보고 주변 아파트 사세, 현장 입지, 옵션 비용, 금융 비용 등을 꼼꼼히 체크해 봐야 합니다.”

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