압구정 發 재건축 주춤..지구단위계획이 뭐길래
조회수 2016. 9. 28. 15:05 수정
강남권 재건축을 위한 밑그림을 다시 그리다?
서울 강남구 압구정동 구현대2차아파트
전용면적 146㎡(이하 모두 전용면적 기준)입니다.
2015년 말 평균 20억5,000만 원에서
최근 24억5,000만 원으로 4억 원 올랐으며
상승률은 19.5%입니다.
가장 가격이 많이 오른 곳 5위까지는
모두 압구정동 아파트들이 차지했습니다.
구현대5차(82㎡)는 3억8,500만 원 상승.
현대사원아파트(85㎡, 108㎡)와
구현대1차아파트(163㎡)는 각각 3억5,000만 원씩
상승했습니다.
저금리에 갈 곳을 잃은 뭉칫돈들도
유입되고 있습니다.
압구정 A공인중개사의
말을 들어보겠습니다.
지역 특성에 맞게 수립한 소규모 도시 계획이라고
할 수 있습니다.
'선 계획 후 개발'의 원칙을 입각하여
토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며
경관.미관을 개선하고 양호한 환경을
확보할 수 있도록 체계적, 계획적으로
관리하는 것입니다.
즉, 정비계획안은 건축물의
노후, 불량 등을 이유로 주거개선에만
초점이 맞춰지는 반면 지구단위계획은
앞으로 지역이 변화하는 것도 고려해
도로와 학교 등 기반시설의 규모와 용적률을
정하는 도시정비계획이죠.
지구단위계획을 전환해야 하고
시 도시계획위원회 심의 등의 절차를
거쳐야 합니다.
교통여건을 체계적으로 고려해 개발하는 것이
다소 지연되더라도 낫다는 주장도 있습니다.
압구정 A공인중개사의
말을 들어볼까요?
초고층 아파트 6개 동을 세운다는 구상입니다.
하지만 은마아파트의 50층
재건축 계획안 역시 서울시의 최고 층수를
35층 이하 규제와 정면으로 대치되고 있습니다.
하지만 일부 단지에 대한 층수 제한을
수정하거나 완화할 경우 형평성 문제는
더 파장이 클 수 있습니다.
서울시 규제 안에 따라 35층 이하로
사업을 추진하는 단지들은 당연히
반발할 수밖에 없습니다.
보는 겁니다.
압구정 B공인중개사의
말을 들어보겠습니다.
용역 대상은 △반포 65곳 △ 서초 22곳
△ 여의도 11곳 등입니다.
용역 내용에는
1. 지구단위계획구역 지정 및 계획 수립 관련계획
2. 사전경관계획
3.교통영향평가 실시
4. 성과품 및 지구단위계획구역 지정 결정에
필요한 도서 작성 등이 포함됩니다.
중요한 것은 재건축은 꾸준하게
추진되고 있기 때문에 향후 10년 이내에는
역사 속으로 사라지는 단지들이 나온다는 점,
그리고 그 자리를 새로운 명품단지들이
차지할 수 있을 것이라는 점입니다.
2016년 올해 들어 가장 가격이 많이 오른
아파트 단지 상위 10위권 내 압구정동에
위치한 아파트가 7곳을 차지했습니다.
올 초 강세를 보이던 개포동이
잠시 주춤하는 사이 압구정이
강남 재건축 시장을 이끄는 모습입니다.
2016년 9월 부동산114에 따르면
2016년 올해 가장 가격이 많이 오른 곳은
압구정지구 아파트는 1만 355가구에
달하는 초대형 한강변 아파트 밀집 지역으로
노후화로 인해 재건축이 불가피 해
수요자들의 시선이 쏠려 있기 때문입니다.
압구정이라는 지역의 프리미엄에
재건축이라는 개발 호재가 맞물리면서
“압구정 재건축이 임박했다는 소식에 아파트값은 청정부지로 뛰었죠. 게다가 은행에 고액을 넣어둬도 이자가 작으니 차라리 재건축이라도 사두자라는 심리가 강해지면서 뭉칫돈이 유입되는 것으로 보고 있습니다.”
2016년 9월 초 서울시는 압구정지구에 대한
정비계획 수립을 지구단위계획 수립으로
전환하기로 발표했습니다.
서울시는 압구정 아파트 재건축으로
가구 수가 늘어나 주변 교통 여건까지 고려해
계획을 세울 필요가 있다고 판단됐다는
이유입니다.
이 여파로 재건축 기대감으로
올해 수 억 원씩 오르던 압구정지구는
관망세로 돌아서며 상승세가 주춤해 졌습니다.
지구단위계획이란 한 도시 내에서
일정 범위 내의 지역만을 대상으로 하여
지구단위계획이 수립되면
주변 교통과 시설들까지 고려해야 되기 때문에
주거개선에 초점인 정비계획보다 가이드 라인에
따른 지구단위계획이 더 구속력이 강합니다.
이렇게 되면 재건축을 시행할 때
층수를 올리거나 용도를 바꾸려면
지구단위계획 수립으로 전환되면
일단 재건축 사업 일정이 당초 계획일정보다
늦어질 가능성이 높습니다.
수립, 공람, 의견 등등 절차를 거치면
일정 조정을 불가피 해집니다.
하지만 본래 중장기 사업인데다
집주민들 사이에서는 주변 상업시설과
“동시적으로 재건축을 시행하면 멸실 주택증가와 전셋값 상승 등 부작용이 나타날 수도 있습니다. 재건축 시행의 호흡조절이 필요한 시점이죠 게다가 압구정은 당장 재건축이 이뤄질 것이라는 기대감이 있던 지역도 아니였구요. 재건축이 늦춰지더라도 체계적인 가이드라인이 만들어지는 게 낫다라는 분들도 있습니다.”
서울시가 ‘2030서울도시기본계획’과
‘한강변 관리기본계획’에 따라 주거용 건축물
층수를 35층 이하로 제한했습니다.
하지만 압구정 재건축 단지들은
50층 규모의 초고층 건립을 준비하고 있어
서로 대립하고 있는 상황입니다.
강남 재건축시장의 잠룡으로 꼽히는
대치동 ‘은마아파트’의 설계 안이 나왔습니다.
설계 안에 따르면 은마아파트 측이
기존 아파트 자리에 최고 50층 규모로
사실 압구정 재건축은 3~5년 짧게 볼
사업이 아닌 그 이상을 봐야 하기 때문에
지구단위계획 수립으로 인해 사업이 늦춰져도
대세에는 지장이 없다는 견해들도 있습니다.
오히려 좀더 심사숙고 해서 계획을 수립 해
당초 계획보다 더 나은 압구정동이 될 수도 있다고
"재건축 사업 시기가 다소 늦어질 수 있어 단기적으로 악재이지만 체계적인 개발이 가능하다는 측면에서 장기적으로는 호재라고 볼 수 있죠.”
서울시는 압구정에 이어 반포,서초,여의도
재건축 아파트 지구에 대한 지구단위계획 수립도
추진하고 있습니다.
서울시에 따르면 9월 중
반포, 서초, 여의도 아파트 지구단위계획구역
지정 및 지구단위계획 수립 용역을 추진하기 위해
내년 예산 편성을 신청할 계획입니다.
이번 용역은 17년에 시작되며
1년 6개월 안에 용역이 마무리되어야 하며
지구단위계획을 수립이 의미하는 것은
비단 규제를 위한 것은 아닐 것입니다.
오히려 부족한 부분을 채워
보다 완벽한 계획을 수립, 명품 주거지가
생길 수 있는 기회가 될 수도 있을 것입니다.
물론 갑작스런 방침변경으로 인해
기존 사업을 추진하던 관계자들과 주택을
구입하려는 수요자들은 혼동이 따를 수밖에
없는 것이죠.
이와 관련해서 서울시의 갑작스런 조치도
아쉬운 부분이 있는 것이 사실입니다.
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