요모조모 따져보니 대단지가 보이네
조회수 2016. 9. 27. 14:46 수정
지역 랜드마크에 대단지가 많은 이유
경기도는 7.63대 1을 기록했습니다.
반면 지난해의 경우
서울은 13.38대 1, 경기 4.28대 1등으로
올해보다 낮게 분포했습니다.
중요한 것은 이만한 공급에도 불구하고
우려하는 것처럼 미분양이 급증하거나
하지 않는다는 점입니다.
팔리는 속도에서 약간의 차이는
있을 뿐 꾸준하게 팔린다는 거죠.
△도곡렉슬 3,002가구
△삼성동힐스테이트 1,2단지 2,070가구
△강서힐스테이트 2,603가구
△마포래미안푸르지오 3,885가구 등
단지규모 1,000가구 이상의 대단지들 입니다.
서초구 반포동에 있는
반포자이(3,410가구) 전용면적 59㎡의
평균 매매가는 11억원입니다.
역시 반포동에 있는 반포리체(1,119가구)
전용면적 59㎡의 평균 매매가는
9억8,500만원으로 1억원이
넘는 차이가 나고 있습니다.
물론 시세에도 영향을 주는 요인입니다.
단지 내 수영장을 갖춘 서초구 반포동 반포자이,
수원 장안구의 SK스카이뷰 등은
주변 아파트들 보다 평균 가격이 높습니다.
전용면적 84㎡의 관리비를 확인한 결과
관리비는 약 17만원이었습니다.
적어도 월평균 3만원 가량의 관리비가
저렴한 셈입니다.
특히 요즘 지어지는 대단지 아파트들은
각종 에너지 절감 시스템 등이 도입 돼
오래된 단지들보다도 관리비 절감효과를
더 기대할 수 있습니다.
반기는 내용이죠.
더불어 교통환경의 변화도
가져올 수 있습니다.
지하철 노선이 연장되거나
버스노선이 신설 또는 변경을 통해
지역 내 교통환경이 바뀌기도 합니다.
모든 부동산의 가치는 수요가
얼마나 뒷받침되느냐에 따라 결정되기 때문에
대단지 아파트는 그만큼 부동산 시장에
끼치는 영향이 큽니다.
가볍게 어린이 놀이터나 어른들이 계시는
경로당에서 시작해 피트니스센터, 도서관 같은
시설로 발전해 오고 있습니다.
피트니스센터도 사우나 시설의 유무 등에 따라
급이 달라집니다.
이제는 수영장을 비롯해 단지 안에서 캠핑도
즐길 수 있고 외부 손님들이 머무를 수 있는
게스트하우스가 마련되기도 합니다.
아이들을 위해 별도의 교육용 건물을 지어
방과후학습, 도서관 등으로 활용하기도 합니다.
엄마들은 맘카페 등에서 아이들을 기다리거나
다양한 정보를 공유할 수 있습니다.
단지 내 대형 중앙공원이나 선큰광장 등을
배치해 개방감도 넓히고 쾌적한 환경도
만들어진다는 점 역시 대단지 아파트의
장점입니다.
선택할지 고민도 커질 수밖에 없습니다.
대단지에 청약을 할 때도
따져볼 것들이 있습니다.
커뮤니티는 기본이며 현재도 중요하지만
앞으로의 변화도 반드시 따져봐야 합니다.
모두 이용할 수 있습니다.
중요한 것은 향후 강남으로 연결되는
9호선 연장선이 단지 인근으로 지나기 때문에
강남까지 30분대로 진입할 수 있게
된다는 점입니다.
교육인프라는 반경 1,5km 내에
한영외고(특목고), 배재고(자사고) 등
21개 초∙중∙고교가 위치해 있습니다.
단지 주변의 명일공원, 동명공원 등
4개 근린공원은 여의도 공원의 4배에 달하는
면적으로 쾌적성도 뛰어납니다.
경기도에서는 올해 경기지역 최대 규모인
안산 그랑시티자이(3,728가구)가 있습니다.
단지 내 쇼핑, 문화 등 복합개발 되는 단지며
향후 신안산선이 개통되면 서울 여의도까지
빠르게 이동이 가능합니다.
이처럼 같은 대단지라도
입지 장점, 발전가능성 등을 꼼꼼하게
따져보는 것이 중요합니다.
어떻게 돼 있는지 체크해볼 필요가 있습니다.
고덕그라시움을 예로 들어보죠.
고덕그라시움의 단지 남측으로는
5호선 상일동역 연접해 있고,
북측으로는 향후 9호선연장 고덕강일1(예정)이
계획 돼 있어 어떤 동에서는 역세권이
될 수 있습니다.
단지 북동과 북서측으로는
강덕초, 고덕초, 고덕중학교가 위치해 있어
통학 환경이 좋습니다.
이처럼 각각의 동의 위치에 따른 장점들이
있기 때문에 직장인, 학부형, 노령 등 수요자들은
자신들의 상황에 맞게 선택을 할 수 있습니다.
단지와 인접한 근린공원 조망권 확보를 위한
동배치도 선택의 도움이 될 수 있습니다.
하반기 대단지 분양…어떤 선택을 해야 할까요.
과잉이다, 대출규제다
하지만 분양시장의 열기가 식을 줄
모르고 있습니다.
특히 수도권 시장은
재건축, 재개발, 신도시 내 분양 등으로
청약열기가 뜨거운데요.
올해 서울 1순위 평균경쟁률이
19.84대 1을 기록했습니다.
청약열기가 계속되면서 공급도
꾸준하게 이어지고 있습니다.
올해 9월이후 연말까지 수도권에서
분양계획 중인 물량은 9만2,839가구로
공급논란이 있던 지난해 9만169가구보다
많습니다.
2014년에 비해선 2배 이상
많은 물량입니다.
청약열기가 치열하고 완판 소식이 들리면
누구나 한번은 ‘어디에 청약을 해야 할까’란
고민들을 하게 됩니다.
어디, 어떤 단지를 선택해야 할까요?
힌트는 ‘랜드마크’에 있습니다.
반포래미안퍼스티지, 반포자이, 도곡렉슬,
삼성동힐스테이트, 신도림e편한세상,
강서힐스테이트, 아현래미안푸르지오 등등.
이들 단지의 공통점은 뭘까요?
바로 지역에서 ‘한 시세’ 한다는
‘랜드마크’ 단지들입니다.
그리고 또 다른 공통점이 있는데
바로 ‘대단지’라는 점입니다.
△반포래미안퍼스티지 2,444가구
△반포자이 3,410가구
단지규모에 따른 아파트 시세는
얼마나 날 까요?
부동산114에 따르면
9월 서울 지역 아파트의 3.3㎡당
평균 매매가는 1,689만원 입니다(재건축 아파트제외).
300가구 미만 소형 단지의 3.3㎡당
평균 매매가는 1,482만원인데 반해
1,500가구 이상 대단지 아파트의 3.3㎡당
평균 매매가는 1,869만원으로
약 400만원가량 높습니다.
25평 기준으로 환산하면 1억원 가량이
차이가 날 수 있다는 이야기 입니다.
단지 내에서 입주자들의 편하게
이용할 수 있도록 조성되는 커뮤니티시설.
대단지 아파트에서는 중소단지에서
볼 수 없는 규모의 커뮤니티 공간과
시설들을 갖춥니다.
수영장, 다목적 실내체육관, 게스트하우스,
교육관련 시설 등 대단지에서는 이런 시설들을
볼 수가 있습니다.
수영장은 대단지들 가운데서도
쉽게 보기 어려운 편입니다.
운영 노하우도 있고 세대수가 많아야
운영이 원활하게 될 수 있습니다.
가격은 높은데 관리비는
오히려 저렴한 곳이 대단지 입니다.
대단지의 관리비가 저렴해 질 수 있는 이유는
세대별로 공용관리비를 나누기 때문에
세대(가구)가 많아 절감되는 효과가
커지기 때문입니다.
실제로 공동주택관리정비시스템을 통해
지난 6월 기준 경기 김포 장기동의
단지규모 300가구 미만의 A아파트의
전용면적 84㎡의 평균 관리비를 확인한 결과
관리비는 약 20만원 가량 됐습니다.
역시 같은 장기동에서
단지규모 1,500여가구의 B아파트의
대단지, 예를 들어 3,000가구 규모의
아파트라고 할 때 가구당 평균 3.5인 가족이
거주한다고 가정하면 상주인구가
1만500명이됩니다.
이렇게 되면 자연스럽게 상업시설의 규모도
커지게 됩니다.
작게는 슈퍼마켓부터 해서 대형마트 등으로
상업시설의 규모도 커질 수 있습니다.
즉 상권도 커질 수 있다는 거죠.
아이들이 많아지면 교육관련 시설도 확대됩니다.
아이들 교육에 민감한 부모들 입장에서
대단지 아파트의 대규모 커뮤니티 공간과
상통하는 부분입니다.
요즘 ‘스테이케이션’이란 말이 유행입니다.
바쁜 현대인들이 멀리 이동하지 않고
현재의 공간에서 휴식을 취할 수 있는 환경에서
가능한 것이지요.
대단지에 들어서는 커뮤니티 시설들이
이를 가능하게 하고 있습니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면
올해 추석 이후 연말까지 수도권에서
분양계획인 물량은 총 9만300가구 입니다.
이중 단지규모 1,000가구 이상
대단지를 통해 분양되는 물량은 5만7,160가구로
전체 분양물량의 63.3%를 차지합니다.
생각보다 꽤 많게 느껴집니다.
선택의 폭은 넓어지는 대신 어떤 것을
아파트나 상가, 오피스 모든 부동산의 가치를
결정하는 기본 요인 중에 입지가 차지하는 비중은
매우 큽니다.
입지는 기본적으로 교통, 학교, 상권, 공원(녹지) 등
인프라가 어떻게 돼 있느냐를 따져 봐야 합니다.
예를 들어 서울에서 올해 최대 규모로
공급되는 강동구 고덕 그라시움(4,932가구)을
보겠습니다.
이 아파트는 단지가 워낙 크기 때문에
지하철 5호선 상일동역과 고덕역을
단지가 크다는 건 그만큼 부지가 넓게 됩니다.
서울 송파구에 있는 파크리오 아파트는
단지 한편에서 반대편까지의 직선거리가
1km에 달합니다.
성인걸음으로 15분~18분정도 걸리는 거리죠.
때문에 어떤 주택형이 어떤 동에 있느냐 등에
따라서 소비자들의 선호도가 달라질 수 있습니다.
우선 대단지의 경우 주택형이 다양한 편인데요.
같은 면적도 타입이 여러 가지가
있을 수 있습니다.
설계가 형편없지 않는 한 여러 타입은
그만큼 여러 수요층들을 흡수할 수 있다는
장점이 있습니다.
동배치의 경우 단지 동서남북 어디에
위치했는지 그에 따라 조망권이나 향 등은
‘순간의 선택이 10년을 좌우한다’ 라는
유명한 광고카피가 있습니다.
수억원씩 하는 아파트를 분양 받을 때
요모조모 따져보지 않을 수 있죠.
비슷한 입지에서 단지를 선택한다면
결국 대단지를 선택할 가능성이 높습니다.
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