본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

리얼캐스트

강남권 재건축 시장 완전 분석

재건축 역사로 본 강남권 재건축 현황 및 전망

3,639 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

2016년 분양시장이 문을 열면서
가장 주목을 받았던 시장은 재건축 시장입니다.

1월 서초구 잠원동 잠원한양아파트를
 재건축 한 신반포자이는 역대 최고인
3.3㎡당 평균 4,290만원으로 분양가가
책정 됐지만 6일만에 분양이 완판 됐습니다.
최고!
이어 3월에는 강남구 개포동 주공2단지를
재건축한 래미안 블레스티지가
평균 33.6대 1 경쟁률로 마감,
일주일만에 분양이 완료됐습니다.

 가장 최근인 7월 분양에 나섰던
강동구 명일역 래미안솔베뉴는
평균 39.55대 1 경쟁률로 마감된 후
역시 일주일만에 분양이 완료,
재건축 시장의 열기를 이어갔습니다.

재건축 분양시장의 호조는
재건축 아파트 매매가도 끌어올려
7월말 기준 서울 재건축 아파트의
3.3㎡당 평균 매매가는 3,342만원으로
2010년 최고가(3,320만원)를
넘어섰습니다.

서울에서 아파트 재건축이
활성화된 것은 2000년대 들어서 입니다.

당시 ‘저밀도 아파트지구’의 대규모 재건축
사업 추진되면서죠.

‘저밀도 아파트지구’란 도시의 기능을
증진시키기 위해 도입한 것으로
주로 아파트건설에 따른 토지의 효율성을
높이고 주거환경을 보호하기 위해
시도지사가 지정하는 아파트지구 포함된
5층이하의 저층아파트가 밀집된 곳입니다.

당시 서울의 저밀도 아파트지구는
총 5개 곳이 지정 돼 있었습니다.

지금은 생소한 이름도 있지만
익숙한 이름도 있는데요.
각각 청담∙도곡지구, 잠실지구,
화곡지구, 반포지구, 암사∙명일지구이며
화곡지구를 제외한 4개 지구는
모두 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)에
위치했습니다.

△청담∙도곡지구 삼성동, 역삼동,

도곡동, 대치동 일원

△잠실은 잠실동 일원

△반포지구는 반포동일원

△암사명일지구 암사동일원

△화곡지구 내발산동, 화곡동
일원 등입니다.

재건축은 기존 주택가구수 보다
얼마나 더 많은 주택을 지어 분양을
통해 수익을 내느냐가 중요합니다.

가구수 증가에 절대적인 영향을
주는 것이 용적률입니다.

용적률은 건축물 바닥면적의 합계를
대지면적으로 나눈 비율입니다.

용적률이 높아질수록 건축물
즉 가구수가 증가하는 것이지요.

기존 주택의 용적률이 높으면
신축할 때 웬만큼 용적률을 높이지 못하면
신축 가구수도 많이 증가할 수 없습니다.

저밀도지구는 기존 용적률이 낮습니다.
용적률이 70~130% 수준에 그치기 때문에
웬만큼 용적률만 증가해도 신축 가구수가
많아져 분양수익도 증가할 수 있죠.

그래서 저밀도지구로부터 재건축 붐이
시작된 것입니다.

물론 용적률 증가로 신축가구가 늘어도
분양이 안되면 다 필요 없죠.

이들 저밀도지구는 오래된 만큼 인프라가
잘 갖춰져 있었습니다.

지역 면면을 보면 입지가 좋다는 것은
한눈에 볼 수 있습니다.

5개 저밀도지구 재건축 사업은
일부 단지를 제외하고 대부분
마무리가 됐습니다.

아직 반포지구의 주공1단지(1,2,3주구),
한신15차, 청담도곡지구 상아2차 정도가
남은 상황이죠.
이들 단지들도 사업이 완료되면
5개 저밀도지구는 점차 역사 속으로
사라질 전망입니다.

서울에는 저밀도지구로 지정되지
않았지만 5층 저층으로 된 아파트들이
있습니다.

이들 단지들 나름대로 재건축을
추진해 왔고 진전이 있어 왔습니다.

강남권 가운데 강동구 고덕지구와
강남구 개포지구가 대표적인
저층 아파트 밀집 지역입니다.
강동구 고덕지구에선
고덕주공1단지(고덕아이파크. 입주),
고덕시영(고덕래미안힐스테이트. 공사중),
고덕주공4단지(고덕숲아이파크. 공사중)가,
개포지구에선 개포주공2단지
(래미안 블레스티지. 공사중)의 사업이 빠릅니다.

현재 고덕지구에선 고덕주공2단지
(고덕 그라시움)이 9월 분양을 앞두고 있습니다.
개포지구에선 분양보증 문제로
분양일정이 늦춰졌던 개포주공3단지
(디에이치 아너힐즈)가 8월 중 분양할
예정입니다.

현재 강남권 저층 아파트 재건축시장은
개포지구와 고덕지구가 양분하고
있는 모습입니다.

고덕지구는 고덕주공2단지 재건축을
비롯해 추진중인 단지들을 감안,
내년까지 1만5,000여가구가
신축될 예정입니다.

개포지구도 개포시영을 비롯해
1만2,000여가구가 신축될 계획입니다.

저층뿐만 아니라 5층 초과 중층
 아파트도 사업이 속도를 내고 있습니다.

서초구에선 잠원동 한신아파트들이
재건축 추진 중이며 한신5차,
한신18차∙24차는 하반기 분양할 계획입니다.

아싸!
송파구에선 잠실주공5단지가 꾸준하게
사업을 추진 중이며 강남구에선 압구정지구가
10월경 개발기본계획을 발표할 예정입니다.

지난 7월에는 강동구 명일동
삼익그린맨션1차 재건축인
래미안 명일역 솔베뉴가 분양을 했습니다.

청약경쟁률은 평균 39.55대 1을
기록하며 청약 마감이 됐습니다.

저층, 중층 재건축 사업이
활발해 지면서 재건축 아파트 매매가
상승률 폭도 커지고 있습니다.
신남
특히 비재건축 아파트 매매가 상승률은
완만한 변화를 보이는 반면 재건축 아파트
매매가는 변화폭이 크긴 하지만
1, 2%대 매매가 변동률을 기록하는 등
상승세를 기록 중입니다.
(변동률 출처. 부동산114)

재건축 아파트 인기로
비재건축 아파트와의 가격차가
벌어지고 있습니다.

강남, 강동, 서초, 송파 재건축 추진 단지가
집중된 이들 지역 모두 말이지요.
오예!
가격이 오르면서 매입하는데
부담감도 커집니다.

그렇다면 앞으로 재건축시장에
뛰어 들어야 할까요?

도곡렉슬, 래미안퍼스티지, 반포자이,
아크로리버파크, 삼성동 힐스테이트,
잠실리센츠, 잠실엘스, 잠실파크리오,
고덕아이파크, 고덕래미안힐스테이트 등.
앞서 열거한 단지들은 강남권에서
재건축을 통해 들어선(혹은 공사중인)
단지들입니다.

모두 지역에서 랜드마크 단지로
꼽히고 있습니다.
이들 단지는 기존의 잘 갖춰진
생활인프라에 고급 브랜드 새 아파트로
들어서면서 가치가 급상승했습니다.

특히 이들 단지 주변의 역사와 전통을
자랑하는 학군은 자녀를 둔 부모라면
살아야 할 혹은 꼭 살았으면 하는 지역,
아파트로 만들었습니다.

많은 수요는 그만큼 가격도 높고,
높아질 수 있는 중요한 요소입니다.

재건축 아파트로 내집마련 하는 방법으로
재건축 대상인 아파트를 매입해
사업이 완료해 입주하는 방법이
기본이지만 이 방법은 많은 시간이
소요됩니다.

사업속도는 되도록 빠른 게 좋습니다.

속도가 빠른 재건축의 경우
조합원 입주권을 매입하거나 일반분양을
받는 방법이 있습니다.

입주권은 일반분양과 달리 원조합원의
권리가액에서 이주비용을 뺀 금액이
매입에 필요한 자금입니다.
강남권의 경우 억대의 목돈이
초기에 들어가게 됩니다.

또한 입주권은 원조합원의 주택이
멸실 되고 나면 남는 토지부분에 대한
취득세가 발생합니다.

토지에 대한 취득세는
4.6%의 세율이 적용됩니다.

입주권을 매입할 땐 이를 중개한
부동산과 조합을 방문하고 기존 조합원의
대출 상황(이주비, 중도금 등)을 파악하고
승계여부를 판단, 은행을 방문하고
취득세 신고 등 복잡한 절차와
시간이 필요합니다.
반면 일반분양은 공인인증서를
이용해 온라인 청약을 하고 당첨되면
모델하우스를 방문에 분양계약에서
중도금대출까지 한번에 일 처리가
가능합니다.

또한 일반분양은 분양가에 대한
계약금 정도만 필요합니다.

중도금은 집단대출로 해결 됩니다.

때문에 목돈이 적은 이들은 갖고 있는
청약통장을 이용해 분양을 받는 것이
가장 좋습니다.

아, 그리고 일반분양 가운데는
중도금대출을 무이자로 해주거나
발코니 확장을 무상으로 제공해 주는 경우도
있어 일반분양 중에서도 이런 혜택의 단지면
주택마련 비용을 줄일 수 있습니다.

청약을 해도 결국 당첨이 돼야
내 집이 되는 법이죠.

재건축 아파트 가운데 일반분양이
적으면 아무래도 경쟁이 높아지게 됩니다.

올해 강남권 4개구에서 재건축을 통해
공급된 분양실적과 앞으로 나올
계획물량을 통해 일반분양가구 비율을
살펴보면 일반분양가구는 전체 가구의
26.4%를 차지합니다.

평균보다 비율이 높은 단지는
총 10곳 중 4곳이며 분양예정이 곳들 중에는
강동구 고덕동 고덕 그라시움,
서초구 잠원동 한신18차24차,
서초구 방배동 방배에코자이 정도가 있습니다. 
고덕 그라시움은 일반분양가구 비율이
41%에 달해 다른 단지들보다 당첨 가능성을
높여갈 수 있을 전망입니다.

물론 많은 청약자들이 엄청나게 몰린다면
상황은 달라질 수 있겠죠.

일반분양 가구가 비율이 높은 단지에서
일반분양을 통해 나오는 주택면적이
어떤 것이 많은 지도 눈여겨볼 필요가 있습니다.

조합원들이 중소형보다 중대형을
많이 선택하는 단지는 지역 및 단지에
대한 만족도가 높아 실수요자 층이
두텁다는 걸 의미합니다.
수요가 두터우면 주택가격은 상승할 가능성도
높아 집니다.

고덕 그라시움 인근의 부동산들에
따르면 고덕 그라시움 조합원들은
중대형 신청이 많았다고 합니다.

덕분에 일반분양자들은
요즘 시장에서 인기인 중소형(전용 85㎡ 이하)
청약을 할 수 있고 실거주와 투자 모두를
노려볼 수 있게 됐습니다.

정비사업의 특성상 좋은 동, 층, 향은
우선 조합원들에게 배정하는 경우가 많습니다.

일반분양분을 저층이나 최고층에
배정하기도 하죠.

일반분양이 적으면 특히 저층에
배정되는 경우가 많습니다.
물론 일반분양분을 조합원분 사이사이에
배정하거나 특정 라인에 모두 배정해
중간층에도 분양 받을 수 있도록 해
많은 일반분양자들이 청약하도록
하는 단지도 있습니다.

재건축 아파트 입주를 결정했다면
 떤 지역에 어떤 단지가 나오는지
체크해야겠죠.

시공사에 직접 문의하는 방법도 있고
조합에 문의하는 방법도 있습니다.

아니면 포털사이트나 부동산정보업체 등을
통해서도 말입니다.

그리고 자신의 자금사정을 감안해
단지 선택이 필요합니다.

현재 강남, 서초일대 재건축 아파트 분양가는
3.3㎡당 4,000만원을 훌쩍 넘어섰습니다.
디에이치 아너힐즈는 3.3㎡당
평균 4,137에 책정됐다는 소식입니다.

강동구의 경우 7월 분양한
래미안 명일역 솔베뉴 분양가가
3.3㎡당 평균 2,300만원에 분양돼 앞으로
이 수준에 준해서 분양가들이 책정될
가능성이 높습니다.

 강동구 분양가가 강남구 분양가의
50~55% 수준인 셈입니다.

중도금 대출 규제로 분양가
9억원 초과 주택은 중도금 대출 대상이
되지 않는다는 점도 감안해 분양 여부를
결정해야 합니다.
참고로 강동구는 서울지역 25개구 가운데
최초로 친환경 공동주택을 표방 해
‘이로움’이라는 저에너지 친환경 공동주택
인증제도를 시행하고 있습니다.

이를 통해 아파트 환경개선과
관리비절감이라는 효과도 기대할 수
있다고 합니다.

이것도 재건축 아파트로 내집마련 할 때
기존에 볼 수 없던 새로운 선택 기준이
될 수 있을 듯 합니다.

중도금 대출 규제 시행에도 분양시장은
별다른 위축은 없어 보입니다.

재건축 분양도 여전히 높은 관심을
보이고 있고요.

재건축 분양 아파트는 내집마련과
가격 상승에 따른 투자수익까지
겸할 수 있는 상품이기 때문입니다.

작성자 정보

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment