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아는 만큼 돈이 되는 부동산 세금

부동산 세금 얼마나 알고 계십니까?

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부동산은 취득, 보유, 양도할 때
세금에 대한 부분을 미리 고려해야 합니다.

어떤 세금이 있고 또 어떤 세금이
부과 되는지를 안다면 사전에
세금 비용을 준비할 수 있을 뿐만 아니라
절세할 수 있는 방법도 알 수 있기 때문입니다.

부동산 세금은 다음과 같이 나눌 수 있습니다.
부동산을 취득할 때 나오는 취득세,
보유할 때 부과되는 보유세로 재산세,
부동산을 팔 때 발생하는
양도차익에 대한 양도소득세 등입니다.

취득세는 주택, 상가, 토지 등
부동산을 취득했을 때 부과되는 세금으로
일정한 금액을 주고 구입하는 취득 뿐만 아니라
상속, 증여, 주택신축, 증축 등에도 부과됩니다.

작년에는 생애최초로 주택 구입하는
소형주택에 대해서 취득세를 감면해 줬었지만
12월 31일자로 종료가 되었습니다.

부동산 취득세는 실 거래가, 전용면적을
기준으로 부과됩니다.
실 거래가 6억 이하·6억 초과·9억 초과,
전용면적의 기준은 85㎡ 이하·초과에
따라 세금비용 청구가 달라집니다.

또한 부과적으로 붙은 농어촌특별세와
지방교육세가 있습니다.
하지만 전용면적 85㎡ 이하의 주택은
농어촌특별세가 면제됩니다. 
예를 들면 실 거래가 8억 원에 전용면적
120㎡인 주택을 취득하였다면
8억 원 X 2.4%(총 세액) =
1,920만원이 취득세가 됩니다.

취득세 미납 시 가산세
부동산을 취득한 날부터 60일(3개월) 이내에
취득세 신고 납부해야 하며 기한이 지나면
가산세 20%가 붙습니다.
(상속은 상속개시 일부터
6개월 이내 신고해야 합니다)

재산세는 과세 기준일인 매년 6월 1일
부동산을 소유하고 있는 사람에게
부과되는 세금입니다. 이를 판단하는 근거는
잔금 지급일, 소유권 이전 등기일 이며
둘 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

주택이나 토지를 매매할 때
매도자 입장에서는 6월 1일 이전에
하는 것이 유리하고 매수자 입장에서는
6월 1일 이후에 사는 것이 유리합니다.
상황에 맞춰 사고 판다면 절세할 수 있습니다.

재산세 과세표준은 정부에서
매 년 전국의 부동산을 가치 평가하는데
이를 시가표준액이라고 합니다.

시가표준액에서 공정시장 가액 60%을
곱해주어야 합니다. 예를 들어
어느 주택이 시가표준액이
3억 원이라고 했을 때 60% 곱하면
1억 8천만 원이라는
과세표준이 나오는 것입니다.
그럼 1억 8천만 원의 과세표준에
세율만 곱 해주면 됩니다. 
재산세 계산하는 방식은 다음과 같습니다.
재산세 = 과세표준 X 세율
재산세 과세표준 =
시가표준액 X 공정시장가액 60%

양도소득세는 소득세의 일종으로
부동산 양도 시 소득이 발생하면
양도소득세가 발생합니다.


소득이 없다면 양도소득세는 발생하지 않습니다.
예를 들어 1억짜리 부동산을 사서
1억 1천만 원에 매각하였다면
양도차익 1천만 원에 대한
양도소득세가 부과 됩니다.

주택은 1년 이상 보유하면 양도세율을
적용하여 양도소득세를 납부 해야 합니다.
주택 외의 부동산은 모두(토지, 건물, 상가 등)
2년 이상을 보유해야만 세율을 적용하여
양도세를 납부해야 합니다. 


잠깐만요
 소득금액이 커지면 세금을 더 내도록
하는 것이 누진세 입니다.
누진세를 계산하는데 복잡하지 않도록
양도소득세를 계산할 때엔 누진공제액을
명시해 양도소득세 계산을
간편하게 하도록 합니다.
누진공제는 양도소득 과표 구간에 따라 구분됩니다.
예를 들어 3,000만원의 차익이 생긴다면
3,000만원 중에서 1,200만원까지는
6%의 세율을 적용하여 72만원의 세금을 내고
나머지 1,800만원은 15%를 적용하여
270만원의 세금을 내야 합니다.

따라서 3,000만원의 양도소득세는
72만원+270만원=342만원이 됩니다.
하지만 이렇게 계산하면 매우 복잡하고
오류가 많아 양도세의 모든 계산은
법규정대로 하지 않고 이렇게
간편식으로 계산합니다.
3,000만원 X 15% =
450만원-108만원=342만원으로
이 때 빼주는 108만원을 누진공제액이라고 합니다.

양도차익이 발생해도 반드시 양도소득세가
부과되지 않습니다. 이를 비과세라고 합니다.
비과세 되는 요건에 해당하는 경우엔
양도소득세가 부과되지 않습니다.
대표적으로 1세대 1주택, 1세대 2주택 등입니다. 


1세대 1주택 비과세 요건
실 거래가액이 9억 원을 초과하지 않는 주택으로
2년 이상 보유기간을 갖추면 양도세는 없습니다.
1세대 2주택 비과세 요건
1. 이사 등으로 인한 일시적인 2주택의 경우
- 1세대 1주택자가 이사가기 위해
다른 주택을 취득하면 2주택자가 되는데
종전의 주택을 3년 내에
양도하면 비과세가 됩니다.
2. 상속으로 인한 2주택의 경우
- 상속으로 인해 2주택이 되더라도 상속 당시에
보유한 일반주택에 대해서는 비과세가 됩니다.
3. 혼인으로 인한 2주택의 경우
- 혼인한 날로부터 5년 내에 먼저
양도한 주택에 대해서는 비과세가 됩니다.

부동산 세금에 대해 얼마만큼 제대로
아느냐의 차이에 따라 세금 액수가 달라집니다.
어떤 일이든 예방하고 대비를 한다면 향후 
발생될 수 있는 리스크를 줄일 수 있는 것은
세금에서도 마찬가지입니다.
끝으로 세율은 부동산 상황에 따라
정부의 대책과 관련 법규가 수시로
바뀌기 때문에 반드시 최근에 올라온
세율을 확인하는 것이 좋습니다. 

참고) 지방세관련: 위텍스(http://www.wetax.go.kr)
         양도소득세 : 국세청(http://www.nts.go.kr)


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