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하반기 주택시장 관전 포인트 5가지

주택시장 어떻게 볼 것인가, 어떤 성과 낼 것인가

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하반기 주택시장이
중도금 대출 규제 시행과 함께
문이 열렸습니다.

재건축 시장의 호조로 상반기 내내
달아 올랐던 수도권은 일부 재건축 단지들의
열기가 다소 차분해지고
지방권역은 위축, 하락 등 부정적인 분위기를
전하는 소식도 들려오고 있는데요.
하반기 주택시장에 대한 다양한
전망, 견해가 쏟아지고 있는 가운데
한번쯤 생각해 볼만한
관전포인트 5가지를 정리해 봤습니다.

그 첫 번째 중도금 대출규제입니다.

재건축發 분위기가 뜨거워지면서
이를 방치한다는 부정적인 여론이
힘을 얻어 결국 중도금 대출을 규제하는
카드를 꺼내 들었습니다.

일단 현재 재건축 시장은 상승세가
주춤해 진 것으로 나타나고 있습니다.

하지만 이와 같은 분위기가 계속되면서
규제가 시장에 제대로 안착될 지는
사실 의문입니다.

대출 규제로 인해 시장에서
자금력이 낮은 가수요자들은
강남권에서 빠지게 되겠지만
자금력이 있는 사람들은 이들 가수요가
빠짐과 함께 단기간에 붙었던 거품도
걷히는 효과의 수혜를 받게 됐죠.
아울러 재건축 분양은 과열로
인한 분양가 상승분이 제한되면서
걱정했던 것 보다 낮은 분양가에 분양을
받을 수 있는 기회도 생기게 됐습니다.

따라서 하반기 강남권 재건축 시장은
실수요자들을 중심으로 하는 분양시장의
열기로 냉기가 계속되기 어렵다
할 수 있습니다.

또한 중도금대출 규제에서
9억원 초과 주택의 분양보증은
제외되지만 시공사의 연대보증 등을
통해 집단대출이 가능해 대형 건설사나
자금이 탄탄한 중견사가 짓는 아파트의
집단대출은 영향이 적을 전망입니다.

두 번째는 밀어내기 분양입니다.

건설사 입장에선 분양이 조금이라도
될 만한 시기라면 분양하는 것이 당연합니다.

결국 특정시기에 몰릴 수 있다는 건데
‘밀어낸다’라는 표현은 이러한 것을
부정적인 시각으로 보기 때문입니다.

비슷한 시기에 분양이 많으면 입주시기도
비슷해 질 수 있어 시장이 불안정해
지는 것을 염려하는 시각도 깔려있다고
볼 수도 있습니다.
 분양이 많아지면 소비자들은
선택의 폭이 다양해집니다.

대신 이들 물량들이 주로
입주하는 2018년~2019년 상반기경
국지적으로 역전세난이나
마이너스 프리미엄 같은 상황이
발생할 수 있다는 점은
염두에 둬야 합니다.

하지만 입주가 몰려도 입지, 상품에
따라서 위축이 안될 수도, 위축이
됐어도 빠르게 회복하는 것 또한 다릅니다.

하반기엔 강남권에서 재건축 아파트에서
일반분양 2,900여가구가 예정돼 있습니다.

수도권을 비롯해 지방권역의 도심
좋은 입지의 재개발사업을 통해선
전국에서 2만4,000여 가구가,
수도권 다산신도시, 동탄2신도시, 세종시 등
주목할 만한 물량들이 여전히 대기하고
있다는 점은 주목할 만 합니다.

전세시장 변화도 잘 봐야 합니다.

최근 위례신도시 입주가 이어지면서
서울 송파구, 강동구 등 일부 지역들을
중심으로 역전세난(집주인이 세입자에게
전세 보증금을 돌려 주지 못하는 상황)이
발생하고 있습니다.

전국적으로도 전셋값 상승률도
눈에 띄게 줄어들고 있습니다.
지난 2년여간 권역별 월간 전셋값
변동률 추이를 보면 대부분 권역에서
상승률이 눈에 띄게 줄어든 것을
볼 수 있습니다.

또한 하반기는 지난해 동기, 올 상반기 등에
비해 입주물량이 증가할 예정이어서
역전세난 확산을 우려하는 것도
어찌 보면 당연하다 할 수 있습니다.

하지만 역전세난 전국적 확산을
확신하기는 무리가 있습니다.
7~8월이 지나고 나면 9월, 가을로 접어듭니다.

결혼 등 전통적으로 전세수요가
증가하는 시기입니다.

또한 계속된 저금리로 전세물건의
월세 전환도 계속돼 역전세난의
전국 확대는 가능성이 낮습니다.
집값도 급격히 하락하는 등의
상황이 아니면 더욱 그렇죠.

다만 지방권역 중 국지적으로
역전세난이 발생할 수 있습니다.

지난 6월 지방권역의 전셋값 변동률은
보합을 기록했습니다.

이 같은 현상은 적어도 지난 2년여
사이엔 없었습니다.

수도권에 비해 분양시장의 호황이
길었던 지방권역은 입주물량이 증가하면서
역전세난 발생 지역이 증가할 수 있습니다.

따라서 전셋값 상승률은 평년보다
낮아질 가능성이 높습니다.

네 번째 관전 포인트는 
산업위축과 국제정세입니다.

지역경제의 핵심인 기반산업의 위축은
주택시장에도 영향을 끼칩니다.

또한 국제정세는 기반산업의
호황, 위축에 영향을 끼치죠. 

해운업이 위축되면서 조선소와
관련 협력업체들이 즐비한 지방권역 지역들
가운데 주택시장이 위축되는 곳들이
나오고 있다는 것이 그 반증입니다.
특히 주택임대시장은 종사자들
수요 감소로 공실도 증가하고 있습니다.

이를 면밀히 살펴봐야 하는 건
이들 기반 산업의 상당수는 단기간에
회복이 어렵다는 점 때문입니다.

침체가 길어질 수 있다는 겁니다.

하반기 중 변화를 줄만한 이슈가 생긴다면
침체는 짧아질 수 있겠으나 당장은
낙관하기 어렵습니다. 
최근에는 사드(고고도 미사일 방어체계)의
한반도 배치로 인한 중국의 무역보복을
언급하는 이들도 어렵지 않게
볼 수 있습니다만 이에 따른 영향은
일부에 그칠 것이라는 견해가
우세해 보입니다.

중국이 한국에 대한 조치를 한다 해도
자국기업에도 피해가 갈 수 있기 때문에
보복은 쉽지 않습니다.

기반산업 위축으로 소비자들은
지갑 열기를 꺼리게 됩니다.

대신 좀더 안정적인 곳,
상품에 집착하게 되죠.
따라서 상품별, 지역별 양극화는
더욱 심화될 가능성이 높습니다.

모두가 침체되는 것이 아닌
양극화로 말입니다.

마지막 관전 포인트 역시 전반적인 규제에
관한 영향을 고려해야 한다는 것입니다.

연이은 규제완화를 통해 분양시장이
호조를 보이고 재건축 시장이 살아나는 등의
효과가 있었지만 국지적인 가격 급등과
불법전매 같은 위법 행위 증가로
규제 여론이 확산, 시장은 규제 강화의
역풍을 맞고 있습니다.

박근혜 정부는 이젠 집권 말기로
접어들었습니다.
오케이!
이 시기는 섣불리 규제를 강화하거나
규제 완화를 결정하기 쉽지 않습니다.

오히려 기존에 시행하는 것들이
잘 지켜질 수 있도록 관리 감독하는 편이
혼란을 줄일 수 있습니다.

이전 참여정부와 MB정부 모두
집권 말기에는 모두 매매가 상승률이
완만한 수준에 그쳤습니다(그래프 참조).

다만 대출규제 시행에도 불구하고
재건축 시장이 다시 뜨겁게 달아오르면
규제강화에 대한 여론도 커질 수 있어
추가 규제가 나올 수도 있습니다.

지금까지 하반기 주택시장을
바라보는 관전 포인트를 짚어봤는데요.
불끈!
시장에 대한 지나친 개입은
역기능이 더 많아 보이지만
2013년 이후 지금까지 집권기간 동안
부동산 시장에서 인상적인 성과가
없어 보인다는 점에서 새로운 뭔가가
마지막으로 나올 수도 있다는 점이
맘을 쉽게 놓을 수 없게 하는군요.

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