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전월세전환율 셀프 계산법

조회수 2016. 7. 21. 17:54 수정
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전세에서 월세로 똑똑하게 계약하기
현재 저금리로 인해 집주인들이
전세보다는 월세를 선호하는데요.
국토교통부에 따르면 2006년 45.8%였던
월세 비중(임차가구에서 차지하는 비중)이
2014년에는 55.0%까지 높아졌습니다.
엎친 데 덮친 격으로
월세 선호 현상이 커지고 있는데요.
최근 KB금융지주 경영연구소가 발표한
'2016 한국 부자 보고서'에 따르면
투자용 주택(아파트, 오피스텔 등)을
임대하고 있는 경우
‘전세 임대자를 월세로 전환하겠다’는 의향이
지난해보다 올해 10% 넘게 증가했습니다.

세입자들이 자발적으로 

반전세나 월세로 전환하는 경우도 있는데요.


일부 지역에서 역전세난 현상을 보이자 

‘깡통전세’를 우려한 임차인이 

보증금을 최대한 보호받으려고 인상분만큼을 

월세로 전환하려는 사례도 적잖이 있습니다.

“주택 매매가격이 전세금보다 낮아지는 ‘깡통전세’가 속출하면, 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이럴 경우 무엇보다 선순위 임차인일지라도 시세 대비 전셋값이 너무 높다면 굳이 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 편이 가장 안전합니다” (서초구 공인중개사 A 대표)
집주인이 전세를 월세로 전환한다고 하거나
깡통전세가 우려돼 반전세로 돌리려는 경우
보증금과 월세를 각각 얼마로 해야 할지
판단 기준이 필요한데요.
이럴 때 꼭 알아둬야 하는 게
전월세전환율입니다.
이 비율이 높으면 상대적으로
전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며
낮으면 반대입니다.
예를 들어
서울에 있는 전세금 1억원의 A아파트를
보증금 1,000만원에 월세 50만원의 월세로
전환한다고 하면요.
전월세전환율은
50만원X12개월÷(1억- 1000만원)X100으로
6.6%입니다.
이 아파트를
전세금 8,000만원에 월세 20만원의
반전세로
전환한다고 할 때 전월세전환율은
20만원X12개월÷(1억-8,000만원)X100으로
12%까지 올라갑니다.
이 수준이 어느 정도인지는
한국감정원 등에서
산정하여 발표하는
전월세전환율과
비교하면
쉽게 이해 할 수 있습니다.
전월세전환율은 지역별, 주택유형별로 다른데요.
한국감정원에 따르면
지난 5월 신고 기준
전월세전환율은
전체 주택의 경우 6.8%로
서울이 6.0%로 가장 낮고
경북이 10.2%로 가장 높게 나타났습니다.
주택 유형별로는 아파트가 4.9%,
연립다세대주택 7.3%, 단독주택 8.6% 순으로
나타났습니다.
시도별 아파트로만 한정하면
서울이 4.5%로 가장 낮고,
강원이 7.3%로 가장 높아
전국 평균 4.9%를 보였습니다.
위에서 예시로 든 A아파트의 경우
서울 아파트의 평균 전월세전환율이 4.5%이므로
월세 부담은 높다고 할 수 있습니다.
사실 우리나라에는
주택임대차보호법 7조 2항을 두어
월차임 전환 시 산정률의 제한을 두고 있는데요.
임차인들은 해당 주택이 정부에서 정한
전월세전환율 상한선을 넘지 않는지
잘 따져 봐야 합니다.
주택임대차보호법 제7조 2항은
‘보증금의 전부 또는 일부를
월 단위의 차임으로
전환하는 경우에
월차임은 그 전환되는 금액에
△10% △기준금리 4배수 중
낮은 비율을
곱한 범위를
초과할 수 없다’고 규정해
임대인이 과도한 수준의
월세를 요구하지
못하도록 하고 있습니다.
현재 기준금리가 1.25%이므로
현행법상 전월세 전환율의 상한선은
그 4배인 5%인 셈입니다.
기존에 기준금리 1.5%일 때는 6%였습니다.
전월세전환율 상한기준에 따라
전세에서 월세전환시 적정 월세 금액을
계산해 볼 수 있습니다.
전월세 전환율 상한기준에 따라
위에서 예로 들은 A아파트의 월세를 구해보면요.
공식에 따라 (1억-1,000만원)x5%=450만원이고
이를 12개월로 나누면 37만 5,000원의
월세가 나옵니다.
참고로 월세의 전환 공식은
보증금+(월세x12개월÷년 이자율)입니다.
반전세로 돌릴 경우에도 마찬가지입니다.
만약에 이 아파트를
전세금 8000만원의 반전세로 돌린다고 하면요.
(1억-8,000만원)x5%=100만원입니다.
이를 12개월로 나누면 약 8만 3천원 정도의
월세가 나옵니다.
이처럼 평균 전월세전환율이 5%를 웃도는 것은
개인 간 거래에서 이를 지키는 것이
의무사항이 아니기 때문입니다.
정부에서는 임대인이 법정상한선을 넘는
월세를 요구해도 처벌할 근거는 없습니다.
아울러 전월세전환율 상한제는
임대차 계약기간에
전세를 월세로 전환할 때만
적용되고
재계약이나 신규계약을 할 때는
적용되지 않습니다.
오는 12월 1일부터 전월세전환율 산정 방식이
종전의 ‘곱한 값’에서 ‘더한 값’으로
바뀔 예정인데요.
19대 국회 마지막 본회의에서
전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는
전·월세 전환율을 현행 '기준금리×α'에서
'기준금리+α'로 변경하는 내용의
주택임대차보호법 개정안을 통과시켰습니다.
당시 기준금리가 1.5%였기 때문에
대통령령이 정한 4배인 6%의 전환율은
기준금리에서 4를 더한 5.5%로
하락하는 효과가 생길 것으로 봤는데요.
하지만 기준금리가 1.5%에서 1.25%로 낮춰지면서
오히려 월세 부담을 가중시킨 결과를 나았습니다.
전월세전환율 법정상한선은 개정된 규정에 따라
기준금리(1.25%)+4%로 5.25%가 됩니다.
이럴 경우를 대비해 법무부는 시행령 개정으로
배수를 바꿀 수 있음을 시사하긴 했습니다.
이번 개정안에서는
주택임대차보호법의
실효성을 높이고
주택 임대차 관련 갈등을 해결하기 위한
주택임대차분쟁조정위원회를
대한법률구조공단에
설치하고,
광역지방자치단체에도 시도지사의 재량으로
조정위원회를 둘 수 있도록 했습니다.
또 보증금과 임대차기간, 주택을 임대할 때 상태,
하자 보수에 관한 사항 등을 포함한
표준임대차계약서 작성도 의무화했는데요.
한국감정원 관계자는 임대차 보호법 개정안으로
월세 시장이 안정될 것으로 바라보고 있습니다.
"임대차 보호법 개정안이 통과되고 주거비 경감방안 대책안이 발표된 만큼 앞으로 주택 임대차 시장이 점차 안정될 것으로 기대합니다"
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