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주거복합아파트는 어떻게 1위를 재탈환했나

주거복합아파트가 랜드마크로 재부상한 이유

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# 올 상반기 최고 청약경쟁률은 
부산 해운대구에서 분양한 주거복합아파트 
‘마린시티자이’입니다. 

단지는 180가구 모집에 8만 1,076명이 몰려  
평균 450대1의 1순위 청약경쟁률을 기록했습니다. 
# 울산광역시 주거복합아파트
‘울산KTX신도시동문굿모닝힐(10.6대1)’도
울산에서 가장 높은 청약경쟁률을 보인
단지로 이름을 올리고 있습니다. 

광주광역시 
 주거복합 ‘광주호반 써밋플레이스(49대1)’도
올해 광주에서 분양한 16개 단지 중
최고 청약경쟁률을 기록 중이고요.  

주거복합아파트의 인기가 부활하고 있습니다. 


청약성적은 물론 프리미엄도 승승장구하자 

2000년대 초반 ‘주거복합 붐’이 

올해 다시 불붙을 것이란 전망이 

이어지고 있습니다.

과거 주거복합아파트는
고급주택공간의 대명사였습니다. 

초고층, 초대형으로 설계돼 랜드마크 위엄은 물론
 업무 및 중심상업지역에 들어서는 만큼
 뛰어난 인프라와 교통망을 갖춰 
일반 아파트가 따라올 수 없는 명성을 뽐냈죠. 
여기에 기존 아파트에서는 볼 수 없었던
다양한 문화생활을 단지 내에서 해결할 수 있는
상가 등 편의시설의 프리미엄이 더해지며
그 인기는 가히 하늘을 찌를 정도였습니다.

도곡동 타워팰리스나 목동 하이페리온이
아직도 고급 주거복합의 대명사로
명명되고 있는 것이 그것입니다. 
하늘 높은 줄 모르던 주거복합아파트의 인기는
 2008년 금융위기 이후 급냉각됩니다. 

고급 주거공간하면 당연시되던 ‘초대형, 최고가’  
이미지가 오히려 발목을 잡았던 거죠.

 등 돌리던 수요층이 최근 다시 
주거복합아파트를  
주목하는 이유는 뭘까요?

전문가들은 우선적으로

 ‘실속형 다운사이징’을 꼽습니다. 


‘초대형’이라는 

기존 주상복합의 정체성을 포기하고  

전용 84㎡ 이하(이하 중소형) 비중을 

확대한 거죠.

“핵가족화, 소규모 가구 중심으로 재편되는 인구 구조에 발맞춰 중소형으로 옷을 갈아입자 입지, 편의성 등의 기존 장점과 시너지를 일으키며 인기가 치솟고 있습니다. ‘마린시티자이’가 올해 최고 청약경쟁률에 이름을 올릴 수 있었던 주된 요인도 바로 일반분양한 180가구가 모두 전용 84㎡ 이하로 공급됐다는 점이죠.”(부동산 전문가 Y씨)

상황이 이렇자 건설사들도 대세 흐름에 편승해 
중소형 비율을 늘리는가 하면
 심지어 100% 중소형으로만 구성한 단지도 
속속 선보이고 있습니다.

 실제 올해 분양을 마친 49개 주거복합단지 중 
절반이 넘는 32개 단지가 공급가구 100%를 
중소형으로 구성했습니다. 
이달 중 분양하는
경남 양산시 ‘양산 KCC스위첸’ 역시 553가구
전체를 전용 74∙84㎡의 중소형으로 공급하고요.

이는 주거복합아파트의 인기가
절정을 누리던 2007년(11%)과 비교하면
 6배 가량이 상승한 수치입니다.

주상복합의 고질적인 단점으로 지적돼 온 
전용률 개선도 인기 요인입니다. 

건설사들은 그간 전용률을 갉아먹던 
저층부 상가나 오피스텔을 독립 건물로 
분리하는 방식으로 
전용률을 높여나가고 있습니다. 
최고!

실제 KCC건설이 
경남 양산시에 공급하는 ‘양산 KCC스위첸’은 
오피스텔과 상가동을 아파트동과 분리 배치, 
아파트 전용률을 평균 71.7~72.5%까지 
끌어올렸습니다. 

경기 배곧신도시에 선보이는  
‘시흥배곧 호반 써밋플레이스’도
주거와 상업시설을 분리,
전용률을 70% 이상 확보했고요.  
룰루랄라
전용률은 분양면적에서
복도, 층계, 관리사무소 등 공공시설면적을
제외한 나머지 면적이 차지하는 비중을
 나타내는 지표입니다. 

기존 주상복합의 전용률은 60~70% 수준으로  
 일반 아파트(70~80%)에 비해
상대적으로 실거주 면적이 적었습니다.

또 다른 인기 요인은 
크게 개선된 평면 설계입니다. 

공간 효율성이 떨어지는 
타워형(+, ㅁ, Y 형태 구조) 대신 
판상형(일자형 구조) 설계를 채택함으로써 
짜임새 있는 공간구조를 내놓는가 하면 

오히려 차별화된 설계로 
최신 주거 트렌드를 선도하기도 하는데요.
최고!
지난 5월 경기 고양시에 선보인
’킨텍스 원시티’가 대표적인 예입니다.

단지는 기존 아파트에서조차 보기 드문
 5베이, 3면 발코니에 
중정형 테라스까지 선보였는데요.

 결과 1순위 청약에 1만 185명이 운집,
고양시 분양 역사상 처음으로
1순위 청약자 1만명을 넘기며 
모두 팔려 나갔습니다.

더불어 취약한 단열, 방한 등을 
보완하기 위한 설계도 속속 도입되고 있습니다. 

단지 규모도 키워 관리비 부담도 낮추고 있고요. 
즉 300가구 이하의 소규모 단지 구성에서 벗어나 
500가구 이상 대단지를 선보이고 있는 것이죠. 

그 변화 양상은 수치로 확연하게 드러납니다.
발그레
부동산인포가 
  부동산114를 바탕으로 조사한 바에 따르면
  500가구 이상 대단지는 
 2007년 11%(총 71단지 중 8단지)에서
2016년 현재 39%(총 49단지 중 20곳)로
 나타났습니다.
“과거 주거복합단지는 일반 아파트에 비해 상대적으로 냉난방에 취약하다는 지적이 많았어요. 때문에 관리비 부담이 상당하다는 것이 고질적인 단점으로 지적됐고요. 하지만 더 이상 이런 문제가 주거복합의 단점이 되지 않습니다. 기존 아파트와 동일한 설계 및 마감재가 적용되기 때문입니다. 실제 경기 안산시에 선보인 e편한세상 상록은 이중창호시스템을 도입, 에너지 효율을 높음은 물론 에너지 절감을 극대화했습니다. 최근 분양하는 대다수의 주거복합단지도 마찬가지고요.”(분양 관계자)

최근 집에서 휴식이나 문화생활을 원하는
 ‘어반힐링(Urban-healing)족’의 증가도
 주거복합아파트의 인기를 끌어올리는데 
일조하고 있습니다. 

멀리 갈 필요 없이 집 주변에서 각종 편의를
 해결할 수 있는 원스톱라이프에 대한 선호가 
주거복합아파트의 가치를 
부각시키고 있는 것이죠.

 주거복합단지의 장점인 주거 편의성이
제 빛을 발휘하고 있는 것으로 
해석할 수 있습니다.

상황이 이렇자 주거복합아파트는 
과거 옛 명성을 회복하며 가격도 빠르게 회복, 
랜드마크로서의 입지를 공고히 하는 양상입니다. 

KB부동산 시세에 따르면 
서울 용산구 대표 주거복합아파트인
 ‘용산시티파크(2단지)’와 '용산파크타워'는 
3.3㎡당 평균 매매가격이 
각각 2,801만원과 2,765만원으로 
용산구 전체 평균(2,286만원)보다 
최고 515만원 더 비쌉니다. 
인천 송도신도시 ‘더샵센트럴파크2차’도
 3.3㎡당 1,478만원으로,
송도동 평균(1,270만원)보다 200만원 이상 높으며
최고가 단지로 이름을 올리고 있고요.
(2016년 7월 11일 기준)
“주거복합단지는 주변 인프라까지 고루 갖춘 고급아파트로 지역의 랜드마크 역할을 수행합니다. 단지 자체가 완성도를 품고 있으니 높은 시세를 보일 수밖에 없고요.”(KB국민은행 부동산전문의원 K씨)

일각에서는 주거복합아파트의 투자가치에 대해 

여전히 부정적입니다. 


주거 쾌적성 측면이나 가격 경쟁력은

 여전히 떨어질 수밖에 없다는 거죠. 


주거복합아파트 가격이 

전반적인 부동산 경기 흐름에 

매우 민감하게 반응하는 점도 

단점으로 지적되고요.

“일반 아파트와 달리 매매 자체가 활발하지 않은 탓에 부동산 경기가 하락할 때 가격 하락 폭이 크게 나타난다는 점은 주의해야 합니다.“(M대학교 부동산학과 교수)

하지만 일반 아파트와의 비교에 

앞서 많은 장점으로 주택시장에서

 긍정적 파급력이 클 수밖에 없다는 것이 

대세인데요.


 부동산 전문가 S씨의 의견 들어보시죠.

“한때 부의 상징으로 여겨지던 주거복합아파트가 실속형 부동산으로 거듭나고 있습니다. 기존 단점이 보완되며 아파트와 같은 주거 쾌적성이 확보되고 여기에 편리한 교통과 생활편의를 원스톱으로 누릴 수 있는 장점이 부각되고 있는 것이죠. 주거복합의 진면목이 서서히 드러나는 올해가 될 것입니다.”

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