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주택임대사업자 등록 득과 실

주택임대사업자 등록 해야 하나 말아야 하나

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올해는 국제경기가 좀 풀리면서
미국이 슬슬 금리도 올리고 한국은행도
따라 올리지 않을까 했었는데
영국의 브렉시트로 당분간 저금리시대가
더 이어질 것으로 보입니다.

이렇게 저금리시대가 장기화되면서
주택임대사업자도 늘어났는데요.
16년 4월 국토교통부에 따르면
지난 15년 말 기준 전국 지자체에 등록된
민간 임대사업자는 12만 명으로 추산됩니다.

2014년 말 기준 임대주택사업자는
10만 3,927명으로 15년에만
1만 6,000명 이상 증가했습니다.

임대사업자가 늘면서 임대주택 수도
크게 늘었습니다.

2014년 말 기준 170만가구이던
임대주택이 15년 말 193만가구로 집계돼
1년 새 23만 가구 이상 증가했습니다.

주택임대의 경우 면세사업이기 때문에
사업자 등록을 반드시 해야 되는 것은 아닌데요.

따라서 등록을 하지 않아도 불법은 아닙니다
그렇다면 주택임대사업자 등록을 하면
어떤 혜택이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

임대주택법에 따라 주택임대사업자는
임대를 목적으로 최초 분양 받는
전용면적 60㎡이하인 공동주택
(아파트·연립주택·다세대)에 대해서는
취득세를 100% 면제됩니다.
여기서 주의해야 될 부분은 100% 면제는
신축된 공동주택에 대해서만
적용된다는 점입니다.

주택임대사업자는 임대주택을
보유하게 되면 재산세를 감면
(전용면적 60㎡ 이하 50%)받을 수 있고
종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
최고!
2채(1채는 재산세 감면이 불가능) 이상의
공동주택을 관할 시·군·구청에 등록하고
5년 이상 보유하면 40㎡ 이하는 100%,
60㎡이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 만큼
재산세 감면을 받을 수 있습니다.

종합부동산세는 매입임대주택의 경우
합산 배제 신청 시
공시가격이 6억 원(지방은 3억 원)이하,
5년 이상 임대하면 비과세됩니다.

임대주택사업자의 양도세는
일반주택 보유자와 다르게 취급이 됩니다.

임대주택을 처분하는 경우에는
일반과세가 적용되지만 임대사업자가
거주한 주택을 처분하는 경우에는
양도세가 비과세됩니다.
다만 비과세를 받기 위해서는
임대주택에 대한 요건
(6억 원 이하, 5년 이상의 기간)을 갖추어야 하고,
거주한 주택은 2년 이상 거주 요건을 별도로
갖추어야 합니다.

이외에도 주택임대사업자는
주택도시기금의 자금지원, 토지의 우선공급 등
다양한 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 임대의무기간이 있다는 점입니다.
주택임대사업자를 등록하게 되면
5년 이내로 매매가 안됩니다.

5년 이내로 매매할 경우 감면 받았던 세금을
취소되고 다시 납부를 해야 되며
상황에 따라서는 2,000만원 이하의
벌금을 내야 합니다.
2. 소득세와 건강보험료, 국민연금 등의
부담이 늘어날 수도 있다는 점입니다.

3주택 보유자로 임대소득이
연 1,500만원인 사람은 지금보다
건강보험료 부담액이 66% 늘어나게 되며
피부양자(직장이 없는 사람)가 사업자 등록을
내면 안 내던 건강보험료·국민연금을
내야 됩니다.

2017년 ‘주택 임대차 선진화 방안’이
시행된다면 임대소득이 노출돼 모두 소득세를
물어야 합니다.

사업자 등록을 안 해도 소득세를
물어야 한다면 정식으로 사업자 등록을 내는 게
유리할 수도 있겠지만 무조건 사업자 등록이
유리한 건 아닙니다.
헉!
임대로 사용중인 주택에 대출이 없거나
집값이 싼 도시형생활주택 등을 갖고 있다면
오히려 소득세를 내더라도 미등록이
더 유리할 수도 있습니다.

사업자 등록을 하면 소득세뿐 아니라
건강보험료, *준조세 부담이 함께 
늘어나기 때문이죠.

잠깐만요 *준조세란 세금은 아니지만
세금처럼 납부해야하는 부담금입니다. 

세금 부과기준에 맞춰 임대사업자
등록 여부를 선택해야 합니다.
임대사업자 미등록 다주택자는
연간 임대소득 수준을 낮춰 미리 소득세 부과를
대비하거나 주택임대사업으로 가입해
재산세 절감 혜택을 받는 등
자산배분 전략이 필요합니다.

마지막으로 부동산 전문가의
의견을 들어볼까요?
“임대차 선진화 방안이 시행되면 사업자 등록을 하는 게 미등록 임대보다 대부분 유리할 것으로 보이는데요. 새로 주택을 매입해 임대사업을 하거나 기존 임대주택에 대출이 끼어 있다면 사업자 등록을 하는 게 유리할 수 있습니다. ”

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