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나도 건물주 돼 볼까?

내집 살며 월세 받는 상가주택용지 분양 A to Z

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상가와 주택을 함께 지을 수 있는
 점포겸용 단독주택용지에 
수요층이 대거 몰리고 있습니다.

 지난 6월 영종하늘도시
 점포겸용 단독주택용지는 
최고 9,204대1의 청약경쟁률을 
기록했습니다. 

LH(한국토지주택공사) 홈페이지가 
마비될 정도였죠. 
후덜덜
이러한 모습은 분양에만 국한된 것은 아닙니다.

 인터넷 공매시스템인 온비드에 따르면
지난 3월 경북도청 이전 신도시 내
점포겸용 단독주택용지 24필지도
입찰 결과 평균 246.3%의 낙찰가율
(감정가격 대비 낙찰가격)을 보이며
모든 용지가 팔려나갔습니다.

특히 감정가 1억6,200만원인 D3-10-4필지는
 7억7,700만원에 낙찰, 최고 낙찰가율(479.4%)을
 기록했고요.

점포겸용 단독주택용지가 
높은 인기를 구가하는 이유는 무엇일까요? 

우선 점포겸용 단독주택용지에 지을 수 있는 
상가주택의 매력이 최근 주거 트렌드에 
강하게 부합하기 때문입니다.

 이들 땅에는 건폐율, 용적률에 따라 
3층이나 4층 이하의 상가주택을 지을 수 있는데요.

 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 설계해 
일부는 임대를 하고 일부는 주인이 직접 거주하는 
형태로 활용이 가능합니다
하트뿅뿅
“초저금리 시대, 안정적인 주거생활과 고정적인 임대 수익을 창출이라는 강점으로 베이비부머들이 몰리고 있죠. 최근에는 1층에 상가를 마련해 직접 운영하려는 젊은 층도 많아지고 있는 추세로 상가주택의 인기가 젊은 층으로까지 확대되고 있는 추세입니다.”(부동산 전문가 S씨)

실제 주택만 지을 수 있는 단독주택용지와 달리 
상가와 주택을 함께 지을 수 있어 
활용도가 높습니다.

 한 사례를 살펴 볼까요? 

은퇴를 앞둔 공무원 김모씨(58)는 지난해 초
위례신도시 점포겸용 단독주택용지 260㎡를
 분양 받았습니다. 
최고!
분양가는 10억700만원. 용적률 160%에
1층 일부를 주차장으로 설계하니
4층까지 건축이 허용됐습니다.

이 토지를 담보로 대출 7억여원을 받아
1층엔 상가를 2층과 3층은 투룸 각 2가구
총 4가구를 지었습니다.

4층은 쓰리룸을 지어 김씨 내외가
직접 거주하기로 했습니다.
오케이!
현재 상가의 경우
보증금 5,000만원에 월 300만원의
임대료를 받고 있으며

 투룸의 경우 4가구 모두
각각 보증금 3,000만원에 월 75만원에
세를 놓았습니다.

이 건물을 통해 매달 600만원의
임대소득을 얻고 있는 셈입니다.

대출이자(연 3.4%)를 감안하더라도
투자금 대비 임대수익률이
대략 연 4.8%에 이릅니다.

직접 거주하는 4층 집은 '덤'이고요.
“수익률이 낮은 것은 사실이지만 향후 일대가 활성화되면 임대료를 올릴 수 있을 것으로 기대됩니다. 1%대 저금리 시대에 5%에 육박하는 수익률도 사실 만족하고 있고요.”(김씨)

양도세(토지·건물 등을 팔아서 얻은 

차익에 대해 부과하는 세금)에서 

좀더 자유로울 수 있는 상가주택의 강점도

용지 인기를 끌어올리는데 일조합니다. 


일반적으로 

건물의 주택면적이 상가면적보다 크면 

건물 전체를 주택으로 간주합니다. 

예를 들어 주택면적이 100㎡(약 30평), 

상가면적이 90㎡(약 27평)인 경우 

전체 건물면적 190㎡(약 57평)은 

모두 주택으로 간주됩니다. 


바로 이 점을 이용할 수 있는 건데요. 


상가가 있기는 하지만 

주택으로 간주된 이상 이후 

주택 양도세 비과세 요건이 충족되면 

팔았을 때 한 푼의 양도세도 안 낼 수 있죠. 

“상가는 팔 때 양도세 비과세 혜택이 없는 만큼 상가주택의 비과세 혜택은 큰 장점이라 할 수 있습니다. 하지만 주택면적이 상가면적과 같거나 작으면 주택면적만 주택으로 보고 나머지는 상가면적으로 보고 양도세를 부과합니다.”(세무사 L씨)

간편한 청약 시스템도 
투자 수요를 모으는데 한 몫합니다. 
신청일에 용지를 공급하는 기관의 홈페이지에 
들어가 신청예약금만 걸면 됩니다. 

신청예약금도 청약은 1,000만원, 공개입찰은 
공급가의 5% 정도로 부담이 적습니다.
물론 지역별로 상이하기는 하지만요. 
아자!아자!
분양의 경우 추첨을 통해 당첨이 결정되므로
당첨확률을 높이기 위한
다양한 조건을 충족시키기 위해
노력할 필요도 없습니다.

당첨이 안 되면 신청예약금은 그대로
돌려주니 손해 볼 일도 없습니다.
 전매 제한도 없고요.
축하축하
청약통장, 당첨 확률을 높이기 위한
1순위 자격 조건, 수천만 원의 계약금 등이
필요한 아파트 청약에 비하면
매우 간단하다고 할 수 있죠.

실제 영종하늘도시의 경우도
신청예약금 1,000만원과 공인인증서만 있으면
누구나(1인 1필지, 19세 이상)
 청약이 가능했습니다.

실제 토지청약은 절차가 간편합니다. 

LH에서 진행하는 토지청약은 온라인에서 

이뤄지는데 공인인증서만 있으면 가능합니다.


 다만 큰 그림의 연간 토지분양 계획은

나와 있지만, 최종 분양 계획은 공고가 

나와야 정확히 알 수 있습니다. 


구체적인 분양 계획이 

대략 한 달 전에 공고되고 있는데 이를 

확인하기 위해 수시로 홈페이지를 들락거리며

 ‘손품’을 팔아야 하는 번거로움이 있습니다.

당첨만 되면 수천만원에서 수억원의 

웃돈을 기대할 수 있는 것도 장점입니다. 


갈수록 수요가 증가하는 데다가

 특히 LH의 점포겸용 단독주택용지는 

감정평가액을 기준으로 공급돼 

가격 경쟁력이 높게 평가되고 있습니다.

“현재 입지 좋은 곳은 3억원까지 프리미엄이 붙었습니다. 이제막 당첨자 계약이 끝난 시점인데 말이죠. 입주가 시작된 위례신도시 필지에 8억원 가량의 웃돈이 붙어 거래된 것을 보면 향후 이곳도 건물이 들어서며 개발이 가시화될 즈음에는 프리미엄이 더욱 상승할 것이라 예상됩니다."(영종신도시 S부동산)

그러나 다양한 장점 못지 않게 
리스크도 가지고 있어 주의를 요합니다. 

우선 LH가 공급하는 토지는 
전매 제한은 없어도 프리미엄을 받고 
전매하는 행위는 금지돼 있습니다. 
깜짝!
택지개발촉진법에 따르면
LH가 공급한 토지의 경우
소유권 등기를 마치기 전에 거래를 하려면
공급가격 이하에서만 매도가 가능하죠.

만약 웃돈을 붙여 거래하려면
당첨자가 토지대금을 100% 납부하고
소유권 등기를 마친 후 해야 합니다. 
"건물을 짓거나 장사를 하겠다는 사람보다는 입소문을 듣고 '일단 청약이라도 넣어보자'라는 사람들이 상당수 있습니다. 저금리 기조로 투자처를 찾지 못한 수요층들이 LH 용지로 몰리면서 당첨만 되면 '로또'라는 인식에 투자의 한 방법으로 자리잡은 오래입니다. 합법을 가장, 거래금액보다 신고금액을 허위로 낮춘 다운계약서 작성으로 전매가 횡행하지만 엄연히 불법입니다.”(서울 서초동 S부동산)

지나친 경쟁도 주의해야 합니다. 


공급예정가격 이상으로 최고 가격을 제시한 

입찰자가 분양을 받은 경쟁입찰의 경우 


입찰을 따내야겠다는 의욕이 앞서

 지나치게 높은 가격에 낙찰을 받는 

오류를 범해서는 안 됩니다. 


수익률이 상가주택을 선택한 

주요한 잣대이기 때문이죠.


 향후 건축비 등 추가 비용을 염두에 두고

 주변 시세를 확인한 후 적절한 기준점을 

미리 세운 후 입찰에 응해야 합니다.

상가주택도 상가의 일종이기 때문에
 상권분석이 먼저 이뤄져야 한다는 점도 
유념해야 합니다. 

특히 점포겸용 단독주택용지의 상가는 
상권 성장에 한계가 있습니다.

밀집지역에 있는 상가에 비해 
특화된 상권을 갖기도 쉽지 않습니다. 
헤헤
이제 막 조성되는 택지지구는 상권 활성화에
오랜 시간이 필요한 것도 단점입니다.

점포겸용 단독주택에서는
상가의 월세가 중요한 수입원이 되므로
처음부터 기대 임대수익률을 높게 잡는다거나,

공실 가능성을 꼼꼼하게 파악하지 않고
묻지마식으로 투자를 한다면
분양이나 낙찰의 기쁨도 잠시,
후회가 밀려올 수도 있으니 주의를 해야 합니다.

더불어 점포겸용 단독주택의 임대 수요가 

많지 않다는 점을 염두에 두어야 합니다. 


현재는 서울 도심권 전셋값 상승에 

밀려난 신혼부부 및 젊은 세대들이 

임대가구를 채우고 있으나 

정책 변경이나 집값 변경에 따라 

공실을 우려해야 하는 시대가 올 수도 있음을 

염두에 두어야 합니다. 


자산가치 자체가 크게 오르지 않고 

아파트에 비해 환금성이 떨어지는 

점도 잊어서는 안 됩니다. 

부동산 시장이 자본이득(Capital gain) 
중심에서 현금흐름(Cash-flow)형 투자로
 바뀌고 있습니다. 

은행 이자수익을 기대하기 어려워지면서 
안정적인 수익을 올릴 수 있는 
수익형 부동산이 주목 받고 있는 점이 그것입니다. 최고!
문제는 관심이 늘고 있는 만큼  
공급과잉이 야기되며 공실도 증가,
수익률이 갈수록 낮아지고 있다는 점입니다.

특히 점포겸용 단독주택용지의 경우
지역에 따라서는 오히려 개발비용 대비 수익률이
 현저히 낮아지는 현상까지 나타나고 있습니다.

이에 꼼꼼한 수익률 분석이 뒤따라야 할 것입니다.

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