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감으로 투자하고 운 탓하는 시대는 지났다

조회수 2016. 7. 1. 08:49 수정
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부동산 통계의 모든 것
지난해 말 국토부에서 발표한
전국 미분양 주택 현황자료는
부동산 시장을 술렁이게 했습니다.
보도자료 제목이 ‘전국 미분양, 전
월 대비 54.3% 증가’였기 때문이죠.
통계자료 발표로
부동산 시장 참여자의 심리적 동요가
더욱 커지게 됐으며
당시 미국발 금리인상, 대출규제 등의
우려와 맞물리며 수요층을 관망세로
전환하게 만드는 결정적인 계기가 됐습니다.
문제는 보도 내용을
곧이곧대로 수용함으로써
투자나 내 집 마련의 기회를
놓쳐버린 수요층이 있다는 것입니다.
“미분양이 물론 급증한 지역도 있지만
수백대 일의 청약경쟁률 속에 당첨되자마자
수천만 원의 웃돈이 붙을 정도로
열기가 들끓은 지역도 있죠.
미분양 수치를 그대로 받아들이는
오류를 범해서는 안 된다는 말입니다.
미분양 원인은 다양합니다.
수치 내면에 있는 미분양의
근본적인 원인을 간과한 채
단순 수치로 공개되는 정보라는 점을
판단하지 못한다면
결국 이리 휩쓸리고 저리 휩쓸리며
뒷북만 치는 투자가로
전락할 수밖에 없습니다.”
(K대학교 부동산학과 교수)
이는 결국 감으로 투자하고
요행을 운운하는 부동산 ‘투기시대’는
지났다는 말로 해석할 수 있습니다.
고도 성장을 이루던 1970~80년대와 달리
저성장이 지속되면서
더 이상 부동산이
최고의 재테크 수단이 될 수 없기 때문이죠.
이에 전문가들은
부동산 시장에 영향을 주는 변수를
유기적으로 파악하라고 조언합니다.
부동산 시장에 영향을 끼치는
주요 변수로 ‘경제성장률, 인구변화,
일자리, 공급량, 금리동향’ 등이 있습니다.
다행히도 최근에는 일반 투자자들도
빅데이터 통계 자료들을
손쉽게 구할 수 있습니다.
먼저 부동산은
수요와 공급의 원리가
철저하게 적용되는 상품입니다.
이에 부동산 수요와
밀접한 관련이 있는
인구 변화를 예의주시해야 합니다.
최근 부동산 시장을 논하는데 있어
핵가족화, 저출산, 노령화, 베이비부머 등의
용어들이 자주 언급되는 이유이기도 하죠.
인구 및 세대수 자료는
행정자치부 주민등록인구통계
(rcps.egov.go.kr:8081)에서
쉽게 파악할 수 있습니다.
특히 성공적인 부동산 투자를 위해선
인구가 꾸준히 증가하는 지역을
공략해야 합니다.
집값이 내려가지 않으려면
든든한 수요가
받쳐줘야 하기 때문입니다.
집값 상승에 실질적 영향을
행사하는 경제활동인구
(만 15세 이상의 생산가능 연령인구 중에서
구직활동이 가능한 취업자 및 실업자)
증가가 중요합니다.
지역의 노령화,
즉 지역 평균 연령이 높아지는 것을
우려하는 이유도 이 때문이죠.
지역별 평균 연령과 전출입
지역현황은 향후 미래가치 높은 지역을
선별하는데 유용한 지표가 될 수 있습니다.
행정자치부 통계자료에 따르면
2016년 5월 현재 전국 평균 연령은
40.2세를 나타낸 가운데
평균 연령이 가장 높은 지역은 전남(43.7세),
가장 낮은 지역은 세종시(36.3세)입니다.
수요만큼 중요한 것이 공급입니다.
대구광역시가 최근 지방 부동산 시장을
리드한 주된 이유도
최근 4~5년간 겪었던 공급 가뭄이
주된 원인이란 분석이 지배적입니다.
지난달 과천에서 분양한
‘래미안 과천 센트럴스위트’가
성공 분양한 이유도 마찬가지인데요.
노후 아파트 밀집지에
공공기관이 대거 빠져나가며
정체됐던 과천에서 10년만에
공급된 새 아파트라는 희소성이
분양 성공으로 이어졌다는 것이
전문가들의 전언입니다.
아파트 공급량 관련해서는
한눈에 자료를 찾을 수 있는 곳은
많지 않습니다.
그나마 국토교통부에서 운영하는 세움터(https://www.eais.go.kr) 건축물통계를 통해
월별, 시군구별, 용도별 건축허가∙착공∙준공 현황을
자세하게 확인할 수 있습니다.
같은 이유로 미분양이
많은 지역은 피해야 합니다.
미분양 통계는
국가통계포털(KOSIS)이나 국토교통 통계누리(http://stat.molit.go.kr)를 통해 확인 가능합니다.
다만 실제 미분양 물량과
수치상에 오차가 있을 수 있음은
염두에 두어야 합니다.
“현재 미분양 통계는
건설회사의 자발적인 신고로만 이뤄져
현실을 제대로 반영하지 못하고 있습니다.
건설사가 해당 지자체에
보고 하지 않으면 그만이죠.
때문에 분양률은 과장해서 홍보하고
미분양 주택은 축소 신고할 가능성을
배제하기 어렵고 지자체에서 미분양 가구를
누락하는 등의 문제도 있습니다.
또한 건설사 직원 명의로
계약한 물량, 공사대금을 미분양아파트로
지급한 물량, 분양을 전제로
전세로 우선 공급한
‘애프터리빙’ 등 역시 미분양 수치를
왜곡할 가능성이 높다는 점을
염두에 두고 있어야 합니다.”(D대학교 교수)
부동산에 결정적인 영향을 미치는
또 다른 요인은 일자리입니다.
양질의 일자리는
고정 수입-소비 촉진-경기 회복으로
이어져 집값 상승을 견인하는
주된 요소이기 때문입니다.
기업수요가 집값을 끌어올리는 예는
이미 곳곳에서 입증되고 있습니다.
대기업 본사가 밀집한
서울 강남이나 삼성, 현대, LG 등
대기업이 들어서 있는
수원, 구미, 울산, 당진 등이
대표적인 예이죠.
한국의 실리콘밸리인 판교와
대규모 공공기관 이전으로 충청권의
블루칩으로 자리매김한
세종시도 그 예입니다.
때문에 부동산 투자를 위해서는
기업체가 둥지를 트는 지역을
공략하는 것이 좋습니다.
공공∙행정기관이 이전한 혁신도시나
기업이 들어서는 기업도시,
산업도시를 눈 여겨 봐야 하는 이유입니다.
혁신도시 진행상황은 이노시티
(http://innocity.molit.go.kr/)를 통해
전국 산업단지 자료는 산업입지정보시스템(http://industryland.or.kr/)이나
한국산업단지공단 이클러스트
(https://www.e-cluster.net)에 접속하면
쉽게 확인할 수 있습니다.
다만 기업 이전이나 개발 등은
단기간에 이뤄지는 것이 아니기 때문에
지속적으로 정보를 수집하고
장기적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.
저성장을 이겨낼 대안이
전무한 요즈음 개발이슈는
부동산 투자의 호재로 작용합니다.
대기업 입주, 지하철 개통, 도로 건설,
쇼핑센터 신설, 터미널 이전, 시·도청 이전,
도시통합 등이 중요한 호재로 대표됩니다.
특히 발표-착공-완공에 따라
가치가 뛰는 만큼 발 빠른 정보 습득이
최대 관건이 되고 있습니다.
개발이슈는 국토교통부
(http://www.molit.go.kr/portal.do)
정책자료실에서 확인할 수 있습니다.
인터넷 포털사이트를 활용하면
관심 있는 지역의 호재를
수월하게 검색할 수 있습니다.
네이버 부동산에는 지역 관련 정보가
비교적 잘 정리돼 있습니다.
네이버 부동산→ 뉴스→ 우리 동네 뉴스를
클릭하면 지역의 호재에 대한
헤드라인을 볼 수 있습니다.
하지만 이 중에서도 집값에 영향을 미치는
결정적 호재가 있고,
그렇지 않은 호재가 있으므로
잘 구분해야 합니다.

한눈에 보는 우리나라 100대 통계지표(http://ecos.bok.or.kr/flex/Key100Stat_k.html)도 

매우 유용한 통계지표로 활용되고 있는데요. 


고용률, 가구당월평균소득, 금리동향, 

주택매매가격지수, 주택보급률 등의 

변화추이를 한눈에 볼 수 있어 


부동산 투자 외에 국내 경기의 

전반적인 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.


다만 현재 공개되고 있는 통계에
헛점이 많은 점도 잊지 말아야 합니다.
▲주택가격동향 지수가
아파트 표본에 집중돼 있는 점
▲주택 보급률이 소유 기준으로
통계가 잡히고 있어
거주 가구 수에 대한 정확한 정보가
제공되지 못하고 있는 점
▲오피스텔 등 준주택이
사실상 주거용도로 활용되고 있음에도
이들에 대한 통계가
반영되지 않고 있는 점
▲주택금융통계가 주택기금 대출 실적을
제외한 모든 지표가 전국 단위로 작성돼
지역별 분석이 불가능한 점
▲발표주기도 연간 단위여서
실물 주택시장 분석에 사용하기가 어려운 점
▲가격의 선행 지표여야 할
주택 거래량이 되레 집값에 후행하는 점
▲전∙월세의 경우 확정일자를 기준으로
거래량이 집계되는 만큼
보증금이 적거나 아예 없는 월세 거주자는
안 받는 경우도 많아
통계의 정확성이
떨어지는 점 등이 그것입니다.
하지만 통계의 진정성에 의문이 생길수록
더욱 촉각을 곤두세워 분석하고
안목을 넓혀야 할 것입니다.
재산을 지키기 위한 유일한 방어수단이
‘판단력’이기 때문입니다.
브렉시트, 즉 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴로
다시 한 번 전세계가 술렁이고 있습니다.
엎친 데 덮친 격으로
정부는 내달부터 아파트 집단대출 규제를
강화한다는 방침을 내놨습니
다.
이에 분양 경기가 소강국면에
접어들 것이라는 전망이 지배적인 가운데
미래에 대한 불확실성은 경기 침체를
가속화할 것이 분명합니다.
이런 때일수록 집값을
좌우하는 변수를 제대로 인식하고
투자 시점을 결정하길
진심으로 당부하는 바입니다.
준비하는 자에게 위기는
곧 기회가 될 수 있습니다.
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