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아파트 하자 보수 어떻게 받아야 하나

아파트 하자 판정기준과 절차 및 해결방법

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대학졸업 후 취업해 10년만에
내 집 마련을 한 리얼이는
드디어 내 집 마련의 꿈을 이뤘다는
생각에 매일매일 싱글벙글 웃음이
절로 났습니다.

하지만 입주 후 처음으로 맞는
장마에 웃음이 사라졌습니다.
으아아악
발코니 천장에 물이 새는가 싶더니
드레스룸에선 습기로 곰팡이가
피기 시작했기 때문이죠.

이걸 하자로 봐야 하나 같은 동
주민들과 해결책을 찾고 있습니다.

실제로 국토교통부
하자심사분쟁조정위원회에
따르면 지난 2010년 69건이던
하자심사 신청건수는
2012년 836건, 2013년 1,953건
2015년 4,244건으로 대폭 증가했습니다.
훌쩍

주택법에서 말하는 하자는 
공사상의 잘못으로 인한 
균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·
누수 작동 또는 기능 불량, 부착·접지 
또는 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 
발생해 건축물 또는 시설물의 기능 미관, 
안전상의 지장을 초래할 정도로 
규정하고 있습니다.
엥?

특히 아파트 공화국이라 불리는
우리나라에서는 아파트 하자보수에 대해
 관심과 궁금한 점이 많을 텐데요.

 공동주택의 대표주자인 아파트의 경우
 아파트를 분양 받은 후
최대 10년간 시공사에게 하자보수를
청구할 수 있습니다. 
뿌듯
하자보수 청구 대상 자격은 다음과 같습니다.

- 입주자
- 입주자대표회의
- 관리주체(관리사무소 등 관리업자)

아파트를 건축한 시공사는
담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한
하자가 발생한 경우 입주자대표회의 등의
청구에 따라 하자를 보수해야
할 책임이 있습니다.
포기
도배, 미장, 유리, 조명, 방수공사, 마감공사와
 같은 시설공사 하자는
하자담보책임기간 4년 이내이며
내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는
최대 10년까지 하자담보책임기간을 갖습니다.

하자보수 요구에 대하여
이의가 있는 경우에는
입주자대표회와 시공사가 협의하여
하자진단업체를 선정할 수 있습니다.
오케이!
시공사와 협의한 경우
당사자 간의 합의로 정산하고
 합의가 이루어지지 않는 경우에는
국토부 하자심사분쟁조정위원회에서
부담 비율을 정하게 됩니다.

 만약 입주자대표회 등이
일방적으로 하자진단업체를 선정하는 경우에는
공동주택의 입주자가 비용을 부담해야 됩니다.
최고!
아울러 하자진단업체는
다음과 같은 조건을 갖추어야 합니다.

1.‘엔지니어링기술 진흥법’에 의한
 해당 분야의 엔지니어링활동주체

2.‘기술사법’에 의한 해당 분야의 기술사
또는 ‘건축사법’에 의한 건축사

3.‘과학기술분야 정부출연연구기관 등의
설립·운영 및 육성에 관한
법률’ 제8조의 규정에 의한 한국건설기술연구원

4.‘시설물의 안전관리에 관한
특별법’ 제25조의 규정에 의한 한국시설안전공단

하자로 판정 받았는데도
15일 내로 하자보수를 계획하지 않는다면?

이런 경우 시공사에겐
1,000만원 이하의 과태료가 부과되며
시공사가 하자보수를 15일 이후에도
이행하지 않을 경우
관리책임자나 주체는 하자보수보증금을
사용하여 직접 보수하거나
제3자에게 의뢰할 수 있습니다.
(주택법 제 101조 1항) 
하지만 하자보수보증금은
하자가 발생했을 때 드는 비용으로
 하자가 없다면 도로 시공사에게 돌려줘야 합니다.

잠깐만요 하자보수보증금이란?
시공사의 하자보수 의무를 담보하기 위해
일정금액의 보증금을 말하는 것으로
건축비의 3% 입니다.

입주자대표회의는
하자보수책임이 종료될 때까지(10년간)
해당 하자보수보증금을
금융기관에 예치하여 보관하여야 합니다.

하자보수라는 명목하에 일어나는
피해사례도 종종 일어나니
이 점도 조심해야 합니다.

일례로 지난해 1월 서울남부지검은
대한주택보증과 하자보수전문 건설업체,
아파트 대표회의 3자간 유착 비리 정황이
드러나 뇌물을 주고받은 일당이
무더기로 재판에 넘겨졌다고 밝혔는데요.

검찰에 따르면
전 대한주택보증 관리차장으로
하자 유무와 규모의 판정을 담당하던
A씨 등 4명은 2008년부터 2013년까지
하자보수업체들로부터
최대 1,000만원 상당의 해외여행경비와
최대 9,100만원 상당의 금품을 받아 챙겼으며
하자보수업체 대표 B씨는
대학주택보증 직원 2명에게
합계 1,450만원 상당의 여행경비와
7,200여 만원 상당의 금품을
건넨 혐의(뇌물공여)로 구속 기소됐습니다.
하자보수업체 대표로부터
업체 선정의 대가로 2,500만원을 받아
챙긴 아파트 입주자대표회의 회장 3명도
 불구속 기소됐습니다.

현재 국토부 하자심사분쟁조정위원회가
2009년부터 시행 운영되고 있습니다.

공동주택의 하자로 인한
입주자 피해를 신속, 공정하게 해결해 주고
사업주체는 소송, 분쟁으로 입는
경영손실을 최소화 시켜주는데
설치 목적이 있습니다. 
위원회는 50명의 학계, 법조계, 건설업계,
주택관리, 기술계 전문가로 구성됐습니다.

참고 국토부 하자심사분쟁조정위원회

아파트 하자 분쟁을 줄이고자
후분양제가 도입돼야 한다는
목소리도 있습니다.

후분양제는 지어진 아파트를
보고 결정할 수 있어
하자 분쟁을 줄일 수 있지만
자금을 운용하기 어렵다는 점이
가장 큰 단점입니다. 

사업 초기에 발생되는
각종 사업비와 금융비용을 조달하기
어려운 중소시공사들은 사업을 포기할 수도 있고
그로 인해 주택건설 시장이 위축돼
주택공급에 차질이 생길 수도 있습니다.
아파트는 삶의 터전으로
장기간 사람들이 거주하는 곳인 만큼
아파트 입주자대표회의로 하자소송을 통해
시공사에게 권리를 행사하고
제대로 하자를 보수해야 됩니다.

입주민들이 더 이상 하자로 인한 분쟁에
휘말리지 않고 집에서 편안히 생활할 수 있게 되길
바랄 뿐입니다.

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