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리얼캐스트

전세보증금 안전하게 지키는 방법

모르면 지킬 수 없다 전세보증금

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# 서울 성북구 연립주택에 사는
세입자 리얼이는 최근 집주인한테서
3개월 후 계약기간 만료 때 전세보증금
5,000만원을 올려달라는 통보를 받고
고민에 빠졌습니다.

기존 2억5,000만원이던 전세보증금이
3억원이 되면 이 집의 시세(3억 5,000만원)의
85%를 넘어서기 때문에 집주인에게 문제가
생기거나 집값이 떨어질 때는 전세보증금
3억원을 완전히 돌려받지 못할 것 같기
때문입니다.

 이른바 ‘깡통전세’ 위험에 노출되기 때문이죠.​ 

전셋값 상승률이 매매가 상승률을
웃돌면서 전세가율은 매 분기 최고치를
기록하고 있습니다.

KB주택가격동향에 따르면 서울 아파트의
전세가율은 2011년 50%, 2013년 60%에
이어 지난해 7월 70%를 돌파해,
지난해 12월 말에는 73.4%를 기록했습니다.

또한 한국개발연구원(KDI)이  16년 5월 발표한
 '2016년 1분기 부동산시장 동향'에 따르면
올해 1분기 전세가율은 전국 75%,
 수도권은 74.8%였습니다.

서울은 72.7%, 경기도는 76.5%로
평균 이상이었고, 광주광역시는
80.1%까지 치솟았습니다. 

대출을 받아 집을 구입했던 집주인의
연체로 집은 경매에 넘어가게 됩니다.

이렇게 깡통주택이 경매로 넘어가게 되면
당연히 일반 매매가보다 낮은 가격에
낙찰되죠.

경매대금마저도 1순위 채권자인 은행이
빌려준 대출금을 받기 위해 가져가고
은행이 가져간 돈을 뺀 나머지 경매대금에서
전세금을 돌려받게 되는 것입니다.

한마디로 팔아도 남는 게 없는 집인거죠. 

임차인에게는 재산의 전부라 할 수 있는 보증금.
100% 돌려받을 수 있다면 문제 없지만
깡통전세 같은 불안정한 시장 상황이
확산되고 있어 혹시 모를 피해에 대비하는 것이
좋을 것입니다. 

최근 깡통주택의 위험 때문에
전세보증보험 가입자가 늘어나고 있습니다.

일부에선 전세보증보험 보증료 때문에
전세금안심대출 가입을 주저하기도 했죠.

16년 4월부터는 부동산 중개업소에서
가입을 할 수 있게 금융감독원에서
관련법규를 개정하여 따로 보증보험사를
찾지 않아도 가입할 수 있게 됐습니다
.

HUG와 서울보증에 따르면 
올해 들어 2월말까지 양 기관의
전세보증금 보증보험에 가입한
 임차가구는 총 4,681가구로
전년(2466가구)보다 90% 증가했습니다.

금액 기준으로는 지난해 3,135억 원에서
8,615억 원으로 175% 늘었습니다.

지난해 15년 5월 정부와 관련업계가
보증료율 인하, 운영기준 완화 등을 통해
가입자 확대에 나선 효과이기도 합니다.

전세보증금 보증보험은 주택이
경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나
계약 종료 후 집 주인이 전세금을
돌려주지 않는 경우 전세금을 보증기관으로부터
대신 받을 수 있는 상품입니다.

전세보증보험의 종류는 다음과 같습니다. 

첫 번째 주택도시보증공사(HUG)의
전세보증금반환보증

두 번째 서울보증(SGI)의 전세금보장신용보험

HUG의 상품은 보증료율 0.15%은
3억 기준 연 45만원에 가입을 할 수 있으며
집주인 동의가 없어도 가입이 가능합니다.

보증한도는 전세금의 집값 90% 미만이며
수도권 4억 원, 지방 3억 원이 이상인 주택은
가입 제한되어 있습니다.​ 

주택도시보증공사(HUG)와 비교하여
임차보증금 가입 제한이 적습니다.

아파트 경우 임차보증금 제한이 없으며
아파트 이외 주택의 경우 10억 원 이내에
해당되면 가입이 가능합니다.

HUG대비 보험료가 비싸지만 집주인의 대출이
없다면 집값의 100%까지 전세금 보장이
가능합니다.​

첫 번째 전입신고, 확정일자를 챙기기
 
전입신고를 해야 주택 임대차 보호법에
따라 *대항력을 갖출 수 있습니다.

계약도중 집주인이 바뀌더라도 전 집주인과
계약기간까지 그 집에 살 수 있고 계약기간이
끝난 후 보증금을 올려 받을 수 있는 것입니다.

확정일자는 전입과 동시에 동사무소에 계약서를
가져가면 바로 부여 받을 수 있는데, 
‘대항력과 확정일자’를 갖추면 전세로 거주하던
집이 향후 경매에 넘어가더라도 순위여부에
따라 배당 받을 수 있습니다.

두 번째 전세권을 설정하기

전세 계약 시 임대인과 임차인 간의 합의로
체결하는 것으로 등기를 해야만
효력이 발생합니다.

전입신고와 확정일자를 진행한 것과
같은 동일한 효력을 발휘하지만
약간 차이는 있습니다.

전세권 설정은 보증금 반환이 없으면
소송 없이 바로 경매에 들어갈 수 있어
임대인에게 주는 압박이 더 크나 비용이
많이 드는 단점도 있습니다.

잠깐만요
*대항력이란 세입자가 임대차 관계의
존속을 요구하면서 임대주택을 계속 사용을
점유하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의
반환을 요구 할 수 있는 권리입니다.

워낙 전세를 구하기 어렵다 보니
불가피하게 근저당 등 선순위 채권자가
많은 물건임을 알면서 전세계약을 하는
경우도 있습니다.

결국 피해를 보면서 후회하기도 하죠.

좀처럼 전세 구하기가 어렵다면 반전세 같은
보증금 비중이 크지만 월세비중은 상대적으로
낮은 월세 입주도 보증금을 비교적 안전하게
지킬 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 

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