리얼캐스트

4대문은 조선시대 서울(한양) 도성의 사방(동서남북 네 방향)에 세운 성문으로 동대문(흥인지문), 서대문(돈의문), 남대문(숭례문), 북대문(숙정문)을 말합니다.

현재 4대문 안 아파트는 종로구와 중구, 서대문, 용산구 등에 총 27개 단지, 5933가구가 분포하고 있습니다.

구별로는 종로구가 가장 많은 16개 단지 4018가구가 분포하며 이어 △중구 9개 단지 1529가구 △용산구 1개단지 278가구 △서대문구 1개단지 108가구 순 입니다.

이들 가운데 준공 된지 10년을 초과한 단지는 16개 단지 1871가구로 전체의 31.5%를 차지하고 있으며 준공된 지 5년 이내(2014년~2019년)의 새 아파트는 6개 단지 2906가구로 전체의 49%를 차지합니다.

서울지역 전체 아파트 가운데 준공 된지 5년이내 가구의 비율이 전체(165만9144가구)의 10.4%(17만2212가구)인 것과 비교해 보면 새 아파트 비중이 높아 보입니다만 2017년 입주한 경희궁자이(1~4단지) 2415가구로 인해 비중이 커 보입니다.

실제로 경희궁자이 2,415가구를 제외하면 준공 5년 이내 단지는 491가구에 불과 해 전체의 8.3% 수준으로 4대문안 새 아파트가 매우 귀한 상황입니다.

이 같은 희소성은 아파트의 값어치를 높이고 있지만 4대문안 아파트들은 소비자들이 찾는 또 다른 이유들도 있습니다.

희소가치가 큰 서울 도심 신규 아파트로 공급되어 입주 2년차를 맞고 있는 경희궁 자이 단지는 강북삼성병원과 돈의문박물관 마을 사잇길인 ‘한양도성 순성길’을 따라가다 보면 그 위용을 드러냅니다.

한양도성 성곽 아래 총 2533세대(아파트 3개 단지 2415가구 전용면적 33~138㎡, 오피스텔 118실 계약면적 69~107㎡)가 들어차 있는 모습은 마치 서울 도심이 아닌 유명 휴양지 리조트 같은 느낌을 줍니다.

단지 안 커뮤니티 센터를 찾은 입주민에게 이곳만의 장점이 무엇인지 물었습니다.

“무엇보다 아이 키우기 좋아요. 단지 안에 학교가 있지는 않지만, 초∙중∙고교가 다 통학 가능한 거리에 있고, 돈의문박물관∙서울역사박물관 등 아이들 교육 여건이 무엇보다 마음에 들어요.”

4대문 안 랜드마크 단지로 도심권 업무지구인 종로∙광화문, 대학가가 밀집해 있는 신촌, 금융가인 여의도 등이 모두 연결되는 입지에 강북삼성병원, 대한적십자병원 등 대형병원 바로 옆에 위치한 단지로 이미 분양 전부터 강북지역 대장주로 꼽혔던 곳입니다.

분양 당시 전용 84㎡ 기준 7억8500만원이었던 시세가 분양권 거래 때는 7억9000만원~8억2000만원까지 올랐고, 현재 거래되는 매매가는 분양가의 2배 수준으로 올랐습니다. 국토교통부 실거래가 기준으로 84㎡가 작년 9~11월 거래 가격이 15억~16억까지 올랐다가, 올해 4~6월 14억~14억6000만원 선에서 거래됐습니다. 인근 서울시 교육청이 2020년 용산 후암동으로 이전 예정인 점도 이후 거래가격 상승에 영향을 미칠 수 있다는 분석입니다.

“입주 2년이 지나 전매제한이 풀린 매물이 지난 2월부터 꾸준히 거래되고 있습니다. 또 올해가 지나면 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없게 돼, 12월까지 거래를 원하는 매물이 계속해서 늘 것으로 예상하고 있어요. 지금까지는 한달에 4~5건 정도 거래되고 있습니다. 지난 4~6월은 호가 1억~1억2천 정도 빠졌다가 현재는 주춤한 상태이고요. 지금도 34평은 세대수가 많아서 접근해 볼 수 있는 상황입니다.” – 경희궁 자이 2단지 상가 부동산 사무소 

경희궁 자이 단지와 더불어 종로구 매물 중 가장 많이 선호하는 단지로 꼽히는 ‘풍림 스페이스본’ 단지는 지난 2008년 입주하여 올해로 11년차를 맞고 있는 단지입니다. 대로를 사이에 두고 단독주택가와 사직어린이도서관, 사직공원 등이 위치해 있어 주거 선호도 또한 높습니다.

“분양 이후 매매가격이 떨어진 적이 없고 꾸준한 오름세를 유지해오고 있습니다. 한때 (경희궁 자이 분양 등) 저평가 되었던 시기가 있었으나, 하락하지 않았고 경희궁 자이와 같은 면적 대비 (가격에서) 합리적 선택이 가능해서 ‘매도 물건’을 내놓았다가 계약금까지 돌려주고 다시 해약한 경우도 있을 정도예요. 작년 말에서 올해 초 사이에 최고가로 거래 됐습니다.” – 단지 내 B부동산 사무소

현재 전용 112㎡(34평) 기준 매매가는 11억(전세 7억) 선이고, 132~155㎡(40평~47평)은 12억(전세 8억~8억5천), 165㎡ 이상(50평대 이상)은 14억 내외로 거래되는데, 좋은 향에 전망이 트였을 경우 15억~16억(전세 9억~10억)대까지 거래됩니다.

“고급 단지이다 보니, 경희궁 자이와 많이 비교되곤 하는데, 조경 등은 자이가 우수하지만 내부 마감재나 인테리어 자재는 이곳이 더 뛰어나다는 평이 많아요. 주방 자재의 경우 독일제인 경우도 있어 교체하려 해도 없어서 못 구하는 경우도 있습니다.”

최상의 입지에 최고급 주거환경을 가진 4대문 안 단지가 희소해 이곳에 한 번 입주하면 다른 곳으로 이주하지 않는 이상 매도하려는 물건이 많지 않다는 게 단지 내 부동산 사무소 관계자의 설명입니다.

“이곳은 비수기, 성수기가 따로 없어요. 다른 단지보다 물건이 귀하기 때문에 보통 3개월 전쯤 미리 방문해서 원하는 조건을 여유 있게 알아보아야 합니다.”

종로구 사직동 소재로 주변에 대사관이나 경찰청이 있어, 치안 면에서는 상당히 안전하다는 평이 많습니다.

하지만, 두 단지 모두 중∙고교 학군에 대해서는 만족스럽지 못하다는 답변과 학원가 형성이 잘 안되어 있다는 응답도 적지 않습니다.

경희궁 자이 단지의 경우, 분양 시기부터 대형 병원 등 도심권 생활 편리성을 누릴 수 있는 중∙장년층 수요자와 출퇴근 시간을 획기적으로 줄일 수 있는 ‘직주근접’에 유리한 맞벌이 부부들 선호도가 높았습니다. 또한 4단지는 소형 평형으로 이루어져 있어 1인 가구가 선호하는 단지로, 부근 대사관 직원이나 외국계 기업 외국인 등도 입주해 있습니다.

풍림 스페이스본 단지의 경우, 최근 광화문 쪽으로 몰리고 있는 유명 법무법인 등이 가까워 변호사 등 전문직 거주자들이 많고, 신촌 등 대학가와 가까운 입지라 대학교수들도 많이 입주해 있고, 정부종합청사와 외국계 기업에 다니는 직원(공무원)들이 선호하는 단지입니다.

또한 4대문 안 업무지구에는 한화, SK 현대중공업 등 대기업 본사가 모여 있고, 광화문 인근에는 에너지(화학), 건설, 금융(보험) 업계 본사도 집중되어 있습니다. 이러한 입지적 수요 때문에 투자 수요와 함께 실수요 층도 두터운 것으로 알려져 있습니다.

4대문 안 아파트는 이외에도 2013년에 분양한 덕수궁 롯데캐슬(중구 순화동, 31~117㎡ 296가구, 오피스텔 198실), 남산 롯데캐슬 아이리스(회현동, 47/55/73㎡ 총 386가구) 등 희소하지만 각 단지마다 교통 요지 혹은 대학을 비롯한 뛰어난 학군을 자랑하며 나름의 입지 가치를 지니고 있습니다.

인구 1000만이 모여 사는 서울시. 1, 2기로도 모자라 3기까지 신도시를 건설해 나가는 요즘, 도심권 아파트가 지닌 ‘직주근접’ 입지적 가치는 강조될 수밖에 없는데요.

더불어 올해 서울시 분양계획 가운데 도심지로 분류되는 서대문, 마포, 용산, 종로 등이 있지만 4대문 안에 위치한 분양물량은 종로 세운재정비촉지구 뿐 입니다. 하지만 이곳도 최근 분양하려던 단지가 후분양으로 방향을 트는 등 분양이 제대로 이뤄질지 불투명해 4대문 안 아파트의 희소성은 갈수록 커질 전망입니다.