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“지금 집값은 거품입니다. 반드시 폭락할 테니 절대 사지 마세요!”, “아닙니다. 지금이 저점입니다. 부동산은 결국 우상향 하게 되어 있습니다. 무조건 사세요!” 어디서 많이 들어본 얘기죠? 수많은 사람들이 내 집 마련을 앞두고 언제 집을 구매하는 것이 가장 좋을까?’라는 고민을 하고 있습니다. 이왕이면 싼 값에 사고 싶고, 구매 후엔 집값이 오르길 바라는 것이 인간의 심리니까요.

하지만 내 집 마련을 할 때 언제 사는 것보다 더 중요한 것이 있다는 사실을 알고 계신가요? 바로 ‘어디’를 사느냐입니다. 왜 그럴까요? 정답은 아주 간단합니다. 오늘 리얼캐스트TV가 다양한 데이터를 바탕으로 아파트 구매 시 언제보다 어디를 주목해야 하는 이유에 대해 알아보았는데요. 함께 확인하시죠.

해가 바뀌어도 여전히 국민들의 관심은 온통 부동산에 쏠려 있습니다. 매년 집값 상승론자와 하락론자의 싸움도 지속되고 있죠. 결과적으로이 싸움의 승자는 항상 상승론자였습니다.

수많은 하락론자들이 집값 폭락을 외치면서 “지금 집 사면 바보다, 집값은 무조건 떨어지게 된다”라며 무주택자에게 희망을 심어주었는데요.

결과가 어떻게 됐는지는 다 알고 계시죠? KB국민은행 리브부동산이 발표한 주택가격동향을 살펴보면 집값이 본격적으로 가파르게 상승하기 시작한 2014년과 비교했을 때 현재(2021년 3월 기준) 서울 아파트 매매가격지수의 상승률은 무려 61.77% 입니다. 정말 어마어마하게 올랐는데요. 이렇게 집값이 가파르게 상승하는 동안 하락론자의 주장을 믿고 아파트 구매를 미루신 분들은 소위 말하는 ‘벼락거지’ 신세가 돼버렸습니다.

더 구체적으로 얘기해보면, 현재 부동산 시장은 악순환의 반복인데요. 정부가 집값 안정을 위해 부동산대책을 발표하고, 하락론자들은 이를 근거로 집값이 폭락할 것이라는 분위기를 조장하고 있습니다.

대표적인 예가 2017년 8.2 부동산 대책입니다. 양도세 중과를 42%에서 62%로 끌어올렸는데요. 이에 하락론자들은 시장에 매물이 쏟아져 나올 것이기에 집값이 폭락할 것이라고 너도나도 외치기 시작했습니다. 결과는 말하지 않아도 아시겠죠?

시간이 흘러 2018년 9월 13일, 정부는 다시 한번 집값 안정화를 위해 종부세율을 2%에서 3.2%까지 올렸습니다. 다주택자를 규제하기 위해서죠. 집값 하락론자들은 “드디어 집값이 떨어질 때가 됐다”며 또 다시 분위기를 조장했는데요. 하지만 집값이 어떻게 됐나요? 하락했나요?

작년도 마찬가지입니다. 7.10 부동산대책에서는 종부세와 양도세를 모두 강화했습니다. 하락론자들은 이제는 다주택자들이 버틸 수 있는 한계점에 도달했다며 집값이 떨어질 일만 남았다고 또다시 분위기를 조장합니다. 결과를 말하는 것은 이제 입만 아픈데요.

우리는 여기서 한 가지 교훈을 얻을 수 있습니다. 집값이 떨어지기만 바라다 보면, 아무 것도 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것이죠. 결국 집을 살 때 중요한 것은 타이밍 보다는 ‘어디’를 사야 하는지 입니다. 이런 저런 변수를 계산해서 타이밍을 재기 보다는 자신만의 기준과 원칙을 정해 보다 확실한 전략을 세우는 것이죠.

타임머신을 타고 과거로 가보겠습니다. 부동산뱅크가 제공한 자료에 따르면, 1996년에 2억원을 보유했다면 그 유명한 강남의 압구정 ‘은마’나 ‘한양1차’의 전용 84㎡를 살 수 있었습니다. 지금으로서는 상상도 못 할 가격이죠.

만약 같은 돈으로 강북에 아파트를 구매했다면 노원구 중계동에 위치한 ‘청구’아파트나 서대문구에 있는 ‘DMC한양’의 전용 115㎡ 정도를 살 수 있었는데요. 물론 그때도 강남은 비싼 동네였으니 당연히 강북에선 같은 돈으로 더 넓은 면적의 아파트를 구매할 수 있었죠.

하지만 25년이 지난 지금도 이 아파트들의 가치는 동일할까요? 예상하셨겠지만 현재 이 아파트들의 가치 차이는 상상을 초월합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3월, 은마 아파트의 전용 84㎡는 23억2,000만원에 거래됐는데요. 반면 지난 1월, 노원구 중계동에 위치한 ‘청구’의 전용 115㎡는 14억8,000만원에 거래됐고, 가장 최근 거래된 서대문구 ‘DMC한양’의 전용 115㎡는 9억4,500만원에 거래됐습니다. 분명 25년 전에는 비슷한 시세였지만, 현재는 그 가치 차이가 무려 8억원에서 14억원까지 차이가 나고 있는 상황이죠.

불과 30년이 채 되지 않은 사이에 강남에 집을 산 사람은 자산이 수억원이 증가하고, 집을 팔고 언제든지 다른 지역으로 이사할 수 있는 여유가 생겼지만, 강남이 아닌 다른 지역에 집을 산 사람은 상승률이 높지 않아 집을 팔더라도 지금 살고 있는 동네를 떠날 수 없는 상황이 돼버렸죠. 비슷한 돈으로 시작했음에도 불구하고요.

가슴 아픈 이야기지만, 저도 이러한 아픔을 직접 겪었습니다. 저희 집은 반포동에서 오랜 기간을 거주했었는데요. 집안 사정으로 인해 1998년에 반포동에 위치한 한 낡은 아파트를 당시에 2억3,000만원에 매도했죠. 그리고 이제 막 신축 아파트들이 들어선 1기 신도시 평촌의 한 아파트를 2억원 정도에 구매했습니다. 물론 면적을 넓혀서 이사한 것이고요.

약 23년이 지난 현재, 원래 거주했던 반포동의 아파트는 재건축이 완료돼 20억원에 거래되고 있지만, 지금 살고 있는 평촌 아파트의 시세는 약 8억원대를 유지하고 있습니다. 어쩔 수 없는 상황이었지만 가끔 ‘계속 반포에 살았으면 어땠을까?’라는 생각에 잠기곤 합니다.

그렇다면 강남, 서초, 송파 등 일명 강남3구에 아파트를 구매하는 것이 무조건 최선일까요? 자금 손실 없이 항상 높은 수익을 기대할 수 있을까요? 물론 그렇진 않겠죠. 집값을 결정하는 것에 있어서 지역이 중요하긴 하지만, 단순히 좋은 지역에 있는 아파트를 구매한다고 반드시 자산이 늘어나는 것은 아닙니다.

자신이 보유한 자산 한도에서 최고의 지역을 찾고, 그 후에는 역시 매수 타이밍을 생각해 봐야 합니다. 가령 2008년 국내 부동산 시장은 극도의 침체기라고 할 수 있었죠. 글로벌 금융위기 이후 전국 집값은 폭락하는 사태를 맞았거든요. 제아무리 강남이라고 해도 이를 피해갈 수는 없었습니다. 실제로 2008년 2월, 12억4,500만원에 거래된 은마 아파트의 전용 84㎡는 10개월 뒤인 12월에는 8억6,000만원에 거래되기도 했습니다. 단기간에 무려 31%나 떨어진 것이죠.

만약 2007년에 집을 구매한 사람들은 아찔했을 겁니다. 반대로 위기를 기회 삼아 이 시기에 아파트를 구매한 사람은 엄청난 자산 증식을 이뤘겠죠. 이렇기 때문에 매수 타이밍도 절대 무시할 수 없습니다. 하지만 이 시기에도 어떤 지역의 아파트를 구매했느냐에 따라 현재 가치가 달라지는 것은 변하지 않는 사실입니다.

결국 아파트를 구매할 때는 자신만의 기준을 세워야 합니다. 어느 지역의 아파트를 구매할 것인지, 매수 시기는 언제로 잡을지, 신축 아파트를 구매한 것인지 구축 아파트를 구매한 것인지, 구축 아파트라면 재건축 가능성은 있는지, 학군과 편의 시설, 교통 등 시세에 미치는 다양한 요소들을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 하지만 우선순위는 반드시 구별해야 한다는 얘기입니다.

누구나 한번쯤 해봤을 부루마블 게임을 예로 들어 볼까요? 이 게임에서 승패를 가르는 지역은 첫 주사위에서 걸리는 타이페이, 마닐라가 아닙니다. 주사위를 여러 번 굴려야 도착할 수 있는 서울, 뉴욕, 런던, 파리 등 고가 지역이 승부를 결정하죠. 게임의 승패는 주사위를 던지는 순서와는 상관없습니다. 결국 고가의 지역에 호텔이나 빌딩을 짓는 사람이 이기니까요.

즉 매수 시기보다 어디를 구매하는지가 더 중요한 요소일 수 있습니다. 과거를 되짚어봐도 같은 돈이라면 조금이라도 더 나은 지역에 아파트를 선택하는 것이 나으니까요.