리얼캐스트

1기 신도시는 1989년, 정부가 집값을 안정화하고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개 도시에 조성한 주거타운입니다. 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등이 이에 해당하는데요. 이 도시들은 조성된 지 30년이 임박해 상대적으로 타 수도권 도시보다 집값 상승률이 낮은 편에 속했습니다. 하지만 최근 들어 신축 아파트뿐만 아니라 구축아파트까지 집값이 상승하면서 심상치 않은 모습을 보이고 있습니다.

1기 신도시의 집값 상승 이유는 정부가 11•19 전세대책과 함께 내놓은 규제지역 추가에 따른 ‘역풍선 효과’인 것으로 풀이됩니다. 파주를 제외한 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶였기 때문이죠. 이에 같은 가격이라면 이제 막 개발을 시작하고 서울과 멀리 떨어진 다른 수도권 지역보다 이미 모든 주거 인프라가 완성되어 안정적인 주거생활이 가능한 1기 신도시로 수요자들이 몰리고 있는 상황입니다.

먼저 일산의 집값이 가파르게 상승하고 있는 추세입니다. GTX-A 노선 역으로 선정된 킨텍스역 주변 아파트들은 일산 시세를 리딩하는 중심 아파트로 떠오르기 시작했는데요. 역 주변인 장항동과 대화동의 전용 84㎡ 아파트들은 일찌감치 10억원을 돌파했고, 11월 들어서는 15억까지 바라보고 있습니다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 19일, 일산 장항동 ‘킨텍스원시티 M3블록’의 전용 84㎡는 14억원에 매매되며 신고가를 기록했습니다. 지난 6월 10억5,000만원에 거래되며 처음으로 10억원을 돌파한 이 단지는 불과 5개월 만에 15억원 돌파를 목전에 두고 있습니다. 이외에도 대화동에 있는 ‘킨텍스꿈에그린’의 전용 84㎡가 13억9,000만원, 백석동에 위치한 ‘요진와이시티’의 전용 84㎡는 9억8,000만원에 신고가를 경신하는 등 일산 아파트의 매수세는 끊이지 않고 있습니다.

일산 조성 초기에 지어진 아파트 가격도 무섭게 상승 중입니다. 일산서구 주엽동에 위치한 ‘후곡마을 럭키’의 전용 84㎡는 작년 11월 한 달 동안 4억5,500만~4억9,800만원에 실거래됐지만, 올해 11월에는 6억4,700만원에 신고가 기록하며 거래됐습니다. 이 아파트는 불과 1년 사이에 약 30%가량 오른 것이죠.

이미 일산은 학군이 우수하고, 호수공원과 일산킨텍스 등 주거 인프라가 잘 갖추어져 있는 데다 인천지하철 2호선 일산 연장과 고양선 연장 사업 등 다양한 개발 호재도 이어져 있어 앞으로의 미래가치가 더욱 기대되는 상황입니다.

1기 신도시 중 주택 노후화 비율이 가장 높은 안양 평촌도 중소형 면적에서 10억 클럽 가입을 눈앞에 두고 있습니다. 부동산114에 따르면 평촌은 리모델링 추진이 가능한 15년 이상 아파트 비율이 86.9%로 1기 신도시 중 가장 높은 수치를 기록했는데요. 그럼에도 불구하고 서울과 견줄만한 학원가와 학군을 보유하고 있어 곳곳에서 신고가에 거래가 이뤄지고 있는 상황입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 11월, 평촌학원가 인근 ‘귀인마을현대홈타운’의 전용 80㎡는 9억3,000만원에 거래됐으며, ‘향촌마을현대4차’의 전용 84㎡도 9억원에 신고가를 갈아치우는 등 10억 클럽 가입을 눈앞에 두고 있습니다. 해당 단지들은 각각 2002년, 1992년에 준공된 아파트로 18년과 28년이 넘은 아파트입니다.

주택 노후화 비율이 높다 보니, 평촌의 신축 아파트의 인기는 더욱더 높아지고 있습니다. 지난 11월, 내년 1월부터 입주가 시작되는 ‘평촌어바인퍼스트’의 전용 84㎡는 10억485만원에 거래됐습니다. 이 아파트의 분양권은 1년 전만 하더라도 6억원대에 거래됐는데요. 1년 사이에 약 4억원가량 집값이 상승한 것입니다.

또한 2016년에 준공되어 평촌에서 비교적 신축 아파트인 ‘평촌더샵센트럴시티’의 전용 84㎡ 역시 지난 11월, 11억5,500만원에 거래되며 신고가를 경신했는데요. 현재(20.12.08 기준) 나와 있는 매물은 최고 14억5,000만원을 기록하고 있습니다.

1기 신도시 집값 상승의 이유에는 리모델링 호재도 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다. 1기 신도시 대부분의 아파트는 준공된 지 20년 이상인 곳이 많고 평균 용적률도 198%에 달합니다. 통상 기존 아파트 용적률이 200% 이상이면 사업성이 나오지 않아 재건축이 사실상 불가능한데요. 이에 1기 신도시들은 재건축보다 상대적으로 규제가 적은 리모델링에 눈을 돌리고 있습니다.

실제로 1기 신도시는 리모델링 사업을 위한 조합을 설립하거나 시공사 선정에 한창입니다. 일산에서는 ‘장성마을2단지’를 시작으로 ‘문촌17단지’ 등 인근 단지들도 조합설립 준비에 들어갔습니다. 또한 평촌에 위치한 ‘목련마을 선경2단지’ 리모델링 사업조합은 효성중공업을 시공사로 선정했으며, 산본에 있는 ‘우륵’은 최근 조합설립인가를 받고 내년 3월 중으로 시공사를 선정할 예정입니다.

이처럼 1기 신도시의 집값 상승은 지금부터 서서히 불이 붙을 것으로 예상됩니다. 만약 1기 신도시의 집값이 서울 수준으로 상승한다면, 서울 역시 역풍선 효과를 누릴 것으로 내다보는 의견도 나오고 있는데요. 수도권 대부분의 지역 규제로 인해 1기 신도시가 역풍선 효과를 얻은 것처럼, 같은 가격이라면 서울에 살고 싶은 서울 선호현상은 여전하기 때문이죠. 앞으로 1기 신도시의 집값이 어디까지 상승할지, 귀추가 주목되는 상황입니다.