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자칫하면 세금폭탄, 가족 간 부동산 거래 시 주의사항

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가족 간 부동산 거래, 인정될까?

세법에서는 일반적으로 가족 사이의 부동산 거래를 양도가 아닌 증여로 보고 있습니다. 증여세가 양도소득세에 비해 부담이 클 경우, 이를 회피하기 위한 목적으로 매매를 가장해 재산 이전을 하는 것을 방지하기 위해서인데요. 만약 매매계약서, 금융거래내역서 소득증빙서류 등으로 정상적인 매매임을 입증한다면 매매로 인정받을 수 있습니다


매매를 입증하기만 한다면 아무런 문제가 없는 것일까요? 아닙니다. 가족 간 부동산 거래를 할 때도 적정한 매매가격으로 거래해야 합니다. 거래 당사자가 모두 가족이다 보니 자칫 양도소득세를 줄일 목적으로 시가에 비해 지나치게 낮은 가격으로 거래할 수 있기 때문입니다. 따라서 가족 간 부동산 거래는 시가의 5% 또는 3억원 중 더 낮은 금액의 범위 내에서 이루어져야 합니다. 이를 어길 시 매매가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 매기게 됩니다.


가령 시가 10억짜리 아파트를 거래할 경우, 9억5,000~10억5,000만원 내에서 거래가 이루어져야 일반적인 매매로 인정받습니다. 하지만 10억짜리 아파트를 가족에게 6억원에 매매했다고 하면 부당한 거래로 보아 매매가격을 인정하지 않고 시가 10억원을 기준으로 양도소득세를 부과하는 것입니다.


또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나서 거래한 경우, 거래를 통해 이득을 취한 자에게는 증여세가 과세됩니다. 가령 시가 9억원인 주택은 6억3,000~11억7,000만원까지가 정상 거래인 셈이죠. 만약 이 주택을 5억원에 매매했다면 구매자는 약 4억원의 이득을 보지만 세법은 6억3,000만원까지 정상거래로 보기 때문에 4억원이 아닌 1억3,000만원에 대한 증여세가 과세됩니다.


반대의 경우도 마찬가지입니다. 시가 9억원인 주택을 14억원에 거래해 판매자가 5억원의 이득을 취했다면 정상 거래금액 범위인 11억7,000만원을 기준으로 초과한 2억3,000만원에 대한 증여세를 판매자에게 과세합니다.

증여나 무상임대로 인한 혜택도 안돼...세금 회피 원천 차단

가족 간 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도할 경우에는 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 가령 5년 전, 남편이 1억원에 산 아파트가 5억원이 된 경우에 아내에게 증여하면 부부 사이에는 6억원까지는 증여세가 없기 때문에 세금을 내지 않아도 됩니다. 5년 이후에 아내가 8억원에 부동산을 판매하여도 차액인 2억원에 대해서만 양도소득세를 내는 것이죠.


하지만 증여 받은 후 5년 이내에 거래하게 되면 이월과세 규정이 적용되어 남편이 취득했던 1억원을 취득가액으로 보아 차액인 7억원에 대한 양도소득세를 내게 됩니다. 즉 가족 간 증여를 이용해 양도소득세를 줄이는 것을 방지하는 것입니다.


또한 부모가 소유한 부동산을 자녀에게 무상으로 임대하는 경우에도 증여세가 과세됩니다. 5년간 부동산 무상사용에 따른 이익을 산출했을 때 1억원이 넘어가는 경우에만 증여세가 과세되는데요. 무상사용에 따른 이익은 부동산 가액에 1년간의 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정한 세율을 곱한 값입니다. 뿐만 아니라 시가보다 30% 이상 적거나 많게 임대료를 지급한 경우에도 증여세를 내야 합니다.

자금 출처 및 증빙자료는 명확히!

결국 가족 간 부동산 거래 시 가장 중요한 것은 실제로 금전이 오갔음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료입니다. 따라서 현금 거래보다는 계좌이체를 통해 기록을 남겨두는 편이 좋습니다. 만약 가족에게 돈을 빌려 매매 대금을 지급했다면 차용증을 작성하고 공증을 받는 등 사실관계를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 남겨두어야 합니다. 또한 가족에게 빌렸더라도 매월 적정 금액의 이자율을 지급해야 하며 이자와 원금 납입 내역 증빙 서류를 항상 챙겨두는 편이 좋습니다.


이처럼 가족 간 부동산 거래는 특수관계로 판단되어 일반적인 부동산 거래와는 차이점이 있습니다. 증여나 상속의 경우가 아닐 때는 일반적인 시가 범위 내에서 거래하고 거래대금, 매매계약서 등 매매임을 명확하게 증명할 수 있는 자료들을 준비해 놓아 억울하게 세금을 내는 경우가 없어야 하겠습니다.


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