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복잡하고 어려운 부동산 세금, 부린이도 한방에 정리하기!

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부동산 세금 정리 ①취득세

취득세는 말 그대로 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세입니다. 부동산 구매 시 매번 발생하는데요. 취득한 날로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 상속으로 인한 취득은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 이내에 납부해야 합니다. 취득세는 납부 기한을 넘길 경우에는 가산세를 추가 납부하니 주의해야 합니다.


취득세는 실제 취득가액에 세율을 곱한 후 지방교육세와 농어촌특별세를 합한 금액을 납부하는데요. 취득가액을 신고하지 않거나, 신고한 금액이 시가표준액에 미달되는 경우에는 시가표준액으로 계산하게 됩니다.


다주택자의 경우 7.10 부동산 대책 이후 취득세율이 급격하게 상승했습니다. 4주택 이상 보유 시에만 적용하던 다주택자 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대하고, 세율도 2주택 8%와 3주택 이상 12%로 올랐습니다. 단 일시적 2주택자는 주택 구입 시기에 따라 기존 주택을 1~3년 이내에 처분할 경우 1~3%의 세율이 적용됩니다.

부동산 세금 정리 ②재산세 및 종합부동산세

부동산 관련 보유세로는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’가 존재합니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는데요. 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게는 종합부동산세가 추가로 부과됩니다.

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 자가 7월과 9월에 각각 절반씩 나누어 납부합니다. 6월 1일이 과세 기준일이기 때문에 6월 2일 이후 주택을 매도할 경우 매도인이 당해년도 재산세까지 납부해야 합니다.


재산세 과세표준은 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정됩니다. 재산세율은 지방세법에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용됩니다. 또한 모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과되며 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 과세합니다.


가령 도시계획구역 내에 있는 주택공시가격 8억원의 주택은 총 222만원의 재산세를 납부해야 합니다. 과세표준액은 공시가격 8억원에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 4억 8천만원이며, 재산세액은 과세표준이 3억원을 초과하였기 때문에 57만원+3억원 초과금액 1억 8천만원의 0.4%인 72만원를 추가해 129만원 입니다. 여기에 재산세액 129만원의 20%인 지방교육세 25만 8천원, 과세표준액의 0.14%인 도시지역분 67만 2천원을 합한 값인 것이죠.

종합부동산세는 개인이 보유한 전국의 부동산을 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 분류 후 각각의 주택공시가격을 합산했을 때 일정 금액을 초과하는 경우 부동산세를 납부합니다. 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억을 초과하는 경우인데요. 예외적으로 1세대 1주택자의 경우 주택 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부합니다.


종합부동산세액은 주택공시가격을 합산한 금액에서 공제가격 6억원(1주택자의 경우 9억원)을 제외하고 공정시장가액비율(90%)를 곱하여 산정한 금액에 세율을 적용합니다. 종합부동산세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 합산하여 최종 종합부동산세를 산출합니다.

부동산 세금 정리 ③양도소득세

양도소득세는 주택을 매도했을 때 양도차익이 발생하는 경우에 납부해야 하는 세금입니다. 매도한 달 말일부터 2개월 이내에 납부해야 하는데요. 양도소득세를 예정신고기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과됩니다.


양도소득 과세표준은 양도차익을 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 산출합니다. 양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감하는 것이 아니라 취득세, 중개 수수료 등 추가로 필요한 경비까지 차감하여 산출합니다. 또한 연간 최초로 양도하는 양도소득에 한해 250만원을 기본공제 합니다.


산출한 양도소득 과세표준에 양도소득세율(6~42%의 누진세율)을 곱하면 양도소득세가 계산되는데요. 과세표준에 따라 차등적으로 과세합니다. 여기에 누진공제액을 제하고 양도소득세의 10%인 지방소득세를 더하면 최종 납부금액이 나오게 됩니다. 다만 최근 추가적인 투자수요의 규제로 2021년 6월 이후 양도된 2년 미만의 단기 보유 또는 분양권 거래의 경우 60~70%의 높은 양도소득세율을 적용하고 있습니다. 또한 조정대상 지역의 다주택자에게는 20~30% 추가 세율을 적용합니다.


양도소득세는 주택 수와 주택소유지역에 따라 큰 차이가 나며, 1주택자도 대상지역과 취득일에 따라 과세여부가 상이하니 유의해야 합니다.

계속 강화되는 부동산 세제정책, 무엇을 유의해야

정부는 지금까지 다양한 세금정책을 통해 주택시장을 안정화하기 위한 노력을 지속했습니다. 실거주가 아닌 경우 절세할 수 있는 방법을 지속적으로 축소하는 등 주택을 주거목적으로 이용하지 않는 수요를 억제하기 위한 정책을 펼치고 있는데요. 부동산 가격 상승이 계속되면서 부동산 세금 정책의 강도가 강력해지는 것이 불가피할 것으로 보여집니다.


부동산 전문가 B 씨는 “부동산 가격이 계속 오르면 정부의 부동산 정책도 점점 강력해질 것”이라며 “다주택자들의 세금 부담은 앞으로 늘어날 수밖에 없다. 많은 세금을 내면서 주택을 여러 개 보유할 것인지, 매각할 것인지 합리적인 판단을 해야 할 상황”이라고 말했습니다.


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