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나도 입주 가능할까? 복잡한 공공임대주택에 대해 궁금한 몇 가지

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공공임대주택이란?

공공임대주택은 임대 또는 임대 후, 분양전환을 목적으로 공급하는 공공주택입니다. ‘공공주택 특별법 시행령’에 따르면 현재 우리나라는 총 7가지 공공임대주택이 존재하는데요. ①영구임대주택 ②국민임대주택 ③행복주택 ④장기전세주택 ⑤분양전환 공공임대주택 ⑥기존주택 매입임대주택 ⑦기존주택 전세임대주택으로 분류하고 있습니다.


공공임대주택 유형은 왜 이렇게 많고 복잡할까요? 공공임대주택은 정권마다 새로운 정책이 추진되면서 수많은 유형이 생겼기 때문인데요. 유형이 다양해지면서 입주 자격과 거주면적 등이 달라지고, 과거 유형과 신규 유형이 함께 공급되면서 공무원들 조차 헷갈려 하는 경우가 많습니다.

공공임대주택 유형별 주요 특징

그래서 공공임대주택의 각 유형별로 주요 특징을 정리해봤습니다.


영구임대주택은 국가에서 생계 및 의료급여를 수급하는 저소득층, 위안부 피해자, 국가유공자 등 지원이 필요한 계층에 대해 주거를 돕기 위해 마련된 주택입니다. 시세의 30% 수준의 임대료임에도 불구하고 계약 기간은 무려 50년 이상 보장됩니다. 2년마다 계약을 갱신해야 하지만 처음 신청했던 입주 조건을 유지한다면 계약은 계속 유효합니다.


국민임대주택은 30년 이상 임대할 목적을 가진 무주택 저소득층을 위한 주택입니다. 전용면적에 따라 소득과 자산 등에 따라 선정기준이 달라지는데요. 사회보호계층, 미성년자 3명 이상의 자녀가 있는 세대주 등은 우선 공급합니다. 임대료는 주변 시세의 50~80% 정도로 저렴한 편에 속합니다.


행복주택은 만 19~39세 청년, 신혼부부, 대학생 등 젊은 층의 주거 안정을 위해 저렴하게 공급하는 주택입니다. 전용면적 45㎡ 이하 주택을 입주계층에 따라 공급하는데요. 인근 시세보다 60~80% 저렴한 임대료로 최대 6~20년까지 거주 가능합니다.


장기전세주택은 무주택자가 최장 20년까지 거주할 수 있도록 서울시와 SH공사가 마련한 전세주택입니다. 대부분의 공공임대주택과 달리 임대료를 전세금으로 환산했기 때문에, 매월 임대료를 내지 않아도 되는 장점이 돋보입니다. 또한 설계•시공•마감을 분양주택과 동일한 건설사가 담당해서 일반 분양주택과 동일한 품질을 지니고 있습니다.


분양전환 공공임대주택은 일정 기간 임대한 이후 분양할 목적으로 공급하는 공공주택입니다. 의무임대 기간 종료 후, 해당 주택을 무주택 임차인이 시세 대비 저렴한 가격에 우선적으로 분양 받을 수 있게 되는데요. 남는 물량에 한해 일반인에게 분양권이 주어지기도 합니다.


기존주택 매입임대주택은 공공주택사업자가 기존 주택을 매입 후, 개•보수하여 청년 및 신혼부부 등에게 시세 30~50% 수준의 임대료로 저렴하게 임대하는 공공주택입니다. 신혼부부 매입임대주택의 임대기간은 최초 2년 후 2년마다 9회 재계약이 가능한 반면 청년 매입임대주택 같은 경우 2회까지 재계약이 가능한데요. 하지만 입주 후 혼인한 경우에는 재계약 횟수를 7회 연장 가능하다고 합니다.


기존주택 전세임대주택은 입주대상자로 선정된 사람들이 한도액 범위 내에서 지원 대상 주택을 선택하면, 정부가 해당 주택 소유자와 전세계약을 체결하고 이를 입주 대상자에게 저렴하게 재임대하는 주택입니다. 전세임대주택 입주자들은 임대보증금으로 전세 보증금의 5%만 부담하는데요. 남은 95%는 정부가 지원하는 방식입니다. 하지만 지원받은 임대료에는 이자가 연 1~2%가 붙고, 지원 금액마다 이자율이 상이하니 주의해야 합니다.

복잡한 유형은 하나로, ‘통합공공임대주택’

공공임대주택의 복잡한 유형 때문에 수요자의 접근성이 낮아지는 문제가 제기되자, 정부는 2020년 3월 20일 발표한 ‘주거복지로드맵 2.0’을 통해 ‘통합공공임대주택’ 프로젝트 추진 방안을 발표했습니다. 기존의 복잡한 유형을 하나로 통합한다고 하는데요. 입주자격과 임대료 체계 등 제도 전반을 수요자의 관점에서 개선할 방침이라고 설명했습니다.


먼저 유형별로 제각각인 입주자격을 기준 중위소득 130%(1인가구 월 228만원, 3인가구 월 503만원) 이하로 통일했습니다. 자산은 소득 3/5분위 순자산 평균값 이하로 통일했고, 자동차 기준은 기존과 동일합니다.


소득 수준과 관계없이 주택 유형에 따라 부과하던 임대료는 능력에 따라 시세대비 35~80%까지 차별적으로 책정할 예정이라고 전했습니다. 거주면적은 가구원수에 따른 대표면적으로 정해졌는데요. 그동안 좁은 면적에 많은 인원이 살거나, 1인 가구가 넓은 면적에 거주하는 등의 문제를 방지하기 위해서입니다. 1인(18㎡)부터 4인 이상(56㎡)까지 기준을 정해 공급될 예정입니다. 마지막으로 거주기간의 경우 청년 및 신혼부부는 6~10년, 고령자 및 수급자는 희망 기간 동안 거주할 수 있도록 개선한다고 합니다.


이번 ‘통합공공임대주택’ 제도는 내년 시범사업을 시작으로 2022년부터는 전면 시행된다고 합니다. 특히 수도권 3기 신도시에 공급되는 공공임대주택의 경우, 모두 통합공공임대주택으로 공급될 예정이라고 하는데요. 복잡했던 공공임대주택이 하나의 유형으로 통합되면서 서민들의 주거 안정과 복지에 도움이 되는 성공적인 제도가 될 수 있을지 귀추가 주목됩니다.


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