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공급 절벽 만난 서울 아파트 시장, 해답은 소형 아파트?

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올해 최대규모 분양물량 쏟아진 서울, 너도나도 막차 타자

일반적으로 8월은 여름휴가로 인해 분양시장도 쉬어 가는 경우가 많았습니다. 그러나, 올해 서울의 8월 분양시장은 뜨겁습니다. 지난 7월 29일부터 시작된 민간택지 분양가 상한제로 인해 규제 전 막차 분양에 나선 단지들이 쏟아졌기 때문입니다.

한국감정원 청약홈에 따르면 분양가 상한제 직전 입주자 모집공고 신청으로 상한제를 피해 분양에 나선 단지가 모두 10곳(8월 11일 현재)인 것으로 나타났습니다. 올해 7월 초까지 서울에서 분양한 단지가 14개에 불과한 것과 비교하면 단기간에 많은 물량이 한꺼번에 쏟아진 것입니다.


분양가 상한제가 적용되면 주택도시보증공사(HUG)가 산정해왔던 분양가 보다 낮게 분양에 나서야하기 때문에 규제 시행 직전 분양에 나선 것이죠. 실제로, 올해 서울 분양시장에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있는 단지들도 분양가 상한제 적용 직전 서둘러 입주자 모집공고를 신청했을 정도로 분양가 상한제는 서울 분양시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.

아파트 가장 필요한 서울, 한동안 분양물량 없다?

8월의 분양 러쉬가 끝나면 서울의 분양시장에는 한동안 신규 분양을 찾아보기 어려울 전망입니다. 분양가 상한제 적용으로 사업 주체의 수익성이 악화될 것이라는 우려 때문에 분양에 나서지 않거나 후분양으로 사업 방식을 변경하는 현장이 속속 늘어나고 있기 때문입니다. 서울은 신규 택지가 없기 때문에 재개발이나 재건축을 통해서만 아파트 공급이 가능합니다.


사업을 추진하는 조합 입장에서는 수익성은 물론 향후 발생하게 되는 재건축 초과이익 환수에도 대응하기 위해 높은 분양가를 원하지만, 분양가 상한제에서는 이러한 것들이 불가능 합니다. 분양을 하면 오히려 손해를 본다는 생각 때문에 공급이 줄어들 수밖에 없는 상황인 거죠.


공급 절벽에 대한 우려도 있지만 서울은 주택 자체가 부족한 상황입니다. 지난 2018년 기준 서울시의 주택보급률은 95.9%로 2017년보다 하락한 수치를 기록했습니다. 2018년 전국의 주택보급률이 104.2%라는 것을 생각해보면 서울은 주택이 크게 부족한 상황인거죠. 여기에 신규 아파트 공급이 줄어들면서 노후아파트가 늘어나고 있기 때문에 주거의 질도 하락하고 있는 상황입니다.

공급 끊긴 서울 아파트 분양시장, 틈새상품으로 주목받는 소형 주거상품

이처럼 공급이 크게 줄어들 것으로 예상되는 서울의 아파트 시장에서 틈새 상품으로 주목받는 곳이 있습니다. 바로 도시형생활주택을 비롯한 소형 아파트가 그 주인공입니다. 주택시장의 주 수요층인 30대의 젊은 수요자들은 물론, 신혼부부, 1인 가구 등을 위한 상품으로 수요자들에게 뜨거운 인기를 얻고 있습니다.


특히, 분양가 상한제와 관계없이 분양에 나설 수 있기 때문에 공급 감소에 대한 우려가 없어 원활한 공급이 가능한 장점이 있습니다. 여기에 소형으로 공급에 나서기 때문에 절대적인 분양가가 낮게 형성되는 장점도 있어 대출규제에서도 자유로운 장점이 있죠. 여기에 청약통장이 없어도 분양을 받을 수 있기 때문에 가점제로 청약을 받는 서울의 아파트와 달리 분양을 받을 수 있는 확률도 높아 인기를 얻고 있습니다.

탁월한 생활환경은 물론, 알찬 상품구성으로 주목

서울의 아파트 시장의 공급 절벽으로 소형아파트가 반사효과를 얻으면서 대형건설사들도 앞다투어 시장에 상품을 선보이고 있습니다. 특히 이들 상품은 탁월한 생활환경은 물론 알찬 상품구성까지 갖추고 있어 수요자들의 관심을 얻고 있죠. 대부분의 단지가 도심지역에 위치하기 때문에 지하철역이 인접한 역세권 입지를 누릴 수 있고, 대형마트, 쇼핑몰 등 생활편의시설과 인접한 입지를 갖추고 있습니다. 대형건설사의 기술력을 바탕으로 하는 평면설계도 뛰어나 더 넓은 공간활용도 가능한 장점 덕분에 수요자들에게 인기를 얻고 있죠. 부동산 전문가들의 말을 들어볼까요?


“정부의 규제로 서울 아파트 공급이 크게 줄어들 것이라는 우려가 나오면서 틈새상품으로 주목받았던 소형 아파트 시장은 새로운 주택시장의 큰 축으로 떠오르고 있습니다. 특히 최근에 분양하는 단지들은 탁월한 생활환경과 상품구성으로 젊은 세대의 수요자에게 인기를 얻고 있어 내 집 마련을 고민하는 30대 수요자라면 가장 먼저 살펴봐야 할 상품입니다.”

합리적인 분양가로 내 집 마련 가능한 소형 아파트는?

분양시장에서 뜨거운 인기를 얻고 있는 소형 아파트가 서울에서 연이어 분양에 나설 전망입니다.


영등포구에서는 ‘영등포자이르네’가 탁월한 미래가치로 주목받고 있습니다. 이 단지는 지하철 2호선과 인접한 역세권 입지에 오는 2024년 개통 예정인 신안산선과도 가까운 더블 역세권의 입지를 누릴 수 있으면서도 합리적인 분양가를 책정해 수요자들의 관심이 이어지고 있습니다. 서울의 도시개발계획인 ‘2030 서울플랜’에 따르면 영등포는 서울의 3대 도심으로 확장될 계획으로 서울 서남부의 거점으로 조성될 계획으로 미래가치도 갖추고 있습니다.


서울 중구에서는 ‘힐스테이트 세운 센트럴’이 공급 중입니다. 2호선과 3호선을 동시에 이용할 수 있는 을지로 3가역과 가까운 역세권으로 도심 업무지구와 인접한 위치에 있어 직주근접의 입지를 누릴 수 있습니다. 강서구에서는 ‘한강 브루클린 하이츠’가 분양 중입니다. 9호선 염창역과 가까운 역세권 입지는 물론, 모든 세대를 복층으로 설계하고 컨시어지 서비스를 제공하는 고급 주거시설로 조성됩니다. 


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