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6.17 부동산 대책에서 가장 눈에 띄는 내용은 투기지역, 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입한 후 전세대출을 받으려는 경우를 제한한다는 것인데요. 정부는 무분별한 갭투자를 막기 이번 정책에 전세대출 제한, 회수라는 초강수를 둔 것입니다. 하지만 어떤 상황인지에 따라 전세대출 제한, 회수의 적용 유무가 결정되기 때문에 이에 대한 예외 사항을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

6.17 부동산 대책은 오는 7월 중순 주택금융공사, HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관 규정 개정을 거쳐 시행(추후 확정시 발표)될 예정입니다. 6.17 부동산 대책 중 전세대출 관련 항목은 여러 예외 사항을 지니고 있는데요.

첫 번째로 투기지역, 투기과열지구의 3억원 초과 아파트인 규제대상 아파트를 매입한 이후 전세대출 제한을 받는다는 규정에는 3가지 예외 조건이 필요합니다. 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우, 매입 아파트 소재 특별시, 광역시를 벗어나 전세 주택을 얻는 경우, 매입 아파트와 전세 아파트 모두 세대원 실거주시에는 대출 제한 예외 사항으로 인정됩니다. 이는 지난해 발표된 12.16 부동산 대책의 예외 조치와 동일합니다.

두 번째로 전세 대출을 이용 중인 사람이 규제대상 아파트를 매입한 경우 전세대출 즉시 회수 규정에는 매입 아파트 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예가 가능합니다. 또한 본인의 전세대출 만기와 매입 아파트 기존 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지는 전세대출을 이용 가능합니다. 이는 임대차 기간 미스매치를 이용한 갭투자 연장을 막기 위해 적용하는 규제이기 때문에 실거주 목적으로 매입한 아파트에 대해서는 예외를 인정한다는 것입니다.

이처럼, 각 규제 정책에 대한 예외 사항은 정책 내용만 보면 이해하기가 쉽지 않은데요. 하여, Q&A를 통해 6.17 부동산 대책 예외 사항과 그 기준을 좀 더 자세히 정리해봤습니다.

Q. 6.17 부동산 대책이 시행 되기 전에 3억원이었던 집이 대책 시행일 이후 3억원을 초과하게 되면 전세대출 연장 안되나요?

A. 이에 대한 답은 ‘NO’ 입니다. 이미 대책 시행일 전에 3억원 이하로 구입한 것이기 때문에 규제 대상에 해당되지 않습니다. 규제 해당 기준은 규제 시행일이기 때문에 규제 시행일 전에 이뤄진 거래에 대해서는 규제 대상으로 해당되지 않습니다.

Q. 규제시행일 전에 규제대상 아파트를 매매했는데, 이것도 규제대상에 포함되는 건가요?

A. 규제대상인 아파트를 구입한 경우에도 예외 사항이 존재합니다. 규제시행일 전 분양권, 입주권 및 아파트 매입 계약 체결된 것은 규제대상에 해당되지 않는데요. 단, 가계약은 제외입니다. 가계약을 제외한 분양권, 입주권, 아파트 매입 계약에 대해서는 규제가 적용되지 않습니다. 특히, 규제시행일 이후의 구입행위부터 제한하는 것이기 때문에 규제시행일 전에 매입한 것이라면 규제대상에 포함되지 않습니다.

Q. 규제시행일 전에 전세대출을 받았는데요. 규제시행일 이후에 규제대상 아파트를 매입하면 전세대출 회수 대상인가요?

A. 이 질문에서 중요한 포인트는 규제시행일 전과 후입니다. 먼저, 규제시행일 전에 이미 전세대출을 받은 것이기 때문에 전세대출 회수 대상은 아닙니다. 하지만 전세대출의 만기 연장에는 제한이 걸릴 수 있는데요. 이는 대출 만기 후에 매입한 아파트에 실거주를 해야 함을 의미합니다. 전세대출 제한, 회수 정책은 투기지역, 투기과열지구에 실거주 하지 않고 전세대출을 활용해 갭투자 하는 것을 방지하고자 만들었기 때문이죠.

Q. 규제시행일 이후 전세대출 받은 사람이 자가가 있을 시에 규제대상 아파트 분양권, 입주권 매입하면 대출 즉시 회수 되나요?

A. 이번에 발표된 부동산 대책에서 회수 규제의 적용은 매입 시점을 기준으로 보는데요. 여기서 매입 시점은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전 완료일)을 의미합니다. 당해 전세대출 만기까지 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않는다면 대출 만기 연장이 가능하지만 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 매입 아파트에 실입주가 꼭 필요합니다.

Q. 빌라, 다세대 주택도 규제 적용을 받나요?

A. 이 질문에 대한 답은 무엇일까요? 정답은 ‘NO’ 입니다. 현재 발표된 부동산 대책은 갭투자 우려가 높은 아파트만 대상으로 규정하고 있습니다. 빌라, 다세대 주택 등 아파트를 제외한 주택 시설은 규제대상이 아닙니다.