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아파트 리모델링, 특별법으로 날개 달 수 있을까?

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아파트 리모델링이 뭔가요?

아파트 리모델링과 재건축은 어떤 점이 다를까요? 재건축이 노후 된 아파트를 허물고 새로 짓는 방식이라면 리모델링은 노후 된 아파트의 기존 구조를 활용하여 고치는 방식을 뜻합니다. 


또한, 리모델링과 재건축의 가장 다른 점은 시간에 있습니다. 재건축은 아파트를 다시 짓는 일이기 때문에 평균적으로 8~10년 정도의 시간이 소요됩니다. 조합원을 구축하고 사업 승인, 공사 진행 등 여러 과정에서 많은 시간이 소요됩니다. 하지만 리모델링의 경우, 재건축에 비해 빠른 시간 내에 사업이 진행됩니다. 물론, 재건축과 달리 세대수를 늘리기 힘들어 조합원의 부담금이 커질 수는 있습니다.


물론, 수직 증축이나 수평 증축을 통해 세대수를 늘리거나 면적을 넓히는 방법도 있습니다. 단, 수직 증축을 하려면 조건이 있습니다. 건물 기울기, 기초 및 지반 침하, 내력비, 기초 내력비, 처짐, 내구성에서 모두 B 등급 이상을 받아야만 수직 증축이 가능합니다. 지상 면적을 늘릴 수 있는 수평 증축은 B등급 이상이 아니어도 공사가 가능하지만 위 조건의 중 하나라도 D등급 이하가 나온다면 리모델링 공사가 불가능합니다.


리모델링은 재건축과 사업 시작도 다릅니다. 재건축은 안전진단 D 이하 등급을 받아야 사업이 진행되지만, 리모델링은 구조 안정성 평가에서 우수한 성적을 받아야만 사업을 진행할 수 있습니다. 원래 있는 건물을 없애지 않고 공사를 진행하기 때문에 건물 자체 안정성이 높아야만 증축 허가가 진행될 수 있습니다.

아파트 리모델링 특별법으로 절차 간소화 된다

아파트 리모델링은 재건축이 분양가 상한제로 인해 큰 수익을 얻을 수 없게 되자 새로운 대안으로 주목 받았습니다. 하지만 최근 민간택지 분양가 상한제가 도입되면서 리모델링 아파트 단지(30가구 이상 일반 분양)도 분양가 상한제가 적용되면서 전보다는 위축된 상황입니다. 


그럼에도 불구하고 재건축보다 짧은 시간 내에 공사가 마무리된다는 점과 수직 증축, 수평 증축으로 세대수와 면적을 넓힐 수 있다는 장점으로 인해 여전히 리모델링에 대한 관심은 식지 않고 있는데요. 관심이 모아지면서 리모델링 특별법도 나온다고 합니다. 지난 2월 12일 더불어민주당 김병욱 의원실에서는 '공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법'을 발의할 예정이라고 밝혔습니다.


이번에 나올 리모델링 활성화 특별법에는 어떤 내용이 들어있는지 살펴보겠습니다. 리모델링 사업은 여러 법을 적용 받고 있습니다. 수직 증축 절차에서는 주택법, 용적률 상한에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법), 건축 기준은 건축법을 적용합니다. 하나의 기준이 아닌 여러 법안의 기준을 따르다 보니, 사업 승인 절차가 복잡할 수밖에 없습니다. 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(도정법)으로만 관리되기 때문에 기준의 혼동은 없습니다. 따라서, 이번 특별법에서는 리모델링 관련 규정을 모아 절차를 간소화할 예정입니다.


리모델링 특별법이 제정되면 리모델링 사업 규제도 줄어들 것으로 보입니다. 먼저, 이번 특별법에서는 리모델링 안전 관련 심사 규정을 간단하게 정리할 예정입니다. 현재 수직 증축 리모델링은 1차 안전진단, 1·2차 안전성 검토, 2차 안전진단까지 총 4차례에 걸쳐 심사를 받습니다. 


2차 안정성 검토를 통과하지 못할 시에는 사업 승인이 나지도 않습니다. 지금까지 2차 안정성 검토를 통과해 사업 승인을 받은 곳은 서울시 송파구 송파동에 위치한 성지 아파트가 유일할 정도로 리모델링 수직 증축 사업승인을 받기 어렵습니다. 그렇다 보니, 리모델링 안전 관련 심사 규정이 정리된다면 수직 증축 리모델링 사업이 더욱 활성화 될 것으로 예상됩니다.


또한, 리모델링 특별법에는 지원 정책 강화 내용도 포함되어 있습니다. 리모델링 특별법에서 말하는 지원 정책은 기구, 기금 설치 등을 말하는 것으로 리모델링 사업에 대한 지원을 확대할 수 있는 내용이라 눈길을 끌고 있습니다. 현재 리모델링 사업 지원은 각 지자체가 조례를 통해 사업비의 일부만 제공하고 있지만 특별법이 법안 통과될 시 지원금을 더욱 확대해 조합원의 분담금을 낮출 수 있다는 장점을 지니고 있습니다.

아파트 리모델링, 재건축 넘어설 수 있을까?

앞서 말했듯이 아직 리모델링 특별법은 발의 전 상황이기 때문에 앞으로 어떻게 사업이 진행될 수 있을지는 미지수 입니다. 무엇보다 리모델링 사업의 제일 큰 난제는 수직 증축, 수평 증축 사업 승인이 어렵다는 것입니다. 


국내 최초로 수직 증축 리모델링 사업계획승인을 받은 서울시 송파구 송파동 성지아파트는 2013년 건축법상 수직 증축 허용 이후 7년 만에 이뤄진 첫 결과물입니다. 이처럼, 아직까지 리모델링은 증축에 대한 난제가 있어 특별법을 통해 이 문제가 해결되기 전까지는 리모델링이 재건축을 이기기는 힘들 것으로 보입니다.


하지만 리모델링은 재건축과 달리 법적 용적률 초과 허용된다는 장점을 지니고 있어 절차만 정리된다면 활성화될 것으로 보입니다. 특히 특별법이 통과되면 분당, 일산 등 1기 신도시에 밀집된 노후 아파트 리모델링 사업이 급물살을 탈 것으로 예상됩니다. 


이는 분당, 일산 등 1기 신도시에 있는 노후 아파트 대부분이 용적률 상한선을 채운 중·고층 아파트이기 때문인데요. 중·고층 아파트는 낮은 층의 아파트와 달리 용적률 상한선을 채우기 때문에 재건축 사업성이 떨어집니다. 그렇기 때문에 재건축 보다는 리모델링 사업이 이득이기에 중·고층 아파트로 이루어진 1기 신도시에서는 리모델링 특별법이 통과되기를 염원하고 있습니다. 이와 같은 분위기는 리모델링 사업에 더욱 호황을 가져다 줄 것으로 사료됩니다.


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