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금천구는 어떻게 집값 꼴찌 오명을 벗었을까?

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신안산선 개통이 금천구에 미친 영향

금천구가 제일 주목 받고 이유 중에 하나는 신안산선 개통 호재입니다. 오는 2024년 개통 예정인 신안산선은 안산, 시흥에서 여의도, 서울역까지 연결되는 노선으로 안산에서 서울 도심까지의 거리를 좁혀주는 지하철 노선입니다. 서울 도심과 거리가 타 수도권 지역보다 멀었던 안산시는 신안산선 개통으로 서울 도심과의 거리를 좁힐 수 있다는 기대감이 가득합니다. 신안산선 개통 효과는 안산시에만 국한되지 않습니다. 서울에서는 금천구가 최대 수혜지로 꼽히는데요. 금천구는 서울 강남권 지역임에도 불구하고 큰 주목을 받던 곳은 아니었습니다. 신안산선 개통이 본격적으로 추진되기 전까지만 해도 금천구는 서울에서 집값 하위권을 기록하던 지역이었습니다. 하지만 금천구는 신안산선 개통 지역으로 발표된 뒤 집값 상승의 분위기를 타고 활기를 되찾고 있습니다.

KB부동산리브온 아파트시세통계에 따르면, 2019년 1월 금천구의 3.3㎡당 아파트 매매평균가격은 1,491만원으로 서울시(2,674만원), 강남구(5,326만원), 강동구(2,711만원), 강서구(2,159만원), 강북구(1,577만원)보다 현저히 낮은 가격대를 보였습니다. 하지만 2019년 9월 신안산선 개통 발표 이후 2019년 12월에는 금천구의 3.3㎡당 아파트 매매평균가격은 1,660만원을 기록하며 상승세를 보이고 있습니다. 아직 금천구는 강남구, 강동구, 강서구보다 3.3㎡당 아파트 매매평균가격이 낮기는 하지만 상승폭은 제일 큽니다. 2019년 1월에서 12월까지 금천구는 11%의 상승률을 보인 반면, 서울시(7%)·강남구(1%)·강동구(1%)·강서구(2%)·강북구(4%)는 금천구보다 현저히 낮은 상승률을 기록했습니다.


이러한 금천구의 분위기는 새해가 된 현재도 지속되고 있습니다. 한국감정원 월간 아파트 매매가격지수 자료에 따르면, 금천구는 2019년 9월 103.9, 10월 104.4, 11월 105, 12월 105.7을 기록했습니다. 금천구는 지난 해 9월부터 12월까지 집값 상승 곡선을 그리며 부동산 규제로 침체되고 있는 국내 부동산 시장에서 활기를 띄우고 있습니다. 이는 교통 호재뿐만 아니라 정부의 집값 잡기 규제도 한몫 하고 있기 때문인데요. 도대체 정부의 대출 규제가 금천구 집값에 어떤 영향을 준 것인지 자세히 살펴보겠습니다.

금천구에는 대출 규제 없는 집이 모여 있다?

부동산 투기와 서울 집값 잡기에 나선 정부의 12·16대책에는 대출 규제도 포함되어 있습니다. 정부는 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)을 축소하고, 15억원 초과 주택 매매에 대해서는 대출을 중단한 상태입니다. 그렇다 보니, 현재 부동산 시장에서는 9억원 이하의 주택에 대한 수요가 늘어나고 있는 상황입니다.


아이러니하게도 정부의 대출규제는 금천구 부동산 시장의 호재로 작용되고 있습니다. 강남권 중에서도 집값이 저렴한 금천구에는 현재 수요가 많은 9억원 이하의 아파트가 타 지역구에 비해 많은 편이기 때문입니다. 국토교통부 실거래 자료를 보면, 금천구는 2019년 1월에 46 건의 아파트가 거래됐지만, 12·16대책 이후인 2019년 12월에는 82 건의 거래가 이루어졌습니다. 특히, 2019년 12월에 9억원을 초과한 거래는 단 2건으로 대부분 3억원~5억원대로 거래가 이뤄졌습니다. 실거래 자료를 보면, 대출 규제 이후에 금천구의 아파트 거래가 약 2배로 늘어났습니다. 이는 대출규제가 계속 시행될 시 더욱 심화될 것으로 예상되고 있습니다. 금천구가 대출규제로 인해 타 지역구보다 주목을 받고 있는 이유는 타 지역구에 비해 9억원 이하 매물이 많으면서도 신안산선 개통 예정 지역이라는 점이 크게 작용된 것으로 보입니다.

금천구 집값 상승, 언제까지 계속될 수 있을까?

금천구 아파트 매매가격지수는 꾸준히 상승하고 있음을 한국감정원 주간 아파트 동향 자료에서 볼 수 있습니다. 2019년 12월 2일 105, 12월 9일 105.1, 12월 16일 105.3, 12월 23일 105.5, 12월 30일 105.6, 2020년 1월 6일 105.7이라는 아파트 매매가격지수를 보이고 있는 금천구는 지속적인 상승세를 기록 중입니다. 신안산선 개통 발표 이후부터 꾸준히 오르던 금천구의 집값은 현재도 계속되고 있는 것입니다. 교통 호재, 대출 규제 등 부동산 시장에서 이뤄지고 있는 여러 상황이 서울에서 집값 꼴찌였던 금천구를 탈바꿈 시키고 있는 것입니다.


이러한 추세는 올해도 지속될 것으로 예상되고 있습니다. 집값 잡기를 위해 정부는 12·16대책을 더욱 강화할 것으로 보이기 때문에 높은 집값을 자랑하던 강남 도심에 몰려 있던 부동산 투자가 상대적으로 규제를 받지 않는 서울 외곽 지역, 지방 도시로 옮겨지는 현상은 2019년 말에 이어 2020년에도 이어질 것으로 보입니다.


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