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2019년을 알아야 2020년 부동산이 보인다

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이제 2019년도 얼마 남지 않았는데요. 많은 이슈가 있었던 2019년 부동산 시장에서 제일 뜨거웠던 키워드는 무엇이었을까요? 부동산 정책부터 소비 트렌드까지 담고 있는 올 한해 부동산 키워드를 보면, 다가올 2020년 부동산 시장에 대한 대비책도 생길 수 있을 것 같은데요. 그렇다면, 올 한 해 부동산 시장을 대표했던 키워드는 무엇인지, 또 키워드에는 어떤 부동산 이슈가 담겨 있는지 확인해보겠습니다.

2019년의 뜨거운 감자 ‘분양가 상한제’

2019년을 부동산 시장을 대표하는 키워드 중 가장 ‘핫’한 관심을 받은 것은 역시 분양가 상한제 정책인데요. 분양가 상한제는 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격을 국토 해양부령이 정하는 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도로, 현재 정부에서 서울 집값 안정화를 위해 내놓은 부동산 정책입니다.


지난 10월부터 정부가 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제를 적용하면서, 올해 하반기 부동산 시장은 불안정한 상태를 보였습니다. 무엇보다 올라만 가는 서울 도심 집값을 잡기 위한 정책으로 분양가 상한제를 시행한 것인데, 서울 집값 안정화를 이루지 못해 많은 우려를 불러일으키고 있습니다. 분양가 상한제로 인해 부동산 시장이 불안해지자, 다양한 부동산 재테크 방안이 관심을 모았습니다. 지방 부동산 투자, 수익형 부동산 투자, 로또 청약 등 분양가 상한제는 올해 다양한 키워드를 생산해내기도 했습니다.

특히, 분양가 상한제 시행은 서울에 몰려있던 부동산 투자가의 시선을 지방으로 돌리기도 했는데요. 대표적인 예로 부산 집값 폭등을 들 수 있습니다. 지난 11월 6일에 부산은 해운대, 수영구, 동래구를 포함한 부산 전역이 부동산 조정대상지역에서 해제됐는데요. 부동산 조정대상 지역 해제가 되자마자, 부산 부동산 시장의 가격은 하루 차이로 엄청난 가격 상승을 기록했습니다.


부산시 해운대구 중동에 위치한 해운대힐스테이트위브 매매 시세와 실거래가를 보면 이를 더욱 자세히 알 수 있습니다. 해운대힐스테이트위브 전용면적 153㎡의 매매 시세는 KB부동산 리브온에 따르면 8억1,500만~12억5,000만원(12월 13일 기준)으로 형성되어 있지만, 최근 신고된 실거래가는 13억5,000만원(국토부, 11월 13일 거래)에 이뤄졌습니다. 호가가 붙어 시세보다 1억~5억3,500만원 더 높게 거래가 된 것입니다. 이처럼 부산의 집값이 폭등한 주요 원인으로는 원정 부동산 투자를 온 외부 투자 유입이 꼽히고 있습니다. 분양가 상한제로 서울 부동산 투자에 어려움이 생기자, 분양가 상한제 조정대상지역 해제가 된 부산으로 부동산 투자가들이 몰려 이뤄진 결과인 것이죠. 이처럼 분양가 상한제는 ‘로또 청약’, 지방 원정 부동산 투자 등 여러 부동산 시장 이슈를 탄생시켰습니다.


분양가 상한제에 대한 우려는 내년에도 지속될 것으로 보입니다. 정부는 분양가 상한제로 서울 도심 집값 안정화를 이루겠다는 목표를 지속적으로 드러내고 있어 서울 도심 부동산 투자는 여러 불안 요소를 지니고 있습니다. 이에 부동산 투자가들은 서울 아파트보다는 상대적으로 정책 영향을 덜 받는 지식산업센터와 같은 수익형 부동산이나 지방 부동산에 더 큰 관심을 보일 것으로 예상되고 있습니다.

3기 신도시로 정신 없었던 일산·운정신도시

올 한 해 부동산 시장에서는 ‘3기 신도시’와 ‘교통 호재’라는 단어가 지속적으로 등장했습니다. 정부의 서울 도심 집값 안정화 정책 중 하나인 3기 신도시는 공개 후 많은 혼란을 빚었습니다. 특히 창릉 신도시 계획 발표에 경기도 고양시 일산, 경기도 파주시 운정신도시 주민들은 크게 반발했는데요. 서울에서 일산, 운정신도시로 가는 길에 신도시를 건설하면 도시 경쟁력이 저하될 것이라는 우려를 일으켰기 때문입니다. 특히 일산과 운정신도시 주민들은 시위를 불사하며 정부의 3기 신도시 정책을 반대했지만, 현재 정부는 3기 신도시 개발에 박차를 가하고 있는 상태입니다.


정부는 주민들의 우려에 서울 도심과의 거리를 좁힐 예정인 GTX 개통을 발표하기도 했지만, 주민들에게 큰 영향을 주지는 못했습니다. 창릉 신도시 개발로 인해 일산, 운정신도시 집값에 대한 우려는 현재도 지속되고 있는 상황입니다.

드디어 첫 삽을 뜬 GTX 개통

정부는 3기 신도시 계획 발표 이후 GTX A·B·C 노선 개발, 김포한강신도시 골드라인 개통, 신안산선 개발 등 여러 교통 정책으로 서울 도심과 수도권 지역 연결에 힘쓰고 있음을 드러냈습니다.


교통 호재는 GTX 노선 개발로만 끝나지는 않을 것 같습니다. 현재 GTX A, B, C 노선에 이어 D노선(수도권 서부지역 노선 예정) 개발도 언급되고 있는 것으로 볼 때, 교통 개발 호재는 2020년에도 대두될 가능성이 높아 보입니다.

여러 교통 호재로 인해, 수혜를 입은 지역을 보면 교통 호재에 대한 기대감도 함께 상승됩니다. 특히, 주목 받고 있는 역은 GTX A 노선에서는 지하철 3호선, 경의중앙선, 서해선을 모두 이용할 수 있는 대곡역, GTX B 노선에서는 GTX C노선, 지하철 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘선을 이용할 수 있는 청량리역이라고 볼 수 있습니다. 그 중에서도 청량리역 인근 지역은 교통 호재로 인해 집값 상승을 보이고 있습니다.


청량리역이 있는 서울시 동대문구의 경우, 한국감정원 월간동향 자료에 따르면 올해 7월까지만해도 아파트 매매가격지수가 하락세였지만 8월부터 차츰 상승했습니다. 7월 월간 아파트 매매가격지수가 105.1, 8월 105.3, 9월 105.5, 10월 106, 11월 106.6으로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 이는 동대문구에 여러 교통망이 연결되면서 일어난 호재로 풀이되고 있습니다.

될 곳만 된다! 부동산 시장 양극화 심화

정부는 높아져만 가는 서울 집값에 분양가 상한제, 3기 신도시 등 여러 정책을 내놓았지만 부동산 시장 안정화에는 별다른 영향을 주고 있지 못합니다. 오히려 신축 아파트 공급 부족 우려로 인해, 서울 집값은 더 높아져만 가고 있습니다. 이에 정부는 서울 집값 잡기를 위한 여러 정책을 2019년 연말까지 내놓고 있는데요. 부동산 보유세 인상을 비롯해 지난 12월 16일 대책 발표에 15억 이상 고가 주택 대출 금지 조항까지 포함하며 핀셋 정책을 펴고 있지만, 오히려 부동산 양극화가 심화되고 있습니다.


서울의 경우, 강남권에 위치한 집값이 부동산 안정화 정책에도 지속적인 상승세를 보이고 있고, 지방에서는 대전, 대구, 광주의 집값이 상승하고 있습니다. 강남구는 자립형사립고등학교를 점진적으로 일반고로 변경하는 정책으로 인해 학군 수요가 몰려 집값 상승이 수그러들지 않고 더 심화된 것으로 해석되고 있습니다. 한국감정원 월간동향 자료를 보면, 강남구의 아파트 월간 매매가격지수가 올해 1월 110, 2월 108.8, 3월 107.9로 상반기에는 분양가 상한제 실행에 대한 불안감으로 하락세를 보였지만, 6월부터 107.5, 7월 107.7, 8월 108, 9월 108.2, 10월 109.4, 11월 110.5로 다시 집값이 반등하고 있습니다.


대전, 대구, 광주의 집값도 강남구와 마찬가지로 상승세를 보이고 있는데요. 대전은 아파트 월간 매매가격지수가 1월에 102.9였지만 현재(11월 기준) 109.3까지 상승했습니다. 또한 9월까지 하락세를 보이던 대구의 집값은 10월부터 반등의 기운을 타고 집값 상승 중이고, 광주도 3월부터 집값이 하락세였지만, 11월부터 다시금 집값이 회복되고 있는 상태입니다. 집값을 잡기 위해 시행되고 있는 부동산 정책들은 비싼 동네를 더 비싸게 만드는 양극화를 심화시키고 있습니다. 계속되는 부동산 시장 양극화에 불안감은 더 높아지고 있어 2020년에는 부동산 시장을 안정시킬 수 있는 새로운 대안이 필요해 보입니다. 

TV 속에 나온 저 집 어디일까?

부동산 예능이 올 해 트렌드로 자리잡았습니다. JTBC ‘한끼줍쇼’, MBC ‘구해줘 홈즈’와 같은 예능 프로그램 속에 등장하는 집에 대한 관심이 높아지면서, 방송에 등장한 동네도 ‘핫플레이스’가 되고 있는데요. 서울에만 국한되는 것이 아니라 신도시, 지방 도시, 제주도 등 여러 지역이 방송에 소개되면서 포털 사이트 검색어 순위에 상위를 차지하기도 했습니다.


MBC ‘구해줘 홈즈’는 첫 회 4.9% 시청률로 시작했지만, 최근(2019년 12월 15일 방송)에 방영된 37회는 6.7%(닐슨코리아 기준)의 시청률을 기록하며 연일 화제를 일으키고 있습니다. 이는 부동산 예능에 대한 대중의 뜨거운 관심을 입증하고 있습니다.


JTBC ‘한끼줍쇼’, MBC ‘구해줘 홈즈’는 같은 포맷의 프로그램은 아닙니다. JTBC ‘한끼줍쇼’의 경우, 스타들이 한 지역을 방문해 일반 가정의 집을 임의로 가서 함께 저녁을 먹는 프로그램인데요. 그래서 집에 대한 관심보다는 스타들이 방문하는 지역에 대한 이슈가 더 많습니다. 동네를 돌며, 지역에 대한 자세한 소개가 방송에서 나오기 때문에 특히, 신도시나 지방 도시에 대한 인식 변화가 많이 이뤄지고 있습니다. 반면, MBC ‘구해줘 홈즈’는 지역보다는 집을 더 중심적으로 다루고 있습니다. 의뢰인의 요구에 맞춰 연예인 코디들이 직접 집을 찾아주는 프로그램인데요. 방송에서는 최근 트렌드가 반영된 인테리어와 ‘숲세권’, ‘학세권’ 등 여러 주거 트렌드가 소개돼 눈길을 끌었습니다. JTBC ‘한끼줍쇼’, MBC ‘구해줘 홈즈’와 같은 부동산 예능 프로그램은 어려울 것만 같았던 내 집 찾기를 좀 더 친근하게 풀어내 대중에게 큰 사랑을 받고 있습니다.

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