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분양가상한제 후폭풍, 100대 1넘은 강남 청약률

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대규모 재건축 시장은 비상상태

분양가상한제로 인해 재건축 시장에 비상이 걸렸습니다. 특히 대규모 재건축 사업이 진행되고 있는 서울시 강남구, 서울시 목동, 경기도 과천시는 분양가상한제 시행으로 인해 울상을 짓고 있는데요. 분양가상한제 시행으로 인해 재건축을 연기 시키고 있는 아파트 단지들도 늘고 있습니다.


도대체 왜 분양가상한제가 재건축 단지에 부정적 영향을 주는 것일까요? 아파트 재건축은 지어진 지 오랜 시간이 지난 노후 된 아파트 단지들을 대상으로 시행됩니다. 노후 된 아파트를 허물고 새 아파트로 짓는 작업이 재건축인데요. 재건축 아파트 단지에 살던 기존 사람들은 새롭게 지어지는 아파트에 대한 소유권이 먼저 주어지게 됩니다. 조합원에게 돌아가는 것을 제외하고 나머지 물량은 분양 시장을 통해 거래되는데요. 아파트 건설에 들어가는 자재와 기타 비용을 분양가에 계산해서 적용하기 때문에 조합원들은 분양가가 높이 책정될수록 부담금이 줄어듭니다. 그렇기 때문에, 분양가를 낮추는 분양가상한제 시스템은 재건축을 앞둔 조합원들과 건설사에게는 악재로 작용됩니다.


그럼, 분양가상한제가 정말 재건축 아파트 값을 떨어트리는 결정적 요인일까요? 이를 알아보기 위해 분양가상한제 시행 전후를 비교해봤습니다. 많은 관심을 모으고 있는 개포주공1단지(현재 철거 중)는 지난 2018년 8월 전용면적 61㎡가 22억에 거래됐는데, 2019년 5월 25억원에 거래됐습니다. 지금의 결과값만 본다면, 분양가상한제가 큰 영향이 없는 것으로 보입니다. 하지만 분양가상한제는 장·단기적 측면으로 봐야합니다. 분양가상한제는 단기적으로는 집값을 내리는 요인이 될 수 있습니다. 주변 시세를 기준으로 신축 아파트의 분양가가 정해지기 때문에 아무리 비싸도 시세보다 더 높게 측정될 수가 없기 때문입니다. 반면, 장기적 측면에서는 분양가상한제로 인해 공급이 원활하게 이뤄지지 않아 아파트 가격이 더 오를 수 있습니다. 수요는 많은데 공급이 없다면 자연스레 물건의 값은 오르기 마련이니까요.

후분양제 도입을 선택하는 이유?

분양가상한제로 이득을 보는 것일 줄어들기 때문에 최근 재건축 예정이었던 아파트 단지들이 돌연 재건축을 연기하고 있습니다. 오는 10월 이주할 예정이었던 반포주공1단지도 분양가상한제 시행으로 인해 조합원추가부담금이 올라가면서 이주가 무기한 연기됐습니다. 반포주공1단지 외에도 대치동 대치쌍용1·2차 아파트도 재건축을 연기했습니다. 하지만 계속 연기만 할 수는 없는 재건축 단지의 경우에는 후분양제라는 선택을 하고 있습니다. 경기도 과천시 과천주공1단지는 분양가상한제로 인해 후분양제를 선택했는데요.


후분양제란 아파트가 60%정도 지어진 후에 분양을 하는 제도입니다. 기존에 아파트가 지어지기 전에 분양을 하던 선분양제가 점차 후분양제로 변화되고 있는데요. 분양가상한제가 분양가에 어떤 영향을 주기에 선분양제가 아닌 후분양제로 선택하는 게 늘어나고 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

선분양제와 후분양제의 분양가는 얼마나 차이가 날까요? 아파트가 어디에 위치한 지역, 평형대별로 가격대가 다르지만, 최근 후분양제로 분양한 과천 푸르지오 써밋과 선분양제로 분양한 이수 푸르지오 더 프레티움의 분양가를 비교해보겠습니다. 먼저, 오는 2020년 4월에 입주예정인 과천 푸르지오 써밋 전용면적 59㎡는 106,640만원~109,520만원의 분양가로 거래됐습니다. 과천 푸르지오 써밋은 분양가상한제로 분양가가 낮게 책정될 줄 알았지만, 주변 시세와 비슷하게 분양가가 책정되면서 외면을 당했습니다. 전용면적 59㎡ B형은 93가구, 59㎡ C형은 41가구가 미달됐습니다.


반면, 이수 푸르지오 더 프레티움 전용면적 59㎡는 72,000만원~76,000만원의 분양가로 책정됐습니다. 이수 푸르지오 더 프레티움은 1순위 청약을 마감한 결과 89가구 모집에 1만8134명이 청약해 평균 203.75대 1을 기록했습니다. 89.50대 1의 청약 경쟁률을 기록한 전용면적 51㎡을 제외하고 전 주택형이 모두 100대 1을 넘는 청약 경쟁률을 보이며 ‘로또 분양’의 열기를 더 높이며 화제를 모았습니다.

‘로또 분양’ 새로운 기회의 장일까?

분양가상한제가 실행되면서 ‘로또 분양’에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 후분양제를 선택한 과천 푸리지오 써밋에 대한 실망감은 분양가상한제로 분양가가 더 낮을 것으로 예상했는데, 분양가가 주변 시세와 비슷해 미달이 생긴 것으로 해석됩니다. 그에 비해, 서울 삼성동 상아2차아파트를 재건축하는 래미안 라클래시는 과천 푸르지오 써밋과는 반대로 청약경쟁률이 평균 115대 1을 기록할 정도로 큰 인기를 모았습니다. 이는 주변 시세보다 저렴하고 분양가상한제 시행 직전에 나온 강남권 재건축이라는 특성 때문에 높은 청약경쟁률을 기록한 것으로 풀이됩니다. 래미안 라클래시와 같은 재건축 아파트 단지들이 강남에 대거 포진하고 있어 주변 시세보다 낮은 분양가에 대한 기대는 점차 상승 중입니다. 과연 또 이수 푸르지오 더 프레티움과 같은 ‘로또 분양’이 탄생할 수 있을지, 분양가상한제 실행 이후 ‘로또 분양’은 부동산 시장의 제일 큰 이슈가 되고 있습니다.

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