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강남 집값 어디까지 오를까?

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강남, 집값 얼마나 올랐나?

한국감정원 아파트 평균단위 매매가격 통계자료에 따르면, 서울시 강남구가 2018년 6월 대비2019년 6월에 3.3㎡ 평당 546만원 상승했습니다. 때문에 그동안 미비했던 강남 집값이 본격적으로 상승 신호를 보이고 있는 것인가에 대한 기대가 높아지고 있습니다.


강남의 아파트 매매가격은 2018년 상반기부터 지속적인 상승 곡선을 보였습니다. △2018년 6월 3.3㎡당 5,368만원 △2018년 12월 5,522만원 △2019년 3월 5,932만원 △2019년 6월 5,914만원으로 소폭이지만 지속적인 상승 곡선을 그려왔습니다. 물론, 강남은 과거부터 집값 비싼 동네로 유명했습니다. 정부의 집값 내리기 작업에 흔들린 적도 있지만 강남의 집값은 자신의 존재감을 잃지 않고 계속 몸집을 불리고 있는 상황입니다.


그렇다면, 도대체 올해 상반기가 작년 상반기보다 더 집값이 상승된 이유는 어디에 있을까요? 작년 한 해 소심한 상승을 보였던 강남이 무슨 이유로 집값이 갑자기 상승한 것인지 자세히 살펴보겠습니다.

강남구 대규모 재건축에 관심 쏠려

강남이 작년보다 올 해 더 큰 관심을 받는 가장 큰 이유는 재건축에 있습니다. 개포 주공1단지아파트 (2022년 12월 입주예정)를 비롯해 대치동 은마아파트(조합설립위원회 변경승인), 대치동 쌍용1·2차아파트(조합설립 추진위원회 승인) 등이 재건축에 시동을 걸고 있는 상태입니다. 그 외에도 현재 재건축이 진행되고 있는 아파트 단지들이 많아 다른 서울 지역구에 비해 강남구에 관심이 집중되고 있는 상황입니다. 경기 불황과 부동산 경기 악화로 2018년에는 약세를 보였던 강남구에 재건축 바람이 불면서 2019년 상반기에는 부동산 경기가 활성화되고 있습니다.


또한, 강남구 삼성동에는 두 가지 호재가 있습니다. 삼성역 광역복합환승센터 설립인데요. 경기도 양주, 위례, 일산, 남양주와 연결되는 GTX가 삼성역으로 연결되고 광역복합환승센터 설립이 확정되면서 삼성동 일대는 교통 호재를 맞아 주거는 물론 상업지역까지 주목을 받고 있습니다. 뿐만 아니라 삼성역에 현대 자동차 그룹 글로벌 비즈니스 센터 설립도 확정되면서 삼성역이 제2의 강남역으로 급부상하고 있습니다.


다양한 시설 설립과 재건축 호재를 맞은 강남구는 아파트 매매가격이 상승하며 자신에게 쏠린 관심을 제대로 보여주고 있습니다. 강남의 하락세에 마포구, 용산구, 성동구로 눈길을 돌렸던 이들조차 다시 강남구를 주목하고 있습니다.

앞으로도 강남 집값은 계속 상승할까?

현재 지속적인 상승을 보이고 있는 강남의 집값이 앞으로도 계속 이어질 수 있을까요? 강남이 교통·비즈니스센터 설립·재건축으로 호재를 맞은 건 사실이지만, 변화된 부동산 정책으로 인해 불안정한 것도 사실입니다. 특히, 재건축이 많은 강남에서 HUG의 분양가 상한제는 직격탄일 수밖에 없습니다. 분양가 상한제는 정부의 집값 안정을 위한 정책으로 민간택지 분양가 상한제까지 확대되어 시행될 가능성이 높습니다. 무엇보다 분양가 상한제가 시행되기 전에 집을 사고, 파는 일이 높아져 2019년 6월 아파트 매매가격이 상승했을 가능성도 높아 앞으로 강남 아파트 매매가격이 계속 상승할 지는 미지수입니다.


민간택지 분양가 상한제는 재건축 사업에 있어서 큰 부담을 줍니다. 그 이유는 일반분양 분양가가 낮아질수록 조합원의 부담이 커지기 때문입니다. 이로 인해, 후분양을 하게 되면 신규주택 공급에 차질이 생기기 때문에 주택 공급에 큰 문제가 생길 수 있습니다. 이런 문제 발생을 염두 해 민간택지 분양가 상한제가 시행되기 전에 강남 아파트 매매에 많은 사람들이 몰려서 강남구 집값이 상승되고 있는 것이라는 평가도 있습니다. 아직까지 분양가 상한제가 제대로 시행된 것이 아니기 때문에 정확한 판단을 하기 어렵지만, 분양가 상한제가 시행된다면 강남 집값이 상승이 아닌 유지 상태를 보일 가능성이 높습니다.

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