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서울에 그 많던 회사는 다 어디로 갔을까?

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서울 을지로·시청·충무로, 상가·오피스 공실률 20%

한국감정원이 분기별로 조사·발표하고 있는 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난 1분기 서울지역 상업용부동산 공실률은 전분기 대비 0.4%p 감소해 평균 공실률 11%를 기록했습니다. 전분기보다 소폭 감소했지만 전국 평균 공실률(12%)보다 1%p 높은 수준이며, 특히 서울 주요 3대 업무지구 중 도심권역 공실률은 14.5%로 강남(8.1%), 여의도·마포(12%)보다 훨씬 높은 공실률을 보여 도심 오피스의 공실 문제가 심각한 상태임을 나타냈습니다. 도심 권역 중 가장 높은 공실률을 높인 곳은 시청(20.8%)·을지로(20.9%)·충무로(20%) 등으로 서울 전체 평균의 2배에 가까운 공실률을 보였습니다. 이에 대해 상가정보연구소 한 연구원은 "부동산 경기뿐 아니라 실물경제를 비롯한 전반적 경기가 좋지 않아 높은 월세를 부담하지 못하고 폐업하는 세입자가 늘고 있다”면서 “서울 도심 권역에 오피스가 집중했던 과거와 달리 경기도를 비롯한 서울 접근성이 좋은 수도권에 오피스가 공급되어 서울의 도심 오피스 수요가 이탈된 것이 서울 도심 오피스 공실에 영향을 미쳤다"고 전했습니다.


그렇다면, 서울 도심을 떠난 기업들이 어디로 향하고 있는 것일까요? 기업들이 서울 도심을 떠나는 이유 중 하나가 서울 외곽, 수도권 지역에 위치한 오피스 공급이 많아짐에 있다고 하는데요. 기업들이 도심을 포기하고 수도권 지역으로 위치를 옮기는 이유는 무엇인지 살펴보겠습니다.

서울 떠난 기업은 지식산업센터로 간다?

서울을 떠나 수도권으로 이전하는 기업들이 늘어나고 있습니다. 특히, 그 중에서도 지식산업센터에 대한 기업들의 관심이 높아지고 있는데요. 그 가장 큰 이유는 바로 높은 임대료에 있습니다. 서울의 주요 업무·상업 지역인 을지로의 경우, 1㎡당 월 임대료(월세 환산임대료로서 3층부터 최고층까지의 평균 임대료임)는 3만7,000원으로 도심 지역 평균 임대료 2만7,900보다 9,100원이나 높습니다. 서울 평균 임대료(2만2300원)보다는 65.9%나 높은 수준이고요. 광화문이나 남대문 일대 오피스 빌딩도 마찬가지입니다. 1㎡당 임대료가 각각 3만3,000원, 3만2,500원으로 서울 전체나 도심 권역 평균 임대료를 훨씬 웃돌고 있고 그럼에도 불구하고 임대가격지수는 상승세입니다. 광화문의 경우 전년도 4분기 1㎡당 임대료가 2만8800원이었는데 3달새 단위면적당 4,200원이나 올랐습니다.


이에 서울 도심에 있었던 기업들이 임대료가 상대적으로 저렴함 수도권 지역으로 이동하고 있는 것입니다. 특히, 저렴한 임대료와 다양한 혜택을 제공하고 있는 지식산업센터에 대한 기업들의 관심이 높은데요. 지식산업센터 대부분은 수도권에 위치해 있어 교통 인프라가 좋고, 기업들을 중심으로 계획되었기 때문에 운영 시스템에 대한 기업들의 만족도가 높습니다. 무엇보다 기업들에게 다양한 혜택을 제공하기 때문에 지식산업센터로 이전하는 기업도 늘고 있는데요. 어떤 서비스와 혜택을 제공하는지 살펴볼까요?

지식산업센터의 가장 큰 혜택은 세재 혜택이라고 볼 수 있습니다. 현재 지식산업센터에서 지원하고 있는 세재 혜택은 지식산업센터를 분양 받을 시에 취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면, 지방세 경감 혜택(2019년 12월 31일까지)을 제공하고 있습니다. 단 지식산업센터를 신축하거나 증축하여 설립한 자로부터 최초로 분양 받아 입주하는 기업에 한하여 적용됩니다. 또한 지식산업센터에 입주하는 기업의 경우, 4년 간 100%·후 2년간 50% 법인세 감면 혜택이 제공됩니다. 이 혜택의 조건은 과밀억제권역(인구 및 산업이 지나치게 집중됐거나 혹은 집중될 우려가 있어 이전 및 정비가 필요한 지역)에서 성장관리권역(과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역)으로 가는 경우(과밀억제권역에서 과밀억제권역으로 가는 경우 법인세 감면 혜택 적용 없음), 과밀억제권역에서 2년 이상 공장시설을 갖추고 사업을 하는 중소기업이 과밀억제권역 밖으로 전부 이전하는 경우(2020년 12월 31일까지), 이전 후 1년 구 공장 폐쇄 및 양도를 해야 적용이 가능합니다.

지식산업센터 문 두드리는 기업들

다양한 세제 혜택과 서비스를 제공하는 지식산업센터로 기업들의 관심이 옮겨지면서 수도권 지방에 많은 지식산업센터가 문을 열고 있습니다. 현재 지식산업센터는 서울 도심과 인접한 곳에 자리를 잡고 있습니다. 특히, 서울 성수동·가산디지털단지, 경기 고양·부천·동탄하남·다산 등에 위치한 지식산업센터가 서울 도심과 인접하여 많은 관심을 모으고 있습니다. 그 중 서울 성수동에는 총 45개(2019년 6월 기준)의 지식산업센터가 성수동에 위치해 있습니다. 성수동에 위치한 지식산업센터의 평균 임대료는 성수동에는 지식산업센터가 생기면서 여러 스타트업 기업들이 들어오기 시작했고, 이로 인해 공유 오피스까지 들어오면서 스타트업 밸리로 떠오르고 있습니다. 부동산114에 따르면 성동지역 지식산업센터 3.3㎡당 분양가는 지난 2015년 957만원에서 지난해 1,265만원으로 32.2%나 상승했습니다. 분양가가 매해 높아지고 있지만, 입지적 조건에 비해 임대료가 저렴해 입주율이 높습니다.


이에 대해 성수동에 위치한 지식산업센터 통합홍보관 윤병욱 팀장은 “지식산업센터에 대한 문의는 많다. 현재 구로 가산, 하남 미사 등의 지역의 지식산업센터도 분양 중인데, 특히 성수동이 다른 지역에 비해 입주 문의 많은 편”이라며 성수동에 위치한 지식산업센터에 대한 기업들의 관심이 높음을 전했습니다. 성수동에 위치한 지식산업센터 임대료에 대한 질문에는 “분양 평수 대비 평당(3.3㎡) 4만5,000~5만원 정도의 임대료를 보이고 있다”며 성수동의 지식산업센터가 평수 대비 저렴한 임대료를 형성 중임을 전했습니다.


이런 이유로 성수동 내 위치한 지식산업센터의 공실도 빠르게 사라지고 있다고 합니다. 성수동에 위치한 대양홀딩스 오윤석 부장은 “성수동에는 다양한 지식산업센터가 있는데, 건설된 지 조금 된 건물의 경우에는 공실이 거의 없다. 입주가 거의 다 되어있는 상태”라며 현재 성수동에 위치한 지식산업센터의 인기를 실감케 했습니다.


지식산업센터에 대한 기업들의 관심은 비단 성수동에만 있는 것이 아닙니다. 성수동을 제외하고도 수도권 지역에 위치한 지식산업센터에 기업들의 이목이 집중되고 있습니다. 다양한 서비스와 세제 혜택, 그리고 원활한 교통 인프라가 주는 장점이 기업들에게 서울 도심이여야 하는 이유를 없애고 있습니다. 앞으로도 서울 도심이 아닌 서울 도심에서 조금 떨어진 외곽이나 수도권 지역으로 이전하는 기업이 늘어날 지 귀추가 주목되고 있습니다.

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