서민 대표 주거지의 반란 '노도강' 가장 많이 올랐다
작년 서울 아파트값 상승률 Top3 ‘노도강’
2020년 한 해, 서울에서 가장 집값이 많이 오른 곳은 어디일까요? 강남구? 아니면 서초구나 송파구? 답은 바로 노원구, 도봉구, 강북구를 가리키는 ‘노도강’ 지역이었습니다.
부동산 114 통계에 따르면 3.3㎡당 서울 평균 매매가격은 작년 1월 3,081만원에서 12월 3,464만원으로 12.4% 상승했습니다. 구별로 보면, 강북구, 노원구, 도봉구 순으로 상승률이 가팔랐습니다.
이와 다르게 서울 집값 상승을 주도해왔던 강남구는 지난해 4.1% 오르는데 그치며, 서울 중 가장 낮은 상승률을 보였습니다. 뿐만 아니라 서초구, 송파구, 용산구 등 소위 말하는 부촌 지역들도 상승폭이 더뎠습니다.
실제로 작년 한 해 노도강 아파트는 거래마다 신고가를 갱신했습니다. 강북구 미아동 ‘꿈의숲 해링턴플레이스’ 전용 84㎡는 1월 5억2,980만원에서 12월 10억1,500만원에 팔렸습니다. 1년만에 2배 가량 뛴 것입니다.
구축 아파트도 마찬가지인데요. 노원구 중계동 ‘청구3차’ 전용 84㎡가 1월 8억9,300만원에 거래된 이후, 12월 13억원까지 급등했습니다. 도봉구 창동 ‘동아청솔’ 전용 84㎡도 연초 7억3,000만원에서 연말 9억5,000만원에 거래됐습니다.
서울 아파트간 ‘키 맞추기’ 현상
왜 노도강 집값이 가파른 상승세를 보이게 된 것일까요? 업계 전문가들은 서울 아파트 시장의 ‘키 맞추기 현상’이라고 분석합니다. 서울 외곽에 위치한 노도강은 비교적 집값이 저렴했던 곳이었는데요. 서울 인기 지역을 중심으로 집값이 급등하다 보니, 덩달아 외곽 지역 집값까지 뛰게 된 것이죠.
특히, 2019년 정부가 발표한 12.16 부동산 대책도 결정적이었습니다. 9억원 초과 주택에 대한 대출 문턱이 높아지자, 9억원 이하 아파트들이 밀집한 노도강 지역에 매수자들이 몰렸습니다.
당시 거래량만 봐도 그 직전 년도에 비해 배 이상 늘어난 것을 확인할 수 있습니다. 풍선효과가 나타난 셈이죠. 당시 노도강 지역 내 9억원 넘는 아파트 거래 비중은 1%에 불과했습니다.
재건축·재개발로 '천지개벽' 예고
여기서 굵직한 호재도 노도강 집값 상승에 한몫한 것으로 풀이됩니다. 동네 곳곳이 정비사업으로 천지개벽을 예고 중이죠.
낡은 다세대 주택가가 밀집한 강북구는 미아뉴타운 호재가 기다리고 있습니다. 노원구는 상계주공아파트 재건축이 예정돼 있고, 노원구에서 시작된 재건축 열기는 도봉구까지 들썩이게 만들고 있습니다. 현재 창동주공아파트도 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다.
서울 외곽 설움 달래는 '교통혁명' 탄력
그간 노도강 지역이 서울 지역임에도 시세가 그리 높지 않았던 것은 다소 불편한 교통망이 있었습니다. 수도권 1호선, 4호선, 6호선, 7호선, 경전철 우이신설선이 있지만, 강남권으로의 출퇴근 시간이 꽤 걸렸습니다.
하지만 교통호재로 분위기가 달라졌습니다. 향후 노도강 지역에 경전철 동북선, 우이신설선 방학 연장선 등이 들어설 예정입니다. 노도강 지역 중심인 창동역에 수도권광역급행철도(GTX) C노선 정류장이 마련됩니다. 창동역에서 청량리역을 거쳐 10분이면 삼성역에 닿을 수 있습니다.
실제로 GTX C노선의 예비타당성 조사를 통과한 2018년 12월 직전, 창동 집값은 눈에 띄게 뛰었습니다. 당시 연초까지만 해도 3.3㎡당 1,444만원이었던 창동 아파트값은 GTX 예타 통과 무렵 1,833만원까지 치솟으면서 연간 상승률 27.0%를 기록했습니다.
같은 시기 국내 첫 K팝 음악전문 공연장 '서울 아레나' 건립이 본궤도에 오르면서 ‘창동·상계 창업 및 문화산업단지’도 호재로 작용했습니다.
올해 노도강 아파트값 얼마나 오를까?
2021년 새해에는 노도강 집값이 오를까요? 현재로썬 집값 상승 낙관론이 비관론보다 우세합니다. 노도강 아파트 평균값은 6억원 안팎으로 내 집 마련을 노리는 실수요자들이 몰릴 것이란 분석이죠.
게다가 심상찮은 전세 시장을 보면, 노도강 지역의 집값 상승이 더욱 점쳐지는데요. 실수요가 두터운 노도강 지역의 경우 전셋값이 매맷값과 맞먹는 경우가 나타나고 있습니다.
일례로 강북구 미아동 ‘북한산SK시티’는 작년 10월 전용 84㎡가 6억원에 거래됐는데요. 같은 달 전세는 5억5,000만원에 거래됐습니다. 5,000만원만 더 보태면 내 집 마련이 가능하다는 것입니다. 또한 석 달이 지난 지금 같은 단지 시세는 최고 8억원, 전세는 6억원에 올라오고 있습니다.
물론 작년보단 올해가 집값 상승폭이 적을 것이라는 의견도 있습니다. 노도강 지역의 대장주 아파트들이 9억원 ‘키 맞추기’에 들어갔기 때문에 매수세가 이전보다는 줄어들 것이라는 게 이유죠.
분명한 것은 전셋값 7억원대가 속속 등장하고 있는 지금, 노도강에게 ‘서민 대표 주거지’라는 수식어는 더 이상 어울리지 않다는 것입니다.
