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침체 겪는 강남 중대형... 불씨 지핀 강북 소형

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강남 4구 아파트값 약세… 규제 약발 먹혔나

초강력 규제라는 12.16 부동산대책에 서울 강남권과 비강남권의 명암이 엇갈리는 모습입니다.


한국감정원 주간 아파트 매매가격동향에 따르면 지난 2월 10일 기준, 강남 4구가 속한 서울 동남권 지역의 아파트 매매수급지수는 99.7을 기록하며 20주 만에 기준치인 100 밑으로 떨어졌습니다. 지난해 9월 23일 99.7 이후 처음인데요.


강남4구 지역은 지난해 하반기부터 상승세를 이어오다가 지난해 12.16대책 이후 9억원 초과 고가 주택을 대상으로 대출 규제가 강화되면서 시장 분위기가 바뀐 모습입니다.


실제로 서울 동남권 아파트값은 약세를 보이고 있습니다. 서초구는 2월 3일 통계 결과 -0.04% 변동률을 기록하고 2월 10일 결과에는 -0.06%을 기록하며 하락폭이 커졌습니다. 송파구도 -0.05%에서 -0.06%로 하락폭이 커졌고 강남구의 경우 -0.05%로 2월 3일, 10일 모두 변동률이 같게 나타났습니다.


이 기간 신축, 노후 단지 모두 하락하며 신축은 -0.09%, 지은 지 20년 초과한 재건축 단지는 -0.06%를 기록했습니다. 면적 별로는 중대형의 하락폭이 커지면서 전용 135㎡ 초과는 -0.03%, 102~135㎡는 -0.01%를 기록했습니다. 

9억 이하 몰린 노•도•강 아파트는 강세

한편 서울 동남권과 달리 노원, 도봉, 강북 등 이른바 노·도·강 지역은 가격이 올랐습니다. 이들 지역은 정부 규제 기준을 벗어난 9억원 이하 아파트들이 즐비해 수혜를 입고 있습니다.


노원구 아파트값 변동률은 2월 3일 기준 0.07%였으나 2월 10일에는 0.09%를, 도봉구는 0.06%에서 0.06%로 동일했고, 강북구는 0.07%에서 0.08% 등으로 변동폭이 커졌습니다.


도봉구 창동에 있는 ‘북한산 아이파크’ 전용 84㎡는 지난 1월 7억7000만원에 거래된 후 현재 8억원을 웃돌고 있습니다. 1월 입주를 시작한 노원구 상계동에 있는 상계역 센트럴 푸르지오 전용 84㎡는 지난해 말 8억9,900만원에 거래된 후 현재 9억원대 중반까지 시세를 형성하고 있습니다. 

12.16대책 이후 엇갈리는 집값…이유는?

이처럼 서울 외곽지역에서 집값이 급등하고 있는 데는 정부의 대출 규제 이후 갭 메우기 때문이라는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.


주택담보대출을 조이는 정부 정책으로 15억원 초과 아파트 거래가 10분의 1로 급감하면서, 강남 집값은 꺾인 반면, 9억원 이하 아파트가 몰린 노·도·강 지역에선 집값이 되레 갭 메우기 현상을 보이고 있는 것인데요.


그 동안엔 서울에서 상승폭이 컸던 단지나 재건축 단지를 중심으로 집값이 하락했으나 이제는 저평가된 단지와 개발호재가 있으면 상승하고 있습니다. 대출 규제와 세제 강화 등 다양한 압력이 존재해 매수자 우위시장이 지속될 수밖에 없는데요.


부동산인포 권일 리서치팀장은 “고가 아파트 대출 규제와 보유세가 강화되면서 강남권을 중심으로 집값 상승이 둔화되거나 약세로 돌아서 강남권과 비강남권 간의 간격은 좁혀졌지만 이 같은 상황은 길게 이어질 것으로 예상되지 않습니다. 강남권 좋은 입지에서 양도세 중과를 피한 일부 매물들이 나와 거래가 되기 시작하면 다시 간격이 벌어질 가능성이 높습니다.” 

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