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리얼캐스트

종합부동산세, 넌 누구니?

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강북에서도 처음으로 종부세 내는 단지 나와

온 나라가 난리입니다. 11월 25일에 발송된 종부세 고지서 때문입니다. 신한은행에 따르면 아리팍 전용 84㎡는 지난해에 281만원 냈는데 올해는 494만원 낸다고 하구요. 강북에서도 올해 처음으로 종부세를 내는 단지가 수두룩하게 나왔다고 하죠.


종부세가 너무 많다, 아니다 당연하다 하고 말이 참 많은데 전 종부세를 내 본 적이 없어서 잘 체감이 안되더라구요. 그래서 알아봤습니다. 종부세는 어떤 세금일까요? 그리고, 대체 왜, 어떻게 도입된 세금일까요?

종부세는 어떤 세금일까?

우리나라의 부동산 보유세는 크게 두 가지로 나뉩니다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세죠.


재산세는 토지, 건축물, 주택에 부과되는 세금이구요. 지방세니까 지자체가 걷어서 활용합니다. 그런데 종부세는 주택과 토지에 부과되는 세금이고 국가가 걷는 세금입니다. 대신 국가에서 활용하지는 않습니다. 지방교부세법에 따라 전부 지자체에 교부하게 돼 있어요. 왜 굳이 지자체가 쓸 돈을 지자체가 안 걷고 국가에서 걷는지는 곧 얘기하겠습니다.


그런데 이 종부세, 사실 아직 미성년자입니다. 처음 논의되기 시작한 시기로 거슬러 올라가도 올해로 18살이 되는 세금이예요.


종부세라는 개념이 처음 등장한 건 2003년 입니다. 당시 출범 초기였던 정부는 큰 숙제가 있었습니다. 미친듯이 치솟는 집값이라는 숙제입니다.부동산114에 따르면 2002년에는 전국 아파트 가격이 22% 올랐습니다. 서울이 1년만에 28%, 경기도는 23% 올랐거든요. 상승세는 2003년에도 여전해서 연간 상승률이 13%에 달했습니다. 13%도 어마무시한 수치죠. 3억짜리 아파트를 갖고 있으면 1년 동안 아무것도 안해도 3,900만원이 생기는 겁니다.


보다 못한 정부는 결국 9월 2일, 보유세 개편안을 발표했습니다. 부동산을 너무 많이 가진 사람에게 대해 당시에 내던 재산세와 별도로 국세를 신설해서 부과한다는 내용이었죠. 부동산 투기를 잡고, 집값을 안정시킨다는 목적이었습니다. 이게 바로 종합부동산세의 시작입니다.

종부세는 왜 나라에서 걷지?

그런데 이 종합부동산세, 실질적으로는 종합토지세를 대체할 방법으로 고안된겁니다. 당시에는 종합토지세라는 걸 냈어요. 당시 보유세는 건물에 대한 재산세, 토지에 대한 종합토지세로 나뉘었거든요. 두 세금 중 종합토지세는 부의 재분배 기능이 있는 세금이었습니다. 전국의 토지를 합산해서 누진세율을 적용하는 세금이었거든요.


그런데 종합토지세가 실제로는 그렇게 부의 재분배 효과가 크지 않았습니다. 왜냐면 이게 지방세거든요. 지자체장 입장에서는 종합토지세를 함부로 올릴 수 없어요. 표가 빠지니까요. 어느 유권자가 나한테 세금을 더 내라고 하는, 내 재산을 갉아먹는 후보자를 지자체장으로 뽑으려고 하겠어요?


덕분에 종합토지세 세수 증가율은 바닥을 기었습니다. 1995년 기준 1조 2천억원을 걷었는데 2001년에는 1조 3600억원에 그쳤으니 말 다 한 셈이죠. 이런 까닭에 당시 정부는 중앙정부가 직접 부자에게서 세금을 걷어 분배하는 종부세를 고안한 것입니다.

기대만큼 효과가 없었던 종부세… 대책은?

기대와 달리 종부세는 초기에 크게 약발을 내지는 못했습니다. 오히려 강남 재건축과 판교발 집값 급등세로 2003년 상승세가 재연되었죠. 부동산114에 따르면 2005년 용인은 34.9%, 과천은 34.37%, 성남은 31.05% 올랐거든요. 강남 3구도 20% 이상의 상승률을 기록했습니다.


정부는 고가 부동산 소유자와 다주택자가 꿈쩍도 하지 않았던 이유를 고민했습니다. 결국 종부세가 무섭지 않다는 것이 문제였죠. 최초의 종부세는 인별 합산과세였거든요. 가족 명의를 활용해서 종부세를 피할 수 있었던 겁니다. 특히 2008년에 배우자 증여세 공제한도가 6억원으로 상향되면서 부부 공동명의를 활용하기도 쉬워졌어요.


거기다, 주택의 가격도 문제였습니다. 당시에는 공시지가 기준으로 9억원 초과분에 대해 최대 3%의 세율을 적용했는데, 당시 2005년 서울 아파트 시세는 평균 3억9천만원 수준이었습니다. 가장 비쌌던 강남구도 8억 9천만원 정도였고, 서초구는 7억 7천만원 수준이었습니다. 이것도 공시가격이 아니라 시세 기준 데이터니까 정말 종부세를 내는 집이 한 줌에 불과했던 겁니다.


매년 지나치게 세금 부담이 늘어나는 것을 막기 위해 만든 세부담 상한선도 입법 과정에서 150%로 낮춰졌습니다. 지난해에 100만원을 냈으면, 올해 집값이 두 배로 뛰었어도 150만원만 내면 되죠. 그 결과 종부세법은 2005년 3월 강남 재건축 아파트 투자 열풍, 6월 판교발 아파트 가격 상승을 막을 수 없었습니다.


정부는 결국 8.31 부동산 대책을 발표하기에 이릅니다. 종부세법을 세대별 합산과세로 바꾸고, 주택은 공시지가 기준 6억원 초과로 강화했죠. 세대별 합산과세로 바꾸면 가족끼리 명의를 나눠서 종부세를 피하는 건 불가능해지거든요.

헌재의 일부 위헌결정으로 힘 빠져

종부세법에 제동이 걸린 건 2008년입니다. 그 주인공은 헌법재판소입니다. 종부세법의 일부 규정이 위헌이라고 판단했거든요. 1주택 장기보유자에 대한 예외를 두지 않는 건 재산권을 침해하므로 헌법에 맞지 않고, 특히 세대별 합산과세는 헌법상 국가의 의무인 혼인과 가족생활의 보장을 어긴 위헌이라고 판단한 겁니다.


결국 헌재 결정으로 결정타를 먹은 종부세는 크게 완화되었습니다. 과세기준은 6억원 이상으로 유지하는 대신, 1세대 1주택자는 9억원으로 설정됐죠. 세율도 최대 3%에서 최대 2%로 낮췄고, 개인별 합산과세로 바뀌었습니다. 여기에 공정시장가액비율 80%를 적용하면서 종부세법은 완전히 무력화되었습니다.


공정시장가액비율이 뭐냐면 과세표준을 정할 때 공시가격에서 할인하는 기준이거든요. 예를 들어 10억짜리 아파트에 9억원을 공제하고 남은 1억원에 또 0.8을 곱해서 과세표준을 설정하는 겁니다. 그럼 과세표준은 8천만원이 됩니다. 여기에 세율을 적용해서 종부세를 산출하죠. 개정 전에는 공제한도도 낮아서 같은 아파트도 4억원의 과세표준이 적용된 걸 생각하면 괄목할만한 변화였습니다.


이런 내용을 담은 개정 종부세법은 2008년 12월 16일부터 시행되었습니다. 그 이후로 종부세법은 9년 동안 유령으로 남게 됩니다. 종부세액은 2008년 기준 2조 3,280억원 수준이었다가, 이듬해인 2009년에는 9,677억원으로 대폭 감소했습니다. 주택가격이 오르면서 차츰 종부세도 오르긴 했는데, 2018년 기준으로도 1조 8,772억원에 그쳤습니다.

종부세법의 화려한 부활

그런데, 2018년 들어서면서 종부세법을 둘러싼 환경이 급변합니다. 2014년부터 시작된 아파트 가격상승 흐름이 2018년에 폭발했거든요 한 해 동안 전국 아파트 가격은 11% 올랐고, 서울은 22%의 가격상승률을 기록했습니다.


결국 정부는 종부세 카드를 다시 꺼내 들게 되었습니다. 9.13 대책으로 화려하게 귀환한 종부세법은 다주택자와 고가주택을 정조준했습니다. 고가주택은 최고 2.7%로 세율이 늘었고, 다주택자는 최고 3.2%까지 늘었습니다. 다주택자에 대한 세부담 상한도 최대 300%로 다시 늘었습니다. 특히 종부세법의 숨통을 끊어놓았다고 평가되는 공정시장가액비율을 80%에서 매년 5%씩 올려 100%까지 인상해 실질적 폐지 수순을 밟기로 했습니다.


뒤이어 12.16대책, 7.10대책을 통해 종부세는 더 강화되었습니다. 다주택자 기준 최대 6.0%까지 세율이 인상된 거죠. 여기에 집값이 크게 오른 가운데 공시가율 현실화까지 진행되면서 실제 종부세 부담이 전례 없이 늘어난 상황이긴 합니다. 최근 뉴스 사회면이 종부세로 시끄러운 이유입니다.


종부세가 과한지, 아니면 적절한지에 대해서는 사람마다 모두 의견이 다릅니다. 누군가는 ‘집값이 올랐으니 종부세도 오르는 게 당연’하다고 얘기하구요. 반대편에선 ‘집값이 올랐어도 팔지 못하면 돈이 없는데 어떻게 내냐’고 얘기합니다. 또 누군가는 ‘그럼 집 팔고 딴데 가면 될 거 아니냐’고 얘기하고요. 또 다른 누군가는 ‘그럼 종부세 꼬박꼬박 낼 수 있는 부자만 그 집에 살 수 있다는 건데, 그거야말로 양극화를 조장하는 거 아니냐’고 반론합니다.


종부세에 대해 알아봤지만 뭐가 정답인지는 모르겠습니다. 개인적으로도 종부세 내는 입장이 되고 싶긴 한데 막상 2천만원짜리 종부세 고지서 받으면 화가 날 것 같기도 합니다. 모든 사람이 만족할 수 있는 부의 재분배 방법은 없는 걸까요? 참 어려운 문제네요. 아무쪼록 잘 좀 해결됐으면 좋겠습니다.

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