리얼캐스트

지난달 15일 주식상장으로 화제가 된 BTS소속사 빅히트 엔터테인먼트. 이번 상장으로 방시혁 대표는 자산이 조단위로 불어났으며, 단숨에 국내 주식부자 순위 6위를 차지하기도 했습니다.

언론에선 방 대표의 자산 규모와 주가에만 집중하고 있지만, 원래 기업이 주식을 발행하는 목적은 사업자금 조달에 있죠. 빅히트는 공시자료에서 이번 주식 공모를 통해 조달한 약 9,500억원에 대한 세부 사용계획을 밝히고 있습니다. 

그중 535억원에 달하는 용산트레이드센터(YTC) 내 시설구축 자금이 눈에 띕니다. 빅히트는 사옥용 건물을 따로 매입하지 않고 약 171억원 보증금에 2020년 5월부터 2025년 4월까지 해당 건물을 통으로 임차한다고 하는데요.

건물을 사는 대신 신사옥에 대한 500억원 대 시설 투자와 함께 플레디스, 쏘스뮤직 등 다른 유명 연예기획사를 인수합병하는 등 광폭행보를 보이고 있습니다. 게다가 앞으로 글로벌 현지 제작 및 유통 전략을 강화할 수 있도록 국내외 기업 지분을 인수하는 데 2022년까지 5,000억원 대 투자를 단행할 계획입니다.

스케일이 다른 빅히트 엔터테인먼트. 그리고 입주 전부터 이미 빅히트 신사옥으로 유명해진 용산트레이드센터. 빅히트의 미래전략이 완성될 이 건물은 과연 어떤 곳일까요?

용산트레이드센터가 위치한 한강대로는 서울의 중심 용산에서도 최중심을 지나는 거리입니다. 특히 신용산역부터 한강까지 이어지는 길은 대기업 본사와 호화 주상복합이 속속 입주하며 ‘마천루의 숲’으로 변모하고 있습니다.

이곳은 강남뿐 아니라 상암, 여의도 방송국 접근성이 좋다는 점. 공항철도, KTX 정차역이 가까워 국내외 팬들이 모두 방문하기 좋다는 점에서 글로벌 연예기획사로 성장한 빅히트에겐 최적의 입지인데요.

특히 신사옥과 같은 라인엔 아모레퍼시픽 본사, LG유플러스 본사, LS용산타워, 용산센트럴파크해링턴스퀘어가 자리하고 있습니다. 특히 아모레퍼시픽 본사 부지는 용산구 내에서 공시지가가 가장 비싼 곳으로 한강대로의 가치를 보여주고 있죠. 해당 부지의 2020년 개별공시지가는 ㎡ 당 3,490만원으로 평당으로 치면 공시지가만 1억원이 훌쩍 넘습니다.

한 블록 거리인 용산 해링턴스퀘어 옆길에는 용산민족공원과 바로 연결되는 ‘파크웨이’가 조성될 계획입니다. 게다가 용산역 맞은 편엔 코레일이 보유한 국제업무지구 부지가 있어 개발 호재가 만발한 곳이죠.

시가총액 6조원에 빛나는 빅히트 엔터테인먼트 입주 또한 한강로에선 ‘빅 호재’로 통한답니다.

지하7층에서 지상 19층 대형 건물인 용산트레이드센터는 바로 옆 엘지유플러스 건물과 나란히 서 있어 마치 쌍둥이 같은 모습을 하고 있습니다.

엘지유플러스 본사는 지하7층~지상21층으로 규모가 비슷한데다, 넓은 직육면체에 건물이 높이 올라간 샤프한 사각구조 또한 같습니다. 통유리로 마감되어 도회적인 디자인이 돋보인다는 점에서 더욱 유사하죠.

이 때문에 지역 부동산에선 건물주가 LG유플러스 사옥을 보고 ‘똑같이 지어달라’고 했다는 풍문이 나돌기도 했습니다. 실제 건물 시공을 LG유플러스 사옥을 지은 에스앤아이코퍼레이션(구 LG서브원)이 했기 때문에 소문에 더욱 힘이 실리기도 했죠.

신축 건물인 용산트레이드센터는 아직 한번도 매매가 이뤄진 적이 없기에 정확한 가격을 알기는 어렵습니다. 대신 공시가격과 주변 시세를 통해 추정해보겠습니다.

우선 땅값만 계산해볼까요? 일반상업지역인 건물의 대지 면적은 4,470.6㎡이며 공시지가에 따른 땅값은 최소 1,051억 4,851만원이 됩니다. 통상 공시지가가 시세보다 낮다는 점에서 실제로는 이보다 훨씬 비싸다고 볼 수 있죠. 건물의 내부 면적을 모두 합친 연면적은 6만 2,858.97㎡, 용적률은 약 822%입니다. 일반상업지역 내 건물이라 그만큼 높고 크게 지을 수 있었던 것이죠.

지난 6월 같은 한강로3가에서 연면적 1만 ㎡규모의 나진전자상가 12동, 13동, 13-1동이 947억원에 거래됐는데요. 입지나 연면적, 건축연도를 고려할 때 용산트레이드센터는 이보다 몇 배 이상 가치를 할 것으로 추정됩니다. 땅값만 이미 1,000억원이 넘으니 적어도 수천억 가치가 되겠네요.

천문학적 가치를 자랑하는 이 건물의 소유주는 용산무역센터 주식회사이며, 최대 주주인 회사 대표 K씨와 나머지 가족2명이 실질적인 건물주입니다. 대형 부동산 임대법인 2세인 K씨는 현재 40대 초반의 나이로 1972년생인 방시혁 대표보다 8살이 어립니다.

건물이 지어진 토지는 K대표의 부친이자, 부동산 큰손으로 유명한 창업주 소유이니, 사실상 가족 건물이라고 할 수 있겠네요.

등기부등본 상 이 건물엔 빅히트가 설정한 전세권 이외에 대출이 없습니다. K씨 일가는 담보대출 없이 수천억 가치의 해당 건물을 보유하고 있다는 뜻이죠.

내부 인테리어 및 시설 구축으로 인해 빅히트 엔터테인먼트의 실제 입주는 빨라야 올해 말 쯤으로 예상됩니다.

대형 연예기획사는 방음 및 프라이버시 문제로 건물을 통으로 임차 하거나 신사옥을 지어 입주하는 경우가 많습니다. 연습실, 녹음실 같은 시설 때문에 넓은 공간이 필요하기도 합니다. SM엔터테인먼트가 성수동 아크로 서울포레스트의 오피스 건물인 D타워로 흩어져 있던 계열사 사무실을 통합하는 것도 이 때문이죠.

빅히트 신사옥에도 사무실, 안무연습실, 음악작업실, 사내식당이 생기는데요. 아이돌 기획사에서 복합콘텐츠를 제공하는 요즘 추세에 따라, 아티스트 뮤지엄 등 팬들을 위한 문화시설까지 조성됩니다. 시설구축에 535억원이 쓰일 만 하죠.

이러한 대대적인 투자로 인해 해당 건물 가치는 앞으로도 오를 전망입니다. 라이벌 소속사인 YG와 JYP엔터테인먼트 모두 신사옥 입주 후 해당 자리 땅값이 급격히 상승하는 모습을 보이고 있기 때문입니다. 강동구 성내동 소재 JYP 신사옥 공시지가 상승률은 2018년 입주 이후 배 이상 높아진 상태입니다. 

서교동 홍대 상권의 주변으로만 여겨지던 합정동 상권은 YG가 대형 기획사로 성장하면서 동시에 한류의 메카로 발돋움 했는데요. 금융위기 이후 마이너스였던 합정동 사옥 자리의 개별 공시지가는 YG가 현재 자리로 확장 이전한 이후 올해까지 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

지금까지 글로벌 아티스트, BTS 소속사 신사옥에 대해 알아봤는데요. 세계적으로 인기를 더해가는 BTS와 자신만의 비전을 속속 실행하고 있는 빅히트 엔터테인먼트로 인해 아미들이 용산을 점령할 날이 머지 않은 것 같습니다.