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‘6.17 효과’ 엇갈린 수도권 분양시장…서울 ‘웃고’ 경기·인천 ‘울고’

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수도권 미분양 증가, 왜?

최근 수도권 분양시장은 희비가 엇갈렸습니다. 서울은 여전히 달아오른 분위기지만, 인천과 경기 일부 지역은 열기가 한풀 꺾인 것인데요.


이달 초 국토교통부가 발표한 ‘미분양 통계’ 자료에 따르면 7월 말 기준 수도권 미분양 주택은 3,145호로 전월 대비 13.5% 증가한 것으로 나타났습니다. 인천과 경기 지역의 미분양 주택이 늘어나면서 수도권 미분양 물량이 11개월 만에 증가세로 돌아선 것입니다. 이는 전국 미분양 주택이 5년 2개월 만에 최저치를 기록한 것과 대비됩니다. 


이처럼 경기, 인천지역에 미분양이 증가한 것은 6.17 부동산 대책의 여파라는 게 업계 중론입니다. 6.17 대책으로 경기 및 인천 일부 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶이면서 대출규제가 까다로워졌고 그 여파가 분양시장에 드러나고 있다는 것이죠. 


투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제가 강화됩니다. 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야 하며 청약 요건, 전매제한도 강화됩니다. 또한 양도세 중과, 자금조달계획서 의무화 등 고강도 규제도 적용되죠.

여전히 서울 분양시장 ‘초강세’

서울 분양시장은 고강도 규제책에도 아랑곳하지 않고 여전히 뜨겁습니다.


지난 달 1순위 청약을 받은 서울 은평구 ‘DMC SK뷰 아이파크포레’는 총 110가구 모집에 3만 7,430명이 신청해 평균 340.3대1의 경쟁률을 기록했습니다. 올해 서울에서 분양한 단지 가운데 최고 청약 경쟁률이었죠.  


서울 분양시장은 6.17 대책의 영향보단 분양가상한제에 따른 공급부족 우려로 청약 과열이 나타나는 모습입니다. 더욱이 7월과 8월에는 분양가상한제 적용을 피해 입주자모집공고를 신청한 알자 단지들이 대거 나오면서 분양시장이 활기를 띠었죠.  


실제로 서울 1순위 평균 청약경쟁률은 6.17 대책 이후 더욱 치열해지고 있습니다. 6월 50.8대1을 기록한 이후, 7월 41.7대1로 주춤하는가 싶더니 8월 80.3대1, 9월 146.8대1로 점점 치솟았습니다. 오히려 6.17 대책으로 수도권 전역이 규제지역으로 묶이면서 투자 수요와 실수요 모두 서울로 유입되는 ‘빨대효과’가 더욱 두드러졌다는 평가입니다.

잘 나갔던 인천·경기 분양시장 ‘급브레이크’

이와 다르게 인천과 경기도는 6.17 대책 직후 청약 경쟁률 자릿수부터 달라졌습니다. 수백 대 일의 경쟁률은 더 이상 찾아볼 수 없습니다. 


인천 분양시장은 상반기 역대 최고의 전성기를 누렸습니다. 비규제 지역의 수혜를 톡톡히 보며 상반기 분양한 아파트가 전부 1순위 마감됐습니다. 지난 4월 분양된 ‘부평역 한라비발디 트레비앙’의 경우에는 251.9대1의 평균 경쟁률을 기록하며 2000년 이후 인천 최고 경쟁률을 거두기도 했죠. 


그랬던 인천 분양시장이 급반전이 됐습니다. 현재 인천 대부분 지역은 6.17 대책 이후 조정대상지역으로 지정됐으며 연수구, 남동구, 서구는 투기과열지구로 묶였습니다. 6월과 7월 평균 청약경쟁률을 봐도 분양시장의 판도가 뒤바뀌었다는 것을 알 수 있습니다. 6월 43.4대1을 기록한 뒤, 7월 곧바로 5.5대1로 경쟁률이 꺾였습니다. 


이뿐만 아니라 미분양도 속출했습니다. 중구 D 아파트는 7월 진행된 청약 당시 대규모 미달 사태가 빚어져 총 412가구 중 357가구가 미계약 잔여물량으로 나왔습니다. 같은 달 분양에 나선 S 아파트 역시 전체 909가구 중 365가구가 미계약분으로 남았습니다. 


경기도 분양시장도 마찬가지입니다. 6.17 대책으로 신규 규제지역으로 지정된 평택, 양주, 화성 등은 겨우 순위 내 마감하고 있습니다. 평택 E 아파트의 경우, 순위 내 마감에 실패해 전체 610가구 중 244가구가 잔여 가구로 나오기도 했죠.  


같은 기간 경기도의 평균 청약경쟁률도 크게 내려갔습니다. 6월 20.3대1에서 7월 19.2대1로 소폭 낮아지더니, 8월 6.8대1, 9월 3.6대1을 기록했습니다.

수도권 분양시장 ‘양극화’ 이어지나

전문가들은 고강도 규제 기조 속 수도권 분양시장의 양극화가 계속될 것으로 보고 있습니다.


한 업계 전문가는 “고강도 규제에도 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도가 뚜렷해지면서 서울 분양시장은 강세를 계속 보일 것”이라면서 “서울을 제외한 나머지 수도권 지역은 규제 여파에 따른 투자심리가 위축되면서 ‘될 곳만 되는’ 현상이 한동안 유지될 것”이라고 말했습니다.

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