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청약가점제 후폭풍... 현금 부자만 웃었다

부의 상징 대형 아파트. 환금성이나 관리비 측면에서 중소형보다 ‘가성비’가 낮다는 평가를 받아왔는데요. 최근 주택시장에서 대형 아파트의 인기가 심상치 않다고 합니다.

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서울 대형 타입 청약경쟁률, 1위 행진

서울 아파트 분양 시장에서 대형 평형의 인기가 이어지고 있습니다. 아파트 청약홈에 따르면 6월~7월 사이 청약을 받은 아파트 중 대형 타입을 공급한 주요 단지를 보면 최고 경쟁률이 모두 전용면적 85㎡ 초과 타입에서 나왔다는 사실을 확인할 수 있습니다.


이보다 1달 앞서 5월 청약을 진행한 흑석리버파크자이는 전용면적 120㎡ 타입에서 무려 1998대1로 2000대1에 가까운 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 해당 면적이 불과 1세대 공급됐기에, 청약경쟁률이 과도하게 높아 보이는 ‘착시현상’을 일으켰을 수 있습니다. 하지만 신청 건수가 1,998건으로 소형인 59A타입(1,603건)보다 많아 그저 착시 현상이라고만 보기 어려운데요.


서울은 전 지역이 투기지역 및 투기과열지구로 무주택, 또는 1주택(기존주택 처분 조건)에게만 1순위 자격이 주어집니다. 하반기 공급된 모든 서울 아파트가 1순위 해당지역에서 마감됐다는 점을 감안하면, 청약자는 사실 상 대부분 실수요자라는 사실을 알 수 있습니다.


흔히 실수요자들은 전용면적 59~85㎡ 사이 중소형 타입을 선호한다고 알려져 있는데요. 그럼에도 불구하고 대형 타입이 최고 청약경쟁률을 보여주고 있는 이유가 무엇일까요?

가점 낮아서…추첨제가 기회

이러한 현상은 투기과열지구 중소형(전용면적 85㎡ 이하)에 대해 100% 청약가점제가 실시된 8.2대책(2017년) 이후 서서히 본격화 되었습니다. 100% 가점제는 무주택 실수요자 배려 차원에서 시행되었지만, 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 고(高)가점자에게 당첨이 집중되면서 30대 젊은 층에서 일명 ‘청포자(청약포기자)’가 생기는 부작용을 낳기도 했죠.


이는 분양보증 기관인 HUG(주택도시보증공사) 분양가 규제로 인해, 특히 서울 및 수도권 주요지역에서 주변 시세보다 수억원 저렴한 일명 ‘로또 분양’이 이어졌기 때문인데요. 올해에도 당장 3억원~5억원대 시세차익이 예상됐던 흑석리버파크자이 역시, 당첨자 중 가점 만점(84점)자가 있을 정도로 ‘분양가 고공행진’이 이어지고 있습니다.


앞으로 서울 13개구(강남, 서초, 송파, 강동 등) 전체, 노원구(4개동), 동대문구(8개동), 성북구(13개동), 은평구(7개동)와 경기도 광명시(4개동), 하남시(4개동), 과천시(5개동)에 분양가 상한제가 시행되면서 가점 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상됩니다.


따라서 해당지역 1순위 청약이 가능한 수도권 저(低)가점자들에겐 가점제보다 오히려 경쟁률이 높은 추첨제가 당첨 확률이 더 높은 셈입니다.

‘가심비’ 충족하는 대형, 학군지에서 인기

대형 타입은 무엇보다 실거주 시 강점이 뚜렷합니다. 설계기술 발달 및 트렌드 변화로 중소형 면적도 방 3개 이상, 화장실 2개 이상 구조를 갖추게 되었지만 절대 면적이 주는 쾌적함 측면에서 대형을 따라갈 수는 없죠.


부동산114 집계를 보면, 전국 아파트 전체와 전용면적 85㎡초과 대형 타입의 3.3㎡ 당 평균 가격을 비교했을 때 대형 타입이 200만원 가량 더 높았습니다. 통상 수도권에선 중소형, 지방에선 대형이 인기 있다고 여겨지지만, 서울을 비롯한 수도권 지역에서도 대형의 단위 당 시세가 더 높은 것으로 나타났는데요.


특히 학령기 자녀를 둔 가구가 선호하는 학군지에서 이러한 경향이 두드러졌습니다. 올해 1~7월 서울 내 3.3㎡당 가격 상위권 단지 중에선 래미안 대치 팰리스 대형 세대가 비싼 가격을 자랑하고 있습니다. 래미안 대치 팰리스는 대형 타입 위주의 고급 단지인데다 재건축 대상 아파트가 많은 대치동에서 귀한 신축으로 2015년 9월 입주 이래 여전히 높은 인기를 구가하고 있는데요. 1단지 가격 상위권 1~4위 타입이 해당 아파트에서 가장 큰 149~150㎡으로 3.3㎡ 당 9,100만원을 넘겼습니다. 

9억원 넘긴 분양가…대출 규제에도 웃는 현금 부자

그러나 이러한 대형 아파트에선 아무나 살 수 없는데요. 면적이 넓은 만큼 가격이 비싸, 수요자에게 부담이 크기 때문이죠. 시세보다 저렴하다고는 하지만, 아파트 분양가도 전반적으로 상승하는 추세입니다. 부동산114에 따르면 2019년 서울에서 분양한 아파트 중 39.9%가 분양가 9억원 이상 세대였다고 합니다. 상대적으로 비싼 대형 타입이 상당부분 여기 속해 있다고 할 수 있는데요. 8월 1,285명이 청약 신청한 대치 푸르지오 써밋 전용면적 117A타입은 저층을 비롯한 전 세대가 무려 분양가 20억원을 넘겼습니다.


현재 투기과열지구 내에서 분양가 9억원을 넘긴 주택에 대해서는 중도금 대출이 나오지 않습니다. 게다가 2019년 나온 12.16 부동산대책에 의해 같은 지역 시가 15억원초과 주택은 주택담보대출또한 불가합니다. 결국 고가 주택 당첨자는 그만큼 현금을 보유하고 있거나, 자금을 조달할 다른 방법을 알아봐야 합니다. 때문에 이러한 로또 분양도 결국 현금부자들을 위한 것이라는 말이 나오고 있습니다.


이에 대해 한 부동산 전문가는 “이미 강남 지역 분양가는 초소형을 제외하고는 모두 9억원을 넘고 있다”면서 “그럼에도 대형 타입 경쟁률이 높다는 건 그만큼 자금력 있는 실수요자들이 많다는 뜻”이라고 분석했습니다.   

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