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씨 마른 전셋집… 불안한 전세시장 보완책은

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7월 서울 전세 거래량 지난해보다 30% 줄어

전셋집이 씨가 말랐습니다. 1개월 새 수억원이 오르는가 하면 그마저도 전셋집 구하기가 ‘하늘의 별따기’가 되고 있습니다.


이를 방증하듯 KB부동산 리브온에 따르면 전국 전세수급지수는 지난 8월 1주 기준 177.5p를 기록했습니다. 2015년 11월 첫째 주(179.3p) 이래 238주만에 기록한 최고치입니다. 전세수급지수(0~200)는 현장 공인중개사들을 상대로 한 설문조사를 기초로 시장의 전세 공급량을 가늠하는 지표입니다. 100보다 클수록 공급이 수요에 비해 부족하다는 것을 의미합니다.


시장에서는 전세 기근의 직접적 원인으로 지난 7월 31일부터 본격 시행된 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 지목하는 목소리가 높습니다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 전월세신고제와 함께 임대차 3법으로 불리는 규제입니다. 개정 주택임대차보호법의 시행으로 임차인은 임대인을 상대로 전세 계약 갱신(2년)을 요구할 수 있게 되었고, 계약 갱신 시 전세금 인상율도 5% 이하로 제한되었습니다. 

전월세상한제 등이 논의되기 시작한 6월부터는 전세 거래량이 빠르게 주저앉기 시작했습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월부터 5월까지 9천건 이상 유지되던 전세 거래량은 6월에는 8,869건으로 줄었고, 임대차 3법의 통과가 가시화된 7월에는 7,211건으로 급감했습니다. 지난해 같은 달 거래량(10,199건)의 70% 수준입니다.

전세 매물이 급감하면서 전세가격도 가파르게 오르고 있습니다. 지난 6일 한국감정원 발표에 따르면 8월 첫째 주 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.2% 상승했습니다. 주간 상승률이 0.2%에 도달한 건 2015년 10월 넷째 주 이후 248주 만입니다.


업계 한 전문가는 “존속 중인 계약은 전월세상한제의 소급 적용으로 전세금을 크게 올릴 수 없지만 신규계약은 얘기가 다르다. 도합 4년간 전세가격을 마음대로 올릴 수 없게 된 임대인들이 4년간의 상승률을 반영해 전세가격을 올렸고, 반전세나 월세로 내 놓는 경우도 많아 전세 매물이 귀해지면서 급격하게 가격이 상승한 것”이라고 진단했습니다.

전세 기근의 원인, ‘임대차 3법’ 영향도 없지는 않지만…

임대차 3법에 대한 성토가 이어지는 가운데, 임대차 3법을 전세 기근의 주범으로 지목하는 것은 비약이라는 의견도 힘을 얻고 있습니다. 임대차 3법이 아니라도 이미 임대인 입장에서 전세의 매력이 감소하면서 전세 매물이 줄어들고 있었다는 설명입니다.


실제로 국토교통부의 주거실태조사 결과에 따르면 전체 주거유형 중 전세의 비중은 줄어들고 있는 상황입니다. 2006년 기준 전체 가구 중 전세비중은 22.4%였으나, 지난해에는 15.1%까지 줄어들었습니다.


특히 올해에는 0%대 초저금리 영향으로 매물이 급감했습니다. 한국은행은 올해 기준금리를 두 차례에 걸쳐 인하해 0.5%까지 낮췄습니다. 결국 전세금을 은행에 맡겨 얻는 이자 수익이 급감한 탓에 반전세나 월세로 전환하려는 경향이 강해지고 있는 것으로 풀이됩니다.

전월세전환율 인하, 표준임대료제 도입 등… 보완책은?

전세 기근에 대한 시장의 불안이 높아지는 가운데, 정부는 “서울은 갭투자 비율이 높아 전세 임대인의 자금 여력이 넉넉하지 않으므로 월세로의 전환이 쉽지 않다”며 불안한 민심의 진화에 나섰습니다. △전월세전환율 인하 △전월세 상한제를 신규계약에도 적용하는 방안 등 보완책도 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.


전월세전환율 인하는 현재 4% 수준인 법정 전월세전환율을 2%대까지 낮추는 방법입니다. 전세를 월세로 전환하더라도 예금금리와 큰 차이가 나지 않아 월세로 바꿀 이유가 줄어듭니다. 전월세 상한제를 신규계약에도 적용할 경우 4년마다 임대인이 전세가를 크게 높이는 것을 저지할 수 있게 됩니다.


정부는 장기적으로 정부가 직접 임대료 기준을 제시하는 △표준임대료제의 도입도 고려하고 있는 것으로 알려졌습니다.


부동산 전문가 A 씨는 “임대차3법과 보완책들은 정부가 다주택자를 압박하는 과정에서 임차인에게 불똥이 튀지 않게 하려는 의도가 담겨있다. 7∙10 대책으로 종부세를 6%로 늘리고, 조정지역 내 증여 취득세율을 12%로 인상해도 부담이 임차인에게 전가되면 정책 효과를 기대하기 어렵기 때문”이라고 설명했습니다.

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