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‘지분적립형 아파트’, 3040세대 내 집 마련 사다리 될까?

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새로운 분양모델 실험 예고

정부, 국회, 지자체가 연일 새로운 공공분양주택 모델을 소개하고 있습니다. 준공 후 직접 거주하면서 분양 대금을 천천히 갚아나가며 지분을 확보하는 지분적립형 주택, 건물만 소유하고 토지는 빌리는 토지임대부 주택 등이 그것입니다.

지분적립형 분양이란?

지분적립형 분양은 구입 초기 일부 비용만 지불하고, 나머지 금액은 장기간에 걸쳐 분납해서 최종적으로 100%의 소유권을 취득하는 분양 모델입니다.


정부는 투기방지를 위한 장치로 전매제한 20년, 실거주 요건 등을 고려하고 있으며, 구체적인 지분 취득기간 및 입주자 선정방식 등은 올해 말 발표할 예정입니다.


지분적립형 분양주택은 서울시가 정부에 제안한 정책입니다. 서울시는 ‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’을 제시했습니다. 공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이며, 임대 후 분양모델은 8년 간 임대한 후 지분분양으로 전환하는 방식입니다.

서울시는 분양 유형에 따라 수분양자가 초기 20~40%의 지분을 획득한 후, 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 매입하는 방식을 제안했습니다. 20년 형으로 초기 25%를 최초 취득한다면 경우 4년 마다 15%씩 지분을 획득하게 됩니다. 분양가 5억 원의 주택으로 계산하면 처음에는 1억 2,500만원을 내고 입주한 후 4년마다 7,500만원을 납입하면 됩니다.


이 경우 20년간 공공이 보유한 지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내게 됩니다. 대신 4년마다 공공지분이 줄어들게 되므로 임대료도 차츰 낮아집니다. 보증금은 입주 시점에 초기 분양대금과 함께 내게 되며, 지분을 획득할 때마다 줄어든 공공지분만큼의 보증금을 돌려받습니다.


서울시는 기존의 10년∙5년 공공임대주택, 10년 분납임대주택 등 유사한 임대주택의 분양전환 시점의 가격 산정 문제에 대해서도 해결책을 제시했습니다. 기존에는 분양전환 시점의 감정평가 결과에 따라 분양전환가격이 산정되어 집값이 크게 오른 지역에서는 입주민의 부담도 그만큼 커지는 구조적 문제가 있었는데요. 이번 제시된 지분적립형 분양의 경우 최초 분양가에 정기예금금리만 가산해서 받기로 했습니다.


특히 임대 후 분양모델은 8년 후 분양전환가격을 최초 입주시점에 결정하는 방법을 택했습니다. 최초 분양가에 적정 금리를 가산해서 책정하겠다는 것입니다. 이 경우 수분양자가 8년 후의 분양전환 금액을 예측할 수 있어 최종 분양전환 시점의 갈등을 미연에 방지할 수 있을 것으로 예상됩니다.


지분적립형 분양주택은 향후 서울시가 공급할 공공∙민간 분양물량에 적극적으로 적용될 전망입니다. 서울시는 2028년까지 공공재개발 활성화, 유휴부지 발굴을 통한 복합개발, 공공참여형 고밀 재건축, 규제완화 등을 통해 총 11만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

공공기관 부담 크고 주담대도 어려워

지분적립형 분양주택은 기대만큼 우려도 적지 않습니다. 공급물량이 제한적일 것으로 예상되며, 현재로선 주택담보대출을 받지 못할 공산이 커 실효성이 의심된다는 의견도 있습니다. 상대적으로 가점이 낮은 3040세대를 위해 전체를 추첨제로 공급하기로 해 역차별 논란도 일고 있습니다.


가장 큰 문제는 공공기관의 재무부담입니다. 임대료를 받는다고 하더라도 최초에는 75%의 비용을 공공기관이 조달하기 때문에, 공급량이 늘어나는 만큼 공공기관이 짊어지는 부담도 기하급수적으로 늘어납니다. 때문에 공급물량이 제한적일 것이란 의견이 지배적이죠. 실제 형태가 유사한 10년 분납임대주택은 현재 공급이 거의 끊겼습니다.


주택담보대출을 받을 수 있을지도 불투명합니다. 은행이 집합건물을 담보로 주택담보대출을 할 땐 건물의 100% 지분을 담보로 잡기 때문입니다. 결국 지분을 공유하고 있는 수분양자와 공공기관이 모두 담보를 제공해야 하지만 공공기관이 은행에 담보를 제공할지 기대하기 어렵습니다. 또한 수분양자 지분만을 담보로 대출이 이뤄진다면 추후 경매 진행 시 환가(換價)하기가 어려워 은행이 위험부담을 안고 대출을 해줄지 기대할 수 없죠.

토지임대부 분양이란?

토지임대부 분양은 토지는 공공기관이 소유하고 건물만 분양하는 형태의 분양모델입니다. 북유럽과 영국, 호주 등 해외에서는 보편화 된 것으로 알려져 있습니다. 분양가에서 토지값을 제외한 만큼 분양가가 저렴하다는 장점이 있죠. 단, 공공이 소유한 토지에 대한 이용료는 지불해야 합니다.


현재 국회에서는 토지임대부 분양주택 제도의 보완 및 활성화를 위한 법률 개정이 추진 중인데요. 개정안에 따르면 전매제한기간 30년, 토지임대부 분양주택 양도 시 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입하게 하는 등 공공성을 강화하는 내용과 함께 LH가 공급하는 주택의 30% 이상을 토지임대부 분양주택으로 공급하도록 하는 내용이 담겼습니다.

토지임대부 분양의 문제점은?

토지임대부 분양 역시 과거에 시도되었던 방법입니다. 2007년 ‘반값 아파트’라는 이름으로 군포 부곡지구에 389가구를 공급한 것이 시초입니다. 하지만 토지이용료가 월 60만원에 달해 매력이 떨어졌고, 결국 대부분 일반분양으로 전환해야 했습니다.


토지임대부 분양 주택은 임대료 등을 보완해 2009년 다시 시도되었습니다. 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」이 제정되었고 이에 따라 강남구∙서초구에 조성된 보금자리지구에 총 760가구를 공급했습니다. 현재의 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’(402가구)과 우면동 ‘LH서초5단지’(358가구)입니다.

이 단지들은 실제로 낮은 분양가로 인기를 끌었고, 현재도 실수요층이 선호하는 아파트로 자리매김 중입니다. 2012년 12월에 공급된 LH강남브리즈힐 전용 84㎡ 분양가가 2억 2천만원 선에 책정되었습니다. 앞서 같은 강남지구에 공급된 ‘세곡푸르지오’(809가구, 공공분양) 전용 84㎡ 분양가(3억 5,770만원)의 62% 수준에 불과합니다.


LH강남브리즈힐 전용 84㎡는 현재 호가가 12억원에 달합니다. 실수요 중심으로 거주하고 있어 매물도 많지 않으며, 분양 당시보다 가격이 많이 올랐지만 여전히 주변보다 저렴합니다. 세곡푸르지오(912가구, 2012.8.입주) 전용 84㎡는 올해 7월 최고 14억원으로 거래되었습니다.


토지임대부 분양주택 역시 문제점이 지적되고 있습니다.


부동산 전문가 A씨는 “실거주 매력이 높은 강남 등 인기 지역에는 관심이 집중되겠지만 나머지 지역에서는 외면을 받을 가능성이 크다”고 말했습니다.


또한 토지임대부 분양주택은 토지의 소유권을 확보하지 못하기 때문에 향후 재건축의 가능성이 없고, 공급주체 입장에서도 토지를 매각해 수익을 얻을 수 없다는 점이 약점으로 꼽힙니다. 실제로 토지임대부 분양주택은 이후 큰 인기를 끌지는 못했습니다. LH강남브리즈힐과 LH서초5단지 이후 추가 공급은 없었고, 공급의 근거가 된 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」은 지난 2016년 폐지 수순을 밟았습니다.

지분적립형 분양주택과 토지임대부 분양주택, 주거 안정에 도움 될까?

가파른 집값 상승이 하반기 정국의 핵심 이슈로 떠오른 상황입니다. 행정당국이 ‘주거 안정’의 일환으로 제시한 ‘지분적립형 분양주택’과 ‘토지임대부 분양주택’에 대해 기대와 우려 섞인 시선이 공존하는 가운데, 과거의 실패를 보완해 흔들림 없이 추진할 수 있을지 귀추가 주목되고 있습니다.

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