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갈 길 먼 경기도 ‘기본주택’… 실효성은?

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“매입 대신 임차 선택할 수 있게 해야” 경기도 ‘기본주택’ 발표

지난 28일 경기도는 ‘경기도 부동산 주요대책’을 통해 경기도형 기본주택(이하 기본주택)에 대한 청사진을 제시했습니다. 경기도형 기본주택의 주요 골자는 신규공급을 늘리는 한편, 무주택자를 대상으로 까다로운 입주 요건을 걷어낸 장기공공임대주택을 대량으로 공급해 주택매입수요를 임차수요로 전환하겠다는 것입니다. 다시 말해 주택시장에 보편적 공공서비스를 실현한다는 계획입니다. 시장에서는 해당 정책의 타당성에 대한 논의가 한창입니다.

경기도형 기본주택, 무주택자라면 누구나 30년

경기도형 기본주택(안)은 크게 ‘장기공공임대형’과 ‘임대조건부 분양형’으로 나뉩니다.


먼저 장기공공임대형 기본주택은 토지∙건물을 공공이 소유하고 무주택자에게 30년 간 임대하는 주택을 말합니다.


장기공공임대형 기본주택의 핵심은 입주요건 완화입니다. 무주택자 이외의 요건을 요구하지 않아 중산층에게도 문호를 열었습니다. 저소득층, 대학생, 신혼부부 등 특정 취약계층의 주거안정을 위한 기존의 공공임대주택과는 다른 부분입니다.


현행 임대주택법에 따라 공급되는 영구임대, 국민임대, 행복주택, 장기전세 주택은 무주택자인 동시에 소득∙연령 등 까다로운 요건을 만족해야 합니다. 국민임대주택은 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하여야 하며, 행복주택은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하이지만 대학생, 청년, 신혼부부 등의 요건을 추가로 갖추어야 하죠. 반면 기본주택은 소득 요건이 없습니다.


임대조건부 분양형은 토지의 소유권은 경기주택도시공사 등 사업시행자가 갖고 건축물 및 복리시설에 대한 소유권만 분양자가 갖는 주택입니다. 토지임대부 주택이라고도 합니다. 토지는 빼고 주택만 분양하기 때문에 분양가가 저렴하고, 토지를 공공이 보유하기 때문에 투기 우려가 적다는 것이 장점으로 꼽힙니다.


경기도는 임대조건부 분양형 기본주택을 오는 3기 신도시에 시범사업으로 도입하고, 사업 성과를 분석해 확대 시행하겠다고 밝혔습니다.


기본주택의 임대료는 가구별 기준중위소득의 20%(RIR 20%) 이내에서 책정됩니다. 통계청 자료에 따르면 2020년 기준 1인 가구(전용 26㎡)의 임대료 상한은 월 약 35만원이며, 4인 가구(전용 74㎡)는 약 95만원입니다. 보증금은 1~2인 가구의 경우 월 임대료의 50배, 3인 이상 가구는 100배로 책정되죠. 1인가구는 1,750만원, 4인가구는 9,500만원입니다.


입지∙상품성도 강화할 계획입니다. 하남, 과천, 안산 등 도심 역세권을 중심으로 공급하며, 가구원수에 따라 전용 26~84㎡ 총 5개 타입으로 구성됩니다.


또한 벽식 구조가 아닌 기둥식 구조를 채택해 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있게 한 ‘장수명 주택’을 기본주택에 도입할 계획입니다. 경기주택도시공사는 구체적 실증을 위해 다산 지금지구 A3블록을 장수명 주택 시범사업지구로 지정했다고 밝혔습니다.

‘시세보다 싸다지만…’ 적정 임대료는 얼마?

시장에서는 기본주택에 대한 검증이 한창입니다. 가장 먼저 도마에 오른 것이 임대료의 현실성입니다. 전용 84㎡(5인 가구) 기준 최고 113만원에 달하는 월세가 부담된다는 것입니다.


경기도는 곧장 진화에 나섰습니다. 경기주택도시공사는 “가구별 중위소득의 20%(RIR 20%)는 임대료 상한이지 임대료의 기준이 아니다”라고 해명하며 예상 임대료를 공개했습니다.

경기주택도시공사가 밝힌 예상 임대료는 1인 가구(전용 26㎡)는 28만 3,000원, 5인 가구(전용 84㎡)는 63만 4,000원 수준입니다.


경기주택도시공사는 “3기 신도시의 경우 과천 과천지구, 하남 교산지구도 조성원가가 3.3㎡당 2천만원을 넘지 않을 것으로 예상한다”며 실제 임대료가 예상 임대료를 크게 초과하지 않을 것으로 전망했습니다.


일각에서 제기되는 ‘월세를 낮추고 보증금을 증액하자’는 의견에 대해서는 선을 그었습니다. 기본주택은 비용과 수입을 대응시켜서 원가를 보전하는 구조이기 때문에, 월세를 보증금으로 전환할 경우 원가를 보전하기 쉽지 않다는 설명입니다.


단, 지나치게 낮은 임대료는 ‘로또임대’를 유발할 수 있다는 의견이 힘을 얻고 있어 최종적인 예상 임대료는 경기주택도시공사가 책정한 수준보다는 높을 것으로 예상됩니다.

공급물량 어디서 확보하나?

3기 신도시에 공급하는 물량의 50%를 기본주택으로 공급하겠다는 공급 방안도 고운 시선을 받지는 못하고 있습니다. 기본주택이 공급되는 만큼 일반분양 물량이 줄어들기 때문입니다.


기본주택은 공공주택 특별법에 따라 3기 신도시의 35%를 차지하는 공공임대주택과는 별개의 사업으로 진행됩니다. 우선 경기주택도시공사가 보유한 3기 신도시 지분의 50%를 기본주택으로 공급하겠다는 계획인데요. 경기주택도시공사는 현재 하남교산(GH 지분 30%), 과천과천(GH 지분 45%, 협의중), 용인플랫폼시티(GH 지분 95%), 안산장상(GH 지분 20%)에 참여하고 있습니다.


업계 한 전문가는 “3기 신도시 청약을 기다리고 있는 대기수요에게는 반갑지 않을 정책이다. 거시적으로 볼 때도 의도대로 주택 매입수요가 임차수요로 돌아서면 바랄 것이 없겠지만, 그렇지 못할 경우 오히려 공급이 줄어든 만큼 3기 신도시 공급에 따른 집값 안정의 기대 효과만 낮출 가능성도 배제할 수 없다”고 우려를 표했습니다.

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